名家－調控房地產 陸政府應態度堅決

上週，大陸政府對房地產政策以3種方式表明政府宏觀調控的堅決態度，也預示短期內房地產市場的走向。一是溫家寶總理髮表文章，明白指出宏觀調控取向不會改變，要確保房地產宏觀調控成效；二是限購令向三、四線城市推動；三是國家稅務總局規畫修改房地產稅收制度。

政府爲何對房地產宏觀調控如此堅決，相應出臺的房地產新政策對市場影響有多大，是市場十分關注的問題。應該看到，一年多來的房地產宏觀調控儘管有些效果，但與政策目標差距仍遠。從全國住房銷售、住房投資開發、資金進入情況來看，房地產仍然處於極度亢奮狀態，比如上半年住房投資開發增長達到36%，房地產開發資金增長達到26%以上，特別是房價更是不可思議。

限購推向三四線城市

今年上半年全國的住房平均價格（全國住房銷售總額除以住房銷售總面積）從2010年底的4724元（人民幣，下同）上漲到5188元，漲幅近10%。也就是說，經過一年多來的房地產宏觀調控，儘管一線城市的住房銷售有所下降，住房價格上漲幅度也有所下滑，但全國房價上漲趨勢並未改變，只是漲幅小了些。

如果房價上漲的態勢不改變，要說房地產宏觀調控效果只能是自欺欺人。因爲，在市場中，如果價格不變化，要以其他方式調控市場供需關係是不可能的。特別是當前中國房地產市場仍以投資爲主導的市場，如果價格不變化，就不可能遏制房地產投機炒作。目前不僅沒有把過大的房價泡沫擠出，泡沫反而正在向三、四線城市蔓延。估計這是政府住房限購令向三、四線城市推廣的原因，也是政府強調房地產宏觀調控不會放鬆的關鍵。

不過，房價變化有幾個現象值得密切關注。一是一線城市的房價似乎在鬆動，比如北京通州的房價向下調整，但還不具普遍性。二是從政府統計局的資料來看，今年以來70個大城市的房價基本不漲也不跌，但三、四線城市房價上漲態勢並沒有改變。這不僅使得市場對政府公佈的房價指標質疑，也不利我們對當前房地產市場態勢的分析。

三是隨着不少城市住房銷售量嚴重下降，表明房地產商資金鍊出現緊張，也表明房地產商對未來市場的信心開始下降，從而出現了不少城市土地拍賣流拍現象，地方政府土地出讓金收入全面減少，地方政府的財政收支也將面臨大問題。

政府最近兩大房地產政策值關注。一是住房限購令向三、四線城市延伸，不過，除非禁止購買第三套住房，住房限購令對遏制房地產投機炒作的作用十分有限。二是國家稅務總局表示要加緊修訂房地產稅收相關條例。無論是住房交易流轉稅、住房交易所得稅還是住房持有稅及住房遺產稅，只要政策稍微嚴厲一點，就會把房地產投機炒作殺得落花流水。

今年以來，過度優惠的住房信貸政策已經全面收緊，如果能夠進一步對已經進入投機炒作者也進行限制，那麼在今年底或明年初，市場影響絕不可小視。它可能改變當前對房地產市場預期，及房地產市場僵持的局面。

十八大後房產待定位

未來大陸房地產市場變數，除了上述稅收政策及信貸政策變化之外，另一個就是十八大新的領導班子對房地產市場定位。如果他們明確表示住房的基本功能是居住，而不是宏觀調控及投機炒作賺錢的工具，就會重新審視當前房地產市場政策，並以新房地產政策來保證住房的居民功能。如果這樣，未來房地產將面臨巨大調整。

總之，大陸政府當前房地產宏觀調控是相當堅決的，這也說明了政府認識到當前房地產泡沫化的危險性。同時，針對當前房地產基本態勢，政府仍然在推出新的房地產政策。不過，從這些政策的內容及可能產生的效果來看，中央政府對房地產宏觀調控的堅決性同時包含其決心後的猶豫不決。希望擠出房地產泡沫，降低房地產市場的風險，卻不想放棄房地產市場的工具性，仍然希望把房地產市場作爲經濟增長的重要工具，也不願意讓房地產投機炒作或賺錢效應真正退出市場。

實際上，大陸政府對房地產市場兩方面都不捨棄是不可能的。因此，對房地產宏觀調控堅決性，就得堅決地擠出房地產泡沫及去房地產賺錢效應，而要做到這點就得堅決改變當前住房按揭的信貸條件，比如進一步提高住房按揭貸款利率，降低其槓桿率及改變融資條件，真正讓住房投機炒作者不敢進入住房市場及讓進入者早點退出。

要堅決出臺打擊房地產投機炒作的公正的住房稅收政策（包括房地產流轉、持有、轉讓等各個環節），這纔是擠出房地產泡沫根本途徑。

（作者爲中國社科院金融研究所研究員）