老破小的利好？

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今天有人問住房養老金是不是對老破小算個利好？

我簡單聊下住房養老金的事。

1，很多人對這個住房養老金這個詞比較陌生，以爲是國家新給的政策，實際上，去年就在提。今年開始明確一些城市試點，至於試點情況，還要慢慢觀察。

而老舊小區改造大家都不陌生，住房養老金制度，某種意義上算是舊改的一種升級。

老舊小區改造目前面臨的問題，就是錢的問題，現在北京的老舊改造，出資方要麼是公房所在的單位出一部分，政府撥一部分，其次就是社會融資。

舉個例子，某小區要改造，需要500萬，這個時候A公司可以出面說可以出一筆費用，然後加上部分政府撥款，這事就可以幹了，那A公司肯定不會白白出錢，條件就是，這個小區的一些物業要交給他們，他們未來二十年可以自己經營，也可以出租出去收租金，只要是A公司覺得划算，它就願意出錢幹。

那麼現在的問題是，你如果是A公司老闆，你願意賭一把嗎，或者你能看那麼長遠嗎？很難。所以結果就是，A公司大概率是國企。

老舊小區改造屬於民生工程，但民生工程也得有錢能運轉起來，所以就通過類似的方式去融資，接下來再去運營回款，至於後期的回款情況如何，那就是以後的事了……

2，現在對於城市來說，老舊小區改造就是躲不掉的一件事，北京四環內的老房子，普遍都已經35年以上樓齡了，對於房子來說，這就是老年房，老年房的歸宿無非跟人一樣，要麼拆了重蓋（實現起來很難，綜合成本更高），要麼就做改造維護。而這部分的養老錢，過去是想各種辦法搞來的，而且很難持續，這種情況下才有了住房養老金的概念……你給房子交養老費，等到房子到了退休年齡，就可以用養老金來維護了。

3，住房養老金到底該咋收，慢慢觀察看吧。我覺得有可能會在房屋交易環節多一筆錢。如果是持有期間交錢，必須要有足夠的說服力，大家才願意交。

不管咋樣，大家一定要認清一個事實，那就是房子的持有成本會越來越高。這是發達國家的經驗，咱們國家也躲不掉。房產稅還有一筆呢……

但短期內，也不至於到了大家都承受不起的狀態，持有成本升高是相對的，但總成本肯定在比較低的範圍內。等到各項制度慢慢完善起來的時候（需要相對漫長的時間），持有成本會逐漸逐漸增加。（參考發達國家）

所謂的各項制度慢慢完善起來，其實跟社會的發展階段，人們普遍的觀念變化，都有關係，沒到那個階段的時候，你去收某項費用是很難的。

4，那這個制度，對老破小算利好嗎？先看看老舊改造，北京老舊小區改造之後，其實跟之前的變化並不大，之前維護好的老小區，改造的時候家底也厚，改造的會更好一些，之前維護就馬馬虎虎的小區，改造的時候，錢也緊巴巴，改造的效果肯定比之前沒改造的時候要好，但是小區段位上還是跟之前一樣，不可能跨階級的……

房價變化不大……

住房養老金制度對於老舊小區本身來說，當然算個利好，畢竟有了制度保證，就跟你退休之後從完全沒有養老金到有了養老金一樣，多了一層保證，肯定對你本身來說是好事。但是，房價不會有啥變化，不要想太多

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