利差催生“轉貸降息”再現，利率最低可至2.8%，風險幾何？

貸款市場報價（LPR）利率下調後，新發房貸貸款利率隨之降低，但對於存量房貸客戶而言，降息獲益仍要等到重定價日（通常爲次年的1月1日）才生效。

即便經過多輪調降，與利率在2%~4%的經營貸及消費貸相比，存量房貸利率與之仍存在不小利差。不少貸款中介借勢重推“轉貸降息”生意，稱與銀行合作，可以用2%~3%利率的經營貸或者3%~4%的消費貸幫助購房者置換房貸，以減少利息支出。

經第一財經記者瞭解，上述業務在操作過程中存在不同貸款種類期限不匹配、貸款存續的續貸能成功等多種風險，甚至不少中介進行貸款申請材料的包裝或僞造騙取貸款，或影響貸款人的徵信。

在業內人士看來，“轉貸降息”生意套路深，存在諸多法律風險，建議購房者慎重選擇。

“轉貸降息”套路再現

2月20日貸款市場報價利率（LPR）下調當日，杭州市拱墅區沁語曉庭業主陽明（化名）便接到一通自稱是××銀行貸款服務部門的客戶經理的電話，對方稱，有內部渠道可申請指標爲其原有的商業住房貸款進行“轉貸降息”，轉貸後，從現4.9%的房貸利率轉爲2.8%的經營貸利率，100萬元的貸款額度一年至少可節省下3萬多元的利息。

記者以購房者身份諮詢多位貸款中介，對方均以銀行官方身份自居，提供房貸置換的方式也大同小異，通常是將購房者的按揭房貸轉換成經營貸或消費貸。

貸款中介微微（化名）對記者稱，一種方法是將房貸轉爲經營貸，即用房產進行抵押，以公司經營的名義去申請貸款，基本上年化利率在2%~3%，遠低於當前高企的存量房貸利率。

當記者提出自己是上班族，沒有經營公司時，微微稱，如果名下沒有註冊滿一年的公司，其合作的銀行可以提供辦理註冊空殼公司的服務，甚至空殼公司不開展業務也沒有經營流水時，微微稱，“也能輕鬆解決”。

陽明跟隨着前述中介人員的指引，提供其房產證、貸款合同等多個材料供其評估，評估後，中介人員告訴他，“可以辦理”，不過需要先結清房貸，且這筆“過橋資金”由其來提供，每天收取0.06%的利息費用，以貸款100萬元爲例，每天產生600元的利息費，10天利息費高達6000元。

當記者稱手頭僅有少量房貸想要提前償還，且不想墊資結清剩餘房貸。微微提出，可以辦理消費貸，不需要結清房貸，額度發放後就能直接還進，資料通過中介方提交至銀行，銀行審覈過批後，就能放貸，不過年化利率比經營貸要高一些，普遍在3%~4%。

不少購房者的困惑點還在於，市面上房貸期限最長可達30年，而“轉貸”後的經營貸和消費貸，期限遠不及房貸，通常最長在10年期和3年期。

記者就上述困惑向貸款中介提出質疑，一名來自上海嘉定的中介告訴記者，一般3~5年進行一次續貸，“事先同銀行商量好續貸事宜”，並在記者提出如果續貸不成功怎麼辦時，對方稱，“交給專業的人來做，沒有問題。”

“轉貸降息”風險重重

貸款中介口中的房貸轉經營貸、消費貸流程快速、便利，且能在毫無風險的情況下幫助購房者省下不少利息支出，其背後實則隱含多重風險。

有過從事貸款中介業務十餘年經歷的胡晴（化名）對記者說，通過經營貸向銀行申請貸款的流程，需要通過按揭部門和小微企業貸款兩個部門的信貸經理，此外，不少中介通過僞造流水、包裝空殼公司等手段獲得申請經營貸資格，如果被銀行查出，購房者貸款資金將被銀行提前收回，面臨資金斷裂風險。

另一方面，“轉貸降息”的辦理流程需要購房者承擔不少高額的費用。例如，購房者向貸款中介借取“過橋資金”以償還剩餘房貸時，需要承擔高額的利息支出；同時，整個流程完成之後，購房者還需要支付高額的手續費，“通常來說，中介費用在辦理金額的1.5%~2.5%的水平。”胡晴稱。

與此同時，“轉貸降息”還存在不少隱性費用。例如，申請、註冊經營貸所需的公司營業執照等關鍵材料，都需要貸款人自行承擔費用。而且，不少中介以評估爲由獲取購房者重要的個人信息後，爲謀取非法利益可能會泄露、出售相關信息。

經營貸、消費貸與房貸在貸款條件、利息、期限、還款方式方面有很大不同，“轉貸”後購房者往往要承擔變化的風險。

某國有大行信貸部負責人告訴記者，經營貸和消費貸屬於短期貸款，利率隨市場行情波動。通常來說，等到貸款期限到了，銀行會要求貸款人一次性還清本金，再根據貸款人的綜合條件決定是否續貸，銀行也難以保證到時的貸款業務是否能辦理成功，即便續貸業務辦理成功了，也無法保證貸款利率還會與第一次辦理時一致。

每3~5年向銀行遞交一次申請材料也暗藏風險。前述負責人稱，貸款中介爲貸款人提供的申請材料存在包裝甚至僞造的可能，若查到貸款人存在資料僞造的行爲，銀行將提前收回貸款或解除合同，貸款人也會被列入徵信黑名單中。

不少業內人士告訴記者，“房貸”轉“經營貸”，屬於違規貸款、違規轉貸的違法行爲。北京金訴律師事務所房產律師王佳紅說，通過“經營貸”償還“房貸”的行爲並不受法律保護，如果通過經營貸所獲得的貸款，並非用於企業經營，而用於清償房貸的，是違法違規及違反合同約定的行爲。

“轉貸降息”的生意由來已久，但其風險被監管及銀行屢屢提示。去年年底，多地銀行就密集發佈聲明，提醒消費者“轉貸降息”、代辦貸款中暗藏的風險，並強調銀行貸款業務並未與中介機構合作。今年2月，央行、銀保監會召開座談會提到，針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，要求商業銀行持續做好貸前貸後管理，加強風險警示。

記者注意到，去年下半年以來，多家銀行因信貸資金違規流入房地產市場受罰。包括中國銀行臨滄市分行、農業銀行長春分行、江西上猶農商行、湖北遠安農商、青海共和農商行、貴州都勻農商行、青海果洛農商等機構及相關責任人均被處罰。以農業銀行長春分行爲例，它遭吉林銀保監局開出320萬元罰款，6名相關責任人被予以警告處分。