捲到哭的老黃埔，場面太壯觀...
最近廣州樓市的熱度，是老黃埔給的！
從中建海絲城地板價開盤，到新溪舊改項目華潤置地黃埔潤府開放，再到中建未來方舟火爆開場，整個老黃埔陷入了全面火拼的狀態。
然而這還只是個開始，因爲接下來老黃埔又有新的舊改項目即將入市了。
日前，廣海局項目（廣州海洋地質調查局南崗基地舊城更新改造項目）獲批了，這也就意味着黃埔又有一個全新的舊改項目要來了。
01
老黃埔又一舊改項目即將殺到！
老實說，項目位置還是很不錯的。
其地處廣深沿江高速與黃埔東路交匯處，位於海絲城東部，毗鄰南崗村、宏崗村等舊改，緊鄰地鐵13號線南崗站，出行十分便利。
整個項目總用地面積13.58公頃，總建築面積31.99萬㎡，涵蓋居住、中小學、商業等。
並規劃建設55處配套設施，包括有九年制學校、幼兒園、社區綜合服務、科技興海展館等。
從曝光的效果圖來看，整個項目住宅建築高度在80-120米之間，呈現中高周低、錯落有致的佈局，預計建15棟住宅樓。
△項目效果圖（最終效果以政府批覆爲準）
按規劃，項目會融入南崗山公園、丹水坑路林蔭道生態景觀，營造開放綠色的開敞空間體系，打造“有溫度、有魅力的黃埔生活新城區”。
顯而易見，這裡將打造一個集居住、教育和各類配套設施於一體的宜居項目。
02
科學城集團已介入開發
那麼，哪家開發商會介入呢？
在廣海局項目獲批之後，很快科學城投資集團就發佈了公告，稱該項目正是其負責的舊城改造項目。
廣海局項目是黃埔區第三個獲批的舊城改造項目，也是科學城集團繼魚珠舊城更新改造項目之後，第二個獲批的舊城改造項目。
不過按照黃埔的舊改模式來看，廣海局項目改造可能會有兩種開發形式：
一是科學城集團充當前期開發商的角色，等時機成熟之後再通過招商等形式引入新的合作商；
二是像魚珠舊改一樣，直接從前期開發商過渡到正式的合作商。
從老黃埔現有的發展趨勢來看，舊村改造、舊城改造都是整個黃埔正在發力的重點領域，廣海局項目正好踩中了風口！
03
老黃埔新盤扎堆，內卷嚴重！
隨着廣海局項目的獲批，老黃埔真的是越來越熱鬧了，未來內卷也會越來越嚴重。
曾經的老三傑中鼎珺合名城、富頤華庭、萬科城市之光帶來的“腥風血雨”，已經讓人見識了老黃埔內卷的可怕。
如今，老黃埔新晉三傑中建未來方洲（文衝東舊改）、中建海絲城（雙沙舊改）、保利華髮中央公館正在血拼，從戶型到價格瘋狂內卷。
而接下來還有即將入市的新溪舊改項目華潤置地黃埔潤府、珠江村舊改等等，以及廣海局項目附近在售的萬科黃埔新城等巨無霸舊改項目，整個老黃埔沒有最卷，只有更卷。
△老黃埔板塊在售及待入市舊改項目一覽
上週末剛剛開盤的文衝東舊改中建未來方洲，最低3.5萬/的開盤價簡直殺瘋了！
整個開盤現場熱鬧非凡，據說這次開盤成交了335套，刷新了廣州今年以來樓盤首開紀錄。
△中建未來方洲開盤現場
項目主推的是建面約79㎡-142㎡的2+1房至4房，剛需到改善全部覆蓋，價格3.5萬-4.6萬/㎡之間，基本上300萬出頭就能買到一套小三房，價格相當喜人。
同樣的，8月底開盤的中建海絲城，也以最低3.5萬的價格開盤，熱度席捲整個廣州。
項目首開組團主推建面約78-117㎡的3房、4房及4+1房戶型，開盤價3.5萬-4.3萬元/㎡。
△中建海絲城沙盤
可以說，這兩個樓盤的產品、價格和客羣基本重合，不過相對而言中建海絲城的最低門檻相對中建未來方舟稍低一丟丟。
保利華髮中央公館，也是一個集地鐵、商業、學校等一體的項目，位置上更近天河，價格上也會相對貴一些，主推建面約81-159㎡三至四房，單價4萬/㎡起。
△保利華髮中央公館戶型分佈
而剛剛開放的新溪舊改項目華潤置地黃埔潤府雖然體量不大，但勝在位置夠好，不僅更近天河，而且步行約300-400米就是5/7號線雙線交匯的大沙東站。
更何況，項目還有更大的殺手鐗——萬象系商業，這不僅是項目的加分項，也是整個老黃埔商業方面的新突破，對於很多買家來說還是很有吸引力的。
而從產品上來看，其瞄準的也是剛需與剛改用戶，也會避免不了跟其他項目搶客，接下來就看怎麼定價了。
可以看到，目前整個老黃埔真的是選擇多多，而且樓盤與樓盤之間很多定位相似，客羣重合。
加上很多都是建築新規後的項目，大部分項目都可以做到100%實用率，產品也內卷嚴重。
隨着多個新的舊改項目的加入，未來的老黃埔只會越來越卷。
而像廣海局項目這樣全新的項目，想要在競爭激烈的老黃埔樓市中搶佔市場，真的要好好想一下要如何破局了。