免稅利好來了!

【導讀】企業改制重組免印花稅政策惠及公募REITs發行

中國基金報記者 張燕北 孫曉輝

公募REITs利好消息不斷。

除了公募REITs二級市場表現回暖,近日有關企業改制重組免印花稅的政策又帶來喜訊。

業內分析,這一免稅政策將在一定程度上降低REITs發行成本,提高發行效率,從而增強市場吸引力。

企業改制重組免印花稅

惠及公募REITs發行

REITs項目在籌備發行階段,常常涉及底層資產所屬項目公司重組,以前這一環節的印花稅均需要繳納,課稅依據按照交易金額的萬分之五雙方徵收。如根據公開信息,中關村產業園REITs項目,交易雙方共繳納214.56萬元。

如今這一情形有了新變化。

9月4日,財政部、國家稅務總局聯合發佈《關於企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》明確,對企業改制、合併、分立、破產清算以及事業單位改制書立的產權轉移書據,免徵印花稅;對同一投資主體內部劃轉土地使用權、房屋等建築物和構築物所有權、股權書立的產權轉移書據,免徵印花稅。

中信建投基金表示,公募REITs在籌備發行階段,底層資產所屬項目公司的重組是一個關鍵環節。以前,這一環節需要繳納印花稅,增加了項目的交易成本。“14號公告”出臺後,原始權益人和SPV分別需要繳納的萬分之五的產權轉移印花稅得到減免,使得這一環節的印花稅得以免徵,從而降低了公募REITs的發行成本。而印花稅的免徵同時,又減少了稅務處理的複雜性和時間成本,有助於提高發行效率。隨着成本的降低和效率的提高,使得公募REITs對於發行人來說更具吸引力,從而激發市場活力,推動經濟的高質量發展。

中信建投基金舉例,假設一個總市值10億元的公募REITs項目,在資產重組階段,交易雙方原本需要共繳納印花稅100萬元(即10億元0.05%*2)。

瑞思研究院也表示,根據目前我國公募基礎設施REITs發行的要求,原始權益人通常涉及將基礎資產注入項目公司或將非入池資產剝離,然後再將項目公司的股權轉讓至專項計劃。因此在公募基礎設施REITs發行前,發行人一般需要進行重組安排以實現發行結構的要求。

此次14號文的推出,標誌着REITs(公募REITs、類REITs、持有型不動產ABS均適用)項目,在底層資產重組項目公司環節,明確產權轉移數據這一印花稅稅種免稅政策,同時14號文也明確了重組項目公司三類手段:資產劃轉、作價出資、公司分立均適用這一政策,這將直接降低企業資產重組階段稅負成本,進而在一定程度上降低REITs發行成本。

公募REITs跑贏A股大盤

年內分紅近50億元

經歷兩年多的沉寂,今年公募REITs憑藉犀利的漲勢,重新回到投資者的視線。

據Wind統計數據顯示,截至今年9月6日,中證REITs(收盤)指數上漲5.09%,中證REITs全收益指數上漲10.38%,同期滬深300指數下跌5.82%,公募REITs整體表現強於大盤走勢。

具體到底層資產來看,各種類資產也均跑贏滬深300指數。其中,漲幅最大的爲租賃住宅,漲幅最小的爲收費公路。

據畢馬威中國日前發佈的二季度公募REITs市場觀察報告(簡稱《報告》)顯示,二季度期間,租賃住宅受益於估值的持續修復,估值倍數上升幅度最大,漲幅約9%;收費公路類資產受通行費收入下降的影響,估值倍數下跌幅度最大,跌幅約4%。同時,本季內水務/發電類的估值倍數最高,達到了1.17x,超過平均估值水平18%。

不過,經過年內反彈後,仍有多隻REITs低於發行價,產權類居多。

畢馬威中國表示,對於產權類REITs,底層資產的公允價值與其淨收益息息相關,而基金的價值又與可供分配金額大小直接關聯。底層物業的運營能力對REITs市場價格尤爲重要,故提升並加強運營能力成爲REITs價值提升或穩定市價的重要抓手。

另據Wind統計,截至目前,今年以來有32只公募REITs進行分紅,分紅總額已達到49.59億元,累計分紅總額超過了140億元。

長江證券資產配置部基金研究員張岱表示,目前公募REITs已具備一定體量,若按單一產品平均分紅金額來計算,公募REITs基金確有自身獨特的優勢,但公募REITs基金的分紅也存在不確定性。

首先,強制分紅不代表高分紅,如遇宏觀市場環境不好、資產行業週期、經營水平不善的時候,股息率會有一定影響;其次,公募REITs基金畢竟是在二級市場上運行,項目資產的市場價值的變化會引起基金價值二級市場的波動。此外,即使監管已經要求產權類項目的發行條件是預計未來3年每年淨現金流分派率原則上不低於3.8%,經營權類的項目發行條件是經營期內部收益率(IRR)原則上不低於5%,但目前部分公募REITs基金的IRR會較低。

在張岱看來,公募REITs基金本身是一種流動性不高、但波動性不小的品種,投資者只有長期持有才能平滑或稀釋價格的短期波動,並享受這一品種帶來的長期回報。

編輯:艦長

審覈:木魚

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