聚焦深耕、精細管理，越秀地產的穩健發展之道

2024年，房地產行業政策密集，政策面迎來近年最寬鬆的時刻。

“926”政治局會議提出“要促進房地產市場止跌回穩”，各地紛紛響應爲市場注入信心。此後，全國房地產市場成交量回升，核心城市逐漸企穩，房地產行業有所回溫。

儘管房地產行業備受呵護，但2024年對房企而言仍然充滿挑戰。2024年全年，TOP100房企銷售總額爲43547.3億元，同比下降30.6%。規模觸及天花板後，房企的破局之道是當前行業關注的焦點。

越秀地產這家持續保持穩健經營並持續進步的房企，在過去的一年仍保持行業的領先位置。根據克而瑞數據，越秀地產2024年全口徑合同銷售額行業排名第8，較2023年底逆勢提升了4名，穩坐TOP10房企。在房地產開發業務主業上，越秀地產保持戰略定力、堅持聚焦的投資策略，銷售上也有條不紊地推進；在商管、物業服務等延伸板塊，越秀地產同樣堅持做穩做優，夯實發展根基，在行業深度調整期，越秀地產整體實現了穩健發展。

保持定力 聚焦深耕

2024年，土地市場發生巨大變化，整體縮量明顯。據中指研究院披露，2024年TOP100企業拿地總額9280.0億元，同比下降29.7%。

由此，房企拿地策略也隨之改變。謹慎、剋制是多數房企採取的策略，但如果沒有保持一定的擴儲強度，更可能不進則退。此情此景下，頭部房企紛紛聚焦高能級核心城市，這也加劇了優質地塊的競爭烈度。

越秀地產憑藉多元化的拿地優勢，在全國核心城市高質量增儲。去年上半年，越秀地產通過“6+1”多元化增儲模式在北京、上海、廣州、杭州等城市新增12幅土地，總建築面積約爲172萬平方米。在去年上半年新增土地儲備中，越秀地產通過多元化增儲模式（包括TOD、產業勾地、國企合作、城市更新等）獲取的土地儲備面積佔比爲66%。

據越秀地產管理層透露，公司爲適應市場和具體城市土地出讓規則的變化，及時調整了策略，使投資佈局更加精準，聚焦核心城市和核心區域深耕。據介紹，越秀地產的投資策略堅持“以銷定投”“量入爲出”，重點投向北上廣深及重點二線省會城市，投資項目以效益爲先，聚焦收益確定性高和現金流回籠快的項目。

去年下半年，越秀地產更加積極把握核心城市優質地塊投資窗口期。公開數據顯示，去年10月，越秀地產先後在廣州、北京、成都斬獲四宗地塊；進入11月，越秀地產在北京和上海收購了兩幅地塊；去年最後一個月，越秀地產更是果斷出手，斬獲五幅地塊，分別位於廣州越秀區、海珠區以及上海長寧區和西安高新區。

根據中指院數據統計，2024年，越秀地產全年權益拿地金額房企排名第九位，在新增項目中，北京、上海和廣州的項目佔比超過75%，顯示越秀地產在土地市場上進一步聚焦一線城市。以北京和上海爲例，在不到4年時間，越秀地產在上海已累計打造11個項目，北京則累計打造8個項目，城市佈局和投資策略實現精準落地。

圖：廣州國際金融中心

（越秀地產旗下商業物業）

得益於堅定而合理的投資策略，越秀地產的土地儲備也相對優質。截至去年6月30日，越秀地產擁有總土地儲備約2503萬平方米，94%分佈在一線城市和二線城市，其中大灣區土地儲備佔比爲41.2%。

精準的投資策略，帶來的回報也是可以預期的。去年全年，越秀地產累計完成合同銷售額約爲1145.4億元，累計合同銷售面積約爲392.18萬平方米，雖同比略有下降，但仍然是11家千億房企的其中一家，比較優勢持續擴大。

財務健康 行穩致遠

銷售保持在穩健的水平，越秀地產也因此獲得資本市場的持續支持。2024年12月17日，越秀地產公佈，其已與一家銀行訂立一份融資協議，在該融資協議的條款之下，越秀地產將獲得12億港元（或等值人民幣）的定期貸款融資，貸款期由融資協議日期起計18個月。

2024年12月23日，越秀地產再度宣佈與一家銀行訂立一份融資協議，越秀地產將在融資協議的條款下獲得5億港元的定期貸款融資。

這實屬難得。在多數頭部房企被關上融資大門之時，越秀地產仍能夠獲得較長年期的大額融資，說明金融機構認可越秀地產的發展策略以及發展前景，對之也仍然具備充分的信心。

事實上，越秀地產一直恪守嚴格的財務紀律。截至2024年6月30日，越秀地產的現金及現金等價物、定期存款，監控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約爲481.4億元，剔除預收款的資產負債率、淨借貸比率和現金短債比率分別爲68.3%、58.6%和1.53倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標。

同時，越秀地產平均融資成本同比進一步下降，上半年加權平均借貸年利率同比下降41個基點至3.57%。期末平均借貸成本進一步下降至3.47%，在行業中處於領先地位。

除此以外，越秀地產強大的母公司背書也是金融機構願意用真金白銀支持的重要因素。去年，越秀地產母公司持續爲越秀地產注入優質土地資源，例如廣州琶洲南TOD項目，就是越秀地產從母公司收購而來。

圖：琶洲南TOD·濱湖公園

琶洲南TOD項目已經進入收穫期，母公司願意在孵化之後注入上市公司，代表母公司對越秀地產毫無保留的支持與呵護，也是對越秀地產股東、合作方等的一種表態。

強化韌勁 打造第二增長曲線

隨着房地產開發業務觸及天花板，頭部房企均在謀求新的發展支撐，越秀地產則已經培育出了具有確定性未來的業務。

越秀地產近期表示，將貫徹商住並舉戰略，發展四大主業，優化資產結構、提升經營質量，做城市美好生活創領者。其中，開發業務向新而行，爲房地產市場止跌回穩、國民經濟持續向好貢獻力量；商業、物服、康養業務做穩做優，打造“第二增長曲線”，豐富城市美好生活。

在商業板塊，越秀地產發展可圈可點。去年，越秀地產旗下多個商業項目達成新的里程碑。例如，粵港智谷產業園助力大灣區建設科技創新產業合作基地；時尚產業平臺廣州白馬大廈轉型升級支持商貿復甦；武漢大型商業新封面越秀·國際金融中心全面亮相。

從數據來看，越秀地產的商業板塊也已經有持續轉化的能力。截至去年6月30日，越秀地產直接持有的商業物業實現租賃收入約2.97億元，同比上升41.3%。

越秀地產旗下的越秀房產基金是最早在港交所上市的內地中資REITs，目前它的運營狀況持續穩健向好。

2024年上半年，越秀房產基金整體經營收入10.34億元，物業收入淨額7.43億元；整體期末出租率爲84%，整體期末月租金單價上漲2.7%至193.9元/平方米（不包括酒店和公寓），表現出了較強的資產經營韌性。

物業服務領域，越秀地產旗下越秀服務也在行業中持續領先。2024年上半年，越秀服務實現營業收入19.60億元，同比增長29.7%；毛利率爲25.9%；歸母淨利潤2.78億元，同比增長12.1%。

越秀服務管理層表示，越秀服務未來將夯實物業服務基本盤、堅持有質量的規模拓展、聚焦增值業務增長點，打造更好的口碑、增強市場競爭力，爭取更大的發展空間。

本文僅供參考，不構成投資建議，投資者據此作出決策需自甘風險