樓市“金三銀四”收官，上海憑藉高端購買力激活市場

在傳統樓市“金三銀四”，上海憑藉千萬豪宅跑贏了這個春天。

2024年，上海樓市進入豪宅盛宴。根據克而瑞數據顯示，今年一季度，上海總價2000萬元以上的高端住宅成交量爲2016年以來單季度最高。其中，3月份成交1079套，同比增長超4倍。

高端住宅的購買熱情在4月得到進一步釋放。比如融創外灘壹號院二期，套均總價4000萬元起，開盤當天就售罄；濱江凱旋門三期推出212套房源，最終認籌1043組客戶，入圍分113.04，成爲上海新房積分制以來第三高的項目；香港置地啓元的認籌率也高達241%，繼續“日光”。

接下來，還有凱德茂名公館的75套收官房源，最終認購超290組，認購率約387%，同樣是高分選手齊聚，清盤毫無懸念。

高端購買力強勁，助推上海新房市場熱度回升。同策研究院數據顯示，4月上海新房共成交5237套，日均成交175套，無論月成交數量還是日均成交數量，均達到全年峰值，不過同比仍明顯下滑。

克而瑞指出，足以證明上海核心區域的項目對於購房者有着極高的吸引力。

即便如此，在行業依然面臨深度調整的背景下，上海樓市整體表現仍不如預期。據上海中原地產數據顯示，在3月份樓市成交衝高後，4月成交出現回落，當月上海新建商品住宅成交面積49.6萬平方米，環比減少34.7%。

上海中原地產市場分析師盧文曦表示，從交易節奏來看，4月初受到清明假期以及月初低開的慣例，成交較低，下半月在高供應的推動下成交開始恢復正常節奏，最後一週在翹尾效應下成交終於衝上20萬平方米的高度。

從空間分佈來看，浦東繼續領跑全市，成交面積13.0萬平方米，環比減少8.5%。市區範圍內，黃浦區基於積極推高價房因素，成交放量，爲7.6萬平方米，排名全市第二。遠郊區域中，嘉定發揮相對正常，爲5.4萬平方米。松江、青浦分別爲3.8萬平方米和3.0萬平方米，中低端產品表現乏力無法保證成交維繫在相對高位。

上海4月商品住宅成交TOP10

基於高端住宅表現穩定，4月份上海新房成交均價僅出現小幅回落，爲86731元/平方米，環比下跌2.3%。

在盧文曦看來，4月成交回落在意料之中，只是降溫速度較快。

一方面是假期導致交易縮量，另一方面，中低價位產品並沒有起到很好的“基石”作用，縮水幅度較大。市場僅靠高價房在支撐，此類現象不可持續，尤其第五批集中供應項目中，10萬+產品出現大幅縮水，預示後續成交或繼續在當前低位運行，且受結構性影響均價會進一步回落。

二手房市場也不例外，網上房地產數據顯示，4月份上海二手房成交18101套（住宅成交約爲1.5萬套），環比減少10.48%。

價格相對穩定，4月上海二手住宅市場均價爲73998元/平方米，環比上漲0.45%。至此，上海二手住宅市場均價已連續平穩上漲14個月。

雖然“銀四”回落，但放眼全國來看，上海今年的樓市“小陽春”表現依然矚目。除此之外，還有香港表現亮眼，在2月底宣佈全面“撤辣”之後，樓市迅速迎來反彈。

數據顯示，4月份香港的樓宇買賣合約總值839億港元，環比上升124.6%，同比上升31.7%。其中，住宅樓宇買賣合約總值775億港元，環比上升157.7%，同比上升47.9%。

其他三個一線城市，整體表現差別較大。

北京相對穩定，3月份市場回升至近半年最高，但4月也開始緩慢降溫。以二手房市場爲例，3月北京全市二手住宅網籤量爲14280套，環比2月份上漲125.5%；4月份二手房住宅市場網籤13354套，環比3月下降6.5%。

廣州小陽春更是平淡收官。克而瑞數據顯示，4月廣州進入市場休整期，需求端疲軟。加上清明節點、暴雨天氣等不利因素影響，難以調動購房者情緒，撬動市場需求。

克而瑞數據監測顯示，4月份廣州的項目來訪認購走勢波動向下，尤其是下半月市場缺乏紅盤推新補貨，成交氛圍陷入膠着，轉化率跌破3%，降至近期低位。

深圳則偏向於以價換量。數據顯示，4月深圳二手住宅過戶量爲4171套，環比上漲9%。從價格來看，4月成交的二手房源裡，低於參考價成交的佔比再次上漲，從3月的81.4%上漲至83.3%。

此外，深圳的新房過戶量依然偏低。截至4月末，新房庫存去化需要22.3個月，創深圳新房去化歷史新高。

北京、深圳近期均出臺了大力度樓市支持政策。北京在4月22日宣佈優化離異家庭購房認貸政策後，4月30日再推出樓市限購政策調整，已擁有住房達到限購套數的家庭，在五環外可增購1套住房。

5月6日，深圳也發佈《關於進一步優化房地產政策的通知》，從分區優化住房限購政策、調整企事業單位購買商品住房政策、提升二手房交易便利化三個方面優化樓市政策，以更大力度支持改善性住房需求。

業內認爲，上海的樓市優化政策也已在路上。但目前來看，上海延續以往謹慎的作風，只在5月3日宣佈加入商品住房“以舊換新”，暫未推出限購鬆綁相關政策。