開發商拿地，劇本早就寫好了

文/十一弟

這兩天，在北京產權交易所，掛牌了一個企業增資項目——

北京諾德興泰置業有限公司。

它準備引入新的投資者，讓渡出來一半的股權。

十一弟查了下，諾德興泰背後對應的是一個房地產項目——

北京大興·京璽。

這個項目還沒拿到預售證，但馬上就要開盤入市了。

在對外宣傳的公開資料裡，京璽項目有四家開發商——

央企中鐵置業，北京兩家市屬國企首開股份、北京住總，以及北京大興區屬國企興創投資。

目前，正準備招募投資者的諾德興泰，僅由上述其中兩家企業合資設立——

中鐵置業持股65%，興創投資持股35%。

不過，既然京璽項目已經官宣有四家開發商，這次通過增資擴股的方式，引入新的投資者，大概早就內定了潛在買家——

首開股份、北京住總。

根據國有資產管理規定，國央企的股權轉讓，不能直接進行私下協議轉讓，必須進場交易。

在北京產權交易所掛牌諾德興泰50%的股權，大家心知肚明，只不過是走個過場。

他們是要通過公開掛牌的方式，把首開股份和北京住總在京璽項目上的開發權益，還原出來。

等到公開掛牌程序結束以後，中鐵置業、興創投資、首開股份、北京住總，這四家開發商就是京璽項目名正言順的股東了。

四家國央企開發商聯手，合資操盤開發一個房地產項目，並不稀奇。

但首開股份和北京住總，這兩家國企爲什麼要等到拿地過了大半年之後，才安排出現在京璽項目的股東名單裡呢？

讓十一弟最感興趣的，還是當初京璽項目的拿地過程，着實令人咋舌。

去年十一月份，北京大興區黃村鎮掛牌了一塊住宅用地，起拍價18.8億。

這塊地在網上收到了三輪報價，總地價漲了2000萬，擡高至19億。

報名參拍的，恰好是上述四家企業——

首開股份，北京住總，中鐵置業與興創投資聯合體。

然而，到了現場拍賣環節，卻沒有一家開發商到場領取號牌。

最後，這塊地被網上出價最高的中鐵置業與興創投資聯合體順利摘牌。

首開股份、北京住總，則變成了一起拿地的陪跑。

由於報名參拍的四家企業，只是在網上象徵性地報名出價，沒有參與現場競價環節。

因此，中鐵置業與興創投資聯合體拍下京璽地塊，幾乎相當於底價摘牌。

這塊地在掛牌時，政府設定的最高限價爲21.62億，最高溢價率15%。

十一弟算了下，京璽地塊的成交樓面價大約2.7萬/平米，未來新房限價5.9萬/平米。

地價與房價之間，每平米有三萬塊錢出頭的價格差，在利潤空間上，相當有賺頭了。

中鐵置業與興創投資聯合體拍下京璽地塊後不久，作爲項目公司，諾德興泰就出資設立了。

儘管首開股份、北京住總與京璽地塊失之交臂，但在項目公司設立之時，諾德興泰一半的股權，就被質押給了這兩家國企，各佔25%。

而這次，諾德興泰打算引入新的投資者，增資擴股讓渡一半的股權，與它在最初設立時，就已經向這兩家國企質押了一半股權，遙相呼應。

也就是說——

在京璽項目前期拿地時，中鐵置業、興創投資、首開股份、北京住總，這四家開發商早就做好了勾兌，將會進行合作開發。

原本可能在拍賣會現場上演的爭相舉牌、價格廝殺，最後變成了象徵性出價、近乎底價摘牌。

在四家國央企你儂我儂的聯手合作中，京璽項目的地價被壓制住了。

沒了輪番舉牌、不斷擡高的地價，更大的利潤空間，就留在了開發商手上。

除了最後交房時降標減配，終於在拿地環節上，又找到了一個提前摳出利潤的套路——

你不拍，我不拍，地價還能降五百。

在京璽項目開盤前夕，一直隱匿着的首開股份、北京住總，也是時候把他們的股權還原出來，一起收割了。

從拿地到現在，過去大半年時間了，四家國央企陪跑拿地、抱團開發的嫌疑，估計不會有人注意到了。

十一弟算了下，公開掛牌程序結束以後，在京璽項目上，中鐵置業、興創投資、首開股份、北京住總的持股比例，將分別爲32.5%、17.5%、25%、25%。

作爲央企的中鐵置業，依然是項目上的帶頭大哥。

這場拿地的牌局，從一開始，就已經安排好了角色和座次。