“零辣招”時代來到！香港祭出“救市”大招

寸土寸金的香港也開始大力“救市”。

2月28日，香港特區政府財政司司長陳茂波在特區立法會發表2024至2025年度財政預算案，其談及房地產市場相關措施時表示，特區政府決定即日起撤銷所有住宅物業需求管理措施（下稱“撤辣”），即由今天起所有住宅物業交易無須再繳付額外印花稅、買家印花稅和新住宅印花稅。

圖片來源：中原地產

時隔14年，香港樓市首次進入“零辣招”時代。這一政策力度到底有多大？

一個案例可以告訴你。

以九龍緹外2座7樓頂層相連大宅爲例，該物業樓價爲6.36億元，按“減辣”後15%的印花稅率計算，購房者需要繳納的印花稅金額爲9540萬元，“撤辣”後的印花稅率爲4.25%，對應金額2703萬元，減少稅費6837萬元。

圖片來源：中原地產

有熟悉香港市場的房產中介告訴《國際金融報》記者，“撤辣”後，香港永居和非永居購房者稅階一樣，所以在買房申請貸款上沒有區別，對二者而言都是利好。

在匯生國際資本總裁黃立衝看來，雖然當前的政策調整可能會爲香港房地產市場帶來一定活力，但長期趨勢來看，需要更多結構性改革和調整，香港的未來不僅僅依賴於短期政策刺激，更需要在全球經濟環境中找到新的定位和發展方向。

“過去，香港在促進國際資金進入中國、貿易和國際金融資產管理方面發揮了獨特作用，未來也需要探索新的增長點，以適應國際投資環境的變化和國內外經濟發展的新需求。”他如此說道。

（吳典攝）

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“零辣招”時代

公開信息顯示，此次全面撤銷的三項樓市印花稅俗稱爲“辣招”，2010年陸續推出，目的是爲了抑制炒房風氣，至今已推行多年。

具體來看，香港永久居民購房，首置稅最高爲4.25%，此後二套、三套等需要繳納的印花稅都是15%，該筆稅費也就是買家印花稅；非永久居民購房則需要繳納買家印花稅及新住宅印花稅，二者各15%，合共30%。

此外，爲打擊“炒房客”，香港還設有額外印花稅，即買家在購房後6個月或以內轉售需繳納樓價20%的稅項；超過6個月、但在12個月或以內轉售，需繳納15%；超過12個月、但在36個月以內轉售，稅率則爲10%。

也就是說，對於買家而言，在香港購房最高需繳納30%的印花稅。倘若購買一套價值1000萬港元的物業，則印花稅就達到300萬港元。

變動發生在2023年。該年10月25日，港府宣佈調整住宅物業需求管理措施，有關調整包括額外印花稅的適用年期由三年縮短至兩年、買家印花稅和新住宅印花稅的稅率減半（即“減辣”），以及爲外來人才置業印花稅實施“先免後徵”安排，大大降低買家入市成本。

但該政策對樓市刺激有限，鬆綁政策出臺後，香港市場普遍出現“撤辣”預期，導致觀望情緒濃重，交易量不斷下滑。

今年1月29日，香港特區差餉物業估價署公佈了2023年12月的二手私人住宅的售價指數，較11月環比下跌約1.39%，已經跌至2017年2月以來的新低，2022年及2023年內累計下跌20.77%。

另有數據顯示，2023年，香港樓市陷入深度低迷，整體樓宇買賣合約登記數跌至1991年以來的最低點，僅爲5萬8023宗，同時二手住宅銷量也創下28年新低。土地出讓方面，去年多幅住宅土地流標，政府罕有地於截至3月底止的2023/24財年最後一季度暫停推出住宅用地招標。

這樣的大背景下，2024年香港房地產市場走勢亦難言樂觀。

瑞銀曾在一則報告中提到，預計2024年香港房價將再跌10%，下行風險主要在於宏觀環境和英國政府2025年後BNO的政策，“英國政府會在2025年檢討BNO移民政策，如果落實取消可能會引起另外一波移民潮”。

審慎考慮當前整體情況後，港府決定進一步撤銷所有樓市“辣招”，陳茂波稱“我們認爲在當前的經濟及市場情況下，有關措施已無需要”。

“去年10月以來的‘減辣’作用不大，是香港此次徹底‘去辣’的根本原因。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向記者表示。

受該政策影響，一批內房股午後走高，截至收盤，上坤地產股價上漲33.33%，匯景控股漲超14%，恆基地產、融信中國、新世界發展、路勁等均出現不同程度上漲。

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他們這樣說

對於“撤辣”，業內的一個共識是此舉將在一定程度上刺激香港樓市回溫，但積極情緒能否持續，是否能徹底帶動樓市走出向上行情仍有待觀望。

戴德樑行香港研究部主管鄧淑賢在採訪中向《國際金融報》記者表示，撤銷所有住宅物業需求管理措施後，相信樓市會有序調節，朝健康方向發展。

其直言，當下主要有三大因素困擾樓市，分別爲息口高企、“辣招”以及經濟和股票市場不景氣。隨着政府全面“撤辣”，有助於提振市民入市信心，刺激成交量，進而活化換樓鏈；至於樓價走勢方面，假如聯儲局能於年內開始減息，將更有助樓價回穩，預計下半年樓價有望從現時低位回升。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則指出，在樓市下行背景下，“辣招”的意義正在減弱。單計2023年全年，三大辣稅交投量共錄約2811宗，創2014年三項住宅辣稅徵收後有紀錄以來新低，而去年辣稅收益約59.89億港元，連續兩年金額不足60億港元。

