綠城的投資焦點發生了變化｜直擊業績會

“沒有好城市，只有好項目”。

8月26日，綠城中國於線上召開2024年中期業績發佈會，行政總裁郭佳峰在談到投資鋪排時強調，公司將投資焦點從城市轉移到項目，不會因爲城市能級就放鬆對項目的研判。和郭佳峰一起出席會議的還有董事會主席張亞東、行政總裁郭佳峰、執行總裁耿忠強、執行總裁周長江。

下半年供貨494億元

今年上半年，房地產市場銷售低迷，爲沖銷量，綠城爲自己制定了“三步走”戰略。按李駿所言，綠城將旗下產品按類劃分，依次突破。

其一是首開類項目，公司前置營銷和工程相關節點，供貨6個項目，實現銷售額約57億元；續銷類項目則緊抓政策窗口期，加推適銷房源，二季度日均續銷約3.9億元；其三是加大重難點房源的考覈與去化，重點突破，報告期內去化住宅庫存、商辦、車位約215億元。

“這三項全部超額完成。”對於上半年的執行情況，管理層無疑是滿意的。李駿直言，從權益銷售額來看，綠城在克而瑞銷售榜單中排名第6，當期權益銷售額同比下滑3.9%，而TOP10房企的同比跌幅則接近34%。

報告期內，綠城實現總合同銷售金額約1265億元，對應銷售面積約591萬平方米。其中集團自投項目貢獻銷售額854億元，合同銷售面積約280萬平方米；當期歸屬於綠城集團的權益金額約608億元，權益佔比較上年同期提升7個百分點至71%。

對於下半年的市場展望，李駿表示預計下階段政策端將持續發力，會有更多去庫存、穩市場的政策出爐。

地方來看，一線城市會繼續鬆綁，二三線城市加碼刺激需求，兩側發力；土地端，上半年全國住宅用地供求規模持續低迷，供應和需求同比降幅均接近三成，地價也進一步回落，同比下降9%，土地投資進一步向高能級城市集中，預計在下半年供應縮量和優質地塊的刺激下，三季度土拍熱度有望點狀回升。

多重壓力下，上半年市場成交總體成色不足，規模創下歷史新低，預計下半年成交規模將延續弱復甦，各城市的分化還將持續加劇，在以銷定產模式下，短期內熱度比較高的核心一二線城市仍將是各房企推盤的重點區域，比如上杭州，北京，成都，西安等。

李駿也透露了下半年的推盤計劃，預計新推可售房源規模494億元，其中首開項目16個，可售金額190億元，佔新推房源的39%左右（不包含8月份新獲取的土地）；供貨節奏亦相對均衡，三四季度各佔50%，約247億元。

投資看項目不看城市

至於投資鋪排，上半年，綠城新增項目15個，總建築面積約131萬平方米，權益地價154億元，平均樓面價約14408元/平方米。其中6個在杭州，另有數個項目位於浙江省之外的合肥、西安、天津、福州等。

郭佳峰直言，公司在年初就判斷今年的投資會相對難做很多，這一點是行業共識，機構榜單中可以看到，TOP10房企上半年的總投資量只有去年同期的60%左右。

他強調，綠城內部依然奉行以銷定投的策略，不過投資標準會比以往更細，更突出項目的流動性關注、性價比，強調結構性投資機會，偏向一線跟強二線，項目利潤率要求兩位數，“如果現金流去化模型好的話，也會適當放鬆一些利潤的要求”。

但這不代表綠城只投以北京、上海爲代表的核心城市。

郭佳峰指出，公司雖然看好高能級城市，但今年有新的問題出現，城市分化明顯，例如北京、上海、杭州。此前有人認爲這些城市相對安全，不過目前來看，這些城市也有很多項目虧損，甚至是搖號的項目，“我們參加過的項目，我們後面都有跟蹤的，都有覆盤”。

因此，綠城現在將投資焦點從城市轉移到項目，公司不會因爲城市能級就放鬆對項目的研判，沒有好城市，只有好項目。

“上半年在北京、廣州、深圳，我們也跟進摸排了一些項目，但是考慮到安全性不夠高，現金流模型不符合要求，我們就沒有去獲取，下半年一線城市依然會有一些優質土地出讓，我們會積極跟進。”

整體而言，綠城在投資端奉行的原則是“寧可錯過，不能投錯”，且該集團今年總項目的需求、兌現度的考量及總體投資力度都會比去年要更弱。

截至6月末，綠城共有土地儲備項目151個（包括在建及待建），總建築面積約3193萬平方米，其中權益總建築面積約爲2064萬平方米，平均樓面地價每平方米約7999元/平方米。

區域佈局來看，一二線城市貨值佔比達到79%，長三角區域佔57%，北京、上海、杭州、西安等十大戰略核心城市佔55%。

記者 吳典

編輯孫婉秋