民營房企最高光的一天

新出臺的央行和銀保監會發文，把近日的地產股全線拉滿。

11月14日，德信中國盤中最高漲幅達到151%，碧桂園、龍湖集團、弘陽地產、上坤地產、港龍中國最高漲幅均超50%；龍光集團、富力地產、綠地香港、雅居樂、合景泰富、時代中國等，收盤時都漲超30%。

A股市場上，金地集團、新城控股、新華聯等多隻地產股漲停。

這則“金融16條”也被業內親切地稱爲：“救市16條”。

這不是今年以來第一份自中央下達的政策，但卻是目前效果最好的一份。

因爲它已經從“刺激需求端”到“保交付”，延展到了支持民營房企發債、爲民營房企提供保交付專項借款、以及幫助民營房企做債務展期上。是首次完整地全流程爲民營房企做資金鍊扶持。

“金融16條”具體措施包括：

和此前房地產市場的支持政策，多立足於“需求端”及“保交付”不同，這一次文件總體基調是穩定房地產的各項融資，16條措施裡，有10條明確和支持房企信貸和債券融資有關。

尤其是針對民營房企，提出了增信發債，貸款、信託等展期等多個細則，偏向照顧的意圖明顯。

如要求【對國有、民營等各類房地產企業一視同仁。甚至提出在區分項目風險與集團公司風險條件下，個別出險房企的優質項目，也將會得到合理房地產貸款融資支持。】

這將改善金融機構對民營房企風險偏好和融資氛圍，緩解民營房企信用快速收縮問題。

此外，還明確支持企業“內債展期”【對於房地產企業開發貸款、信託貸款等存量融資，未來半年內到期的，可允許超出原規定多展期1年。】

也將極大緩解房企償還債務壓力，有效緩解房企現金流緊張，特別是對於未出險民營房企，將是極大支持。

有房企人士就和地產壹線表示，其實“金融16條”政策發佈前，民營房企和信託機構都已經在談展期了。

甚至在有些城市，還是政府牽頭，要求金融機構不能提前支取或扣留資金，必須把錢優先用於支付工程款，以集中資金保交付。

但因爲未有官方文件，商業銀行和信託屬於獨立市場主體，並不會全部接受上述的三方溝通。

隨着這次政策出臺，更加明確了加強金融支持的態度以及導向，也更有底氣和金融機構交涉，更順利保交付。

金融機構人士對於展期也是有喜聞樂見的一面。

有信託公司人士向媒體坦言，允許未來半年內到期的債務展期一年，將爲信託公司推進風險化解留出了一定時間窗口，有利於信託公司對已出險項目的風險處置，降低信託公司房地產信託業務的風險壓力。

此外，政策鼓勵金融機構加大對房地產企業的融資支持，鼓勵通過多種手段化解存續項目風險，客觀上可以提升信託公司存量風險項目處置效率。

對於銀行來說，這份文件也給他們的決策豁開了一道口子——因爲文件中再次強調了“相關金融機構人員盡職免責”。

以往，銀保監會對銀行業的貸款管理執行的是終身責任制，逾期還會向信貸員個人追責，這就導致批貸款的第一線從業者的謹慎心態。

雖然其實早在2018年時，國務院金融穩定發展委員會就已經提出過要：健全盡職免責和容錯糾錯機制，對已盡職但出現風險的項目，可免除責任。

但因爲並未明確規定“做到什麼程度算是盡職”，以及打破“民企國企一視同仁”的機制和意識，並未有效落地。

而這次的文件，算是更詳細明確了免責方向：如新增配套融資需投向有明確還款來源的項目，劃分“專項借款配套融資”科目進行專門管理，滿足盡職調查但仍出現不良的可予以免責等。

中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜認爲，這些細則將讓金融機構的資金投向更爲精準、使用更加高效，同時也免除了機構的後顧之憂。

政策鋪墊到位了，但最終能達到多大的落地執行力度，還得取決於各商業銀行和信託機構的風險偏好，以及貸款餘額。

額度有限，企業開始抓緊展現的機會。

地產壹線詢問了多家民營房企人士的反應，普遍推斷，這次的“金融16條”，對於還未暴雷的示範民企，肯定有利。但對於已經暴雷的民營房企，大概率還是難以改觀。

於是，已經有一些還在正常經營的民營房企，這兩天都在研究細則，和銀行密集對接諮詢。希望能搶先領到額度。

“穩健的人設是相對的，現在手裡的錢，其實只夠保交付了。債務展期和再融資，都是很迫切的需求，一方面更利於集中資金保項目建設、保交付，另一方面企業經營也能寬裕些。”

但因爲這次主要是融資類措施，並不直接觸達購房人，且市場對於“炒作政策”已出現疲憊情緒，末了這幾家房企人士也都表示，案場的來訪量並沒有大變化。

企業人士和中指院都認爲，下一步更重要的是要促進市場銷售企穩，唯有企業銷售回款得到明顯改善，才能使行業真正恢復平穩發展。

四季度以來，除了金融16條，近期房企融資領域已經有過多次利好鋪墊。

在本月1日時，交易商協會、房地產業協會聯合中債增進公司，召集金輝、新希望地產、德信中國、大華集團、仁恆置業、雅居樂等21家民營房企召開座談會，摸底企業財務情況。

這也被業內視爲房企增信融資有望擴圍。

一週之後，交易商協會繼續推進並擴大民營企業債券融資支持工具，“第二支箭”發出——預計將有2500億元額度，用以支持包括房地產企業在內的民營企業發債融資，且後續還可視情況進一步擴容。

隨後龍湖、新城控股的大額儲架式註冊發行先後獲得受理。

11月9日，中債增進公司明確列出了5種“擬提供的風險緩釋方式”，包括金融機構風險緩釋、國有企業反擔保、資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保（增進）機構反擔保等。

意向民營房地產企業可通過填寫《項目需求意向表》，提出增信需求。

據瞭解，目前還有美的置業、碧桂園、旭輝集團、卓越集團等企業正推進第二輪增信發行項目，金輝、新希望、雅居樂等民營房企項目也在積極準備中。

包括今天下午，央行、銀保監會和住建部又聯合發文，允許優質房企用銀行保函置換一定比例的預售監管資金，從而使企業能增加流動現金。

信心，已經在不斷傳遞出來了。