他直言，香港是自由港，依靠的是完全自由的競爭環境，吸引境內外資本來創業、投資，不太依賴物業稅，但是物業價值的穩定非常關鍵，它會影響到資金進出以及香港對於境內外資金、投資者的吸引力。因此，當物業價值跌到一定程度，政府就會採取手段來穩定物業價值，從而穩定香港對於全球資金的吸引力，“‘撤辣’會極大降低物業交易成本及持有成本，對於吸引包括內地在內的全球資金有極大幫助”。

黃立衝也稱，政策調整對於促進當前交易低迷的市場環境有一定積極作用，對經紀公司和成交量的提升也將帶來機遇。不過其認爲，“撤辣”可能會在短期內激發市場的部分購買力，尤其是在1000萬港元以下的住宅物業市場，但於高端豪宅市場而言，這一措施可能影響有限，預計今年整體樓市仍將面臨調整，跌幅可能控制在5%以內。

在他看來，香港房地產市場所面臨的挑戰並非短期內可以完全解決。近年來，由於部分資本和人才流出，以及香港在國際金融和貿易中作爲連接中國與世界的橋樑的角色變化等因素，都對房地產市場產生了深遠影響。

去年，中國的外國直接投資（FDI）顯著減少，達到了82%的萎縮，同時投資人民幣資產的美元資金也出現了90%至95%的大幅減少，這些變化在很大程度上反映了香港作爲一個重要國際金融中心地位的調整，“香港房地產市場的長期趨勢需要更多結構性改革和調整”。

香港市區在建項目（孫婉秋攝）

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對內地市場影響幾何？

市場關注的另一個重點是，此次香港樓市大刀闊斧地鬆綁，對內地樓市有何啓示？

中原地產首席分析師張大偉告訴記者，“撤辣”後，香港購房成本大幅下滑，會吸引部分內地購買力赴港置業，同時作爲超一線城市，香港的政策調整也將對北京、上海等一線城市帶來示範影響，“雖然都在放鬆，但香港是‘一刀切’，給市場影響更大，北京、上海、深圳都是小步走，現在看影響不算太大”。

他直言，目前我國房地產市場供求關係發生重大變化，樓市區域分化格局凸顯，核心一二線城市購房需求相對企穩，較多二線城市購房需求不足，因城施策是必要之舉，政策的密集出臺可以向市場釋放更多積極信號，穩定居民信心，從而推動房地產市場企穩。

今年1月以來，內地多個核心城市出臺鬆綁政策，比如上海外環外放鬆對於非滬籍單身人士購房限制、北京通州雙限政策放鬆、深圳非本市戶籍限購條件由5年調整爲3年以及深戶不再限定落戶年限及繳納社保個稅的年限限制等。疊加房地產“項目白名單”、LPR5年期利率下調至3.95%等，房地產“救市”打出組合拳。

房價數據來看，1月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降1.0%，降幅比上月收窄0.1個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降0.7%、0.8%、1.2%和1.6%。整體看，一線城市因爲北京上海在去年12月及今年1月連續出臺了穩樓市政策，整體市場表現有所企穩，跌幅收窄。

他指出，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時間恢復，還在逐漸見底過程中，房地產市場可能在大幅度降息後於2024年3月至4月出現一定熱度的“小陽春”，“當下內地樓市也需要和香港一樣，出臺重磅政策維持信心，一線城市的限購鬆綁已經在路上”。

李宇嘉則表示，香港是自由港，資金、匯率、利率都是自由波動的，對房地產的管理與西方國家類似，都是從利率和稅收的角度考慮，“香港完全是基於物業市場波動，是否需要釋放新的政策”。

而內地情況不同，在調控房地產時，會進行對稅收、地方財政、土地財政、上下游等角度的綜合考慮，不太可能全面退出稅收來穩樓市。

其分析稱，一方面，內地房地產稅收佔到總稅收收入的20%左右，相關產業鏈結合在一起佔到30%以上，地方依賴度較大，不太可能撤去；另一方面，國家要告別房地產依賴，轉向內需、科技創新的實體經濟主導，不太可能徹底退出地產稅收，給市場傳達錯誤信號；最後，內地樓市低迷的根本原因在於供求關係逆轉、舊模式不可持續，而不在於稅收。

“在樓市火熱時期，即便當時稅收很重，也阻擋不了樓市的下行。在樓市供求關係逆轉後，即便利率降到歷史最低，即便熱點城市增值稅免徵期收縮，也阻擋不了樓市下行。”李宇嘉強調道。

記者 吳典

編輯 孫婉秋