萬科公佈三季報，前9月營收同比增長24.4%

文 | 張文靜

編輯 | 田晏林

01 前9月營收同比增長24.4%

10月29日，萬科公佈2022年三季報。2022年1-9月，萬科實現營業收入3376.7億元，同比增長24.4%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤170.5億元，同比增長2.2%。

其中，房地產開發業務結算面積爲2261.5萬平方米，貢獻營業收入2958.0億元，同比分別增長21.7%和24.8%。

從財報數據來看，萬科的業績仍然在增長，但這些數據並不能消除投資者的擔憂。

三季度，萬科營收同比增長25.3%，但歸屬於上市公司股東的淨利潤卻同比下降了14.4%。而前三季度，淨利潤與去年同期相比，僅有微弱的增長，遠遠低於營收的增速。

萬科解釋稱，主要原因在於毛利率下滑。由於近年來結算項目地價佔售價比上升，今年前三季度，萬科開發業務結算毛利率由2021年同期的23.9%下降至20.7%，扣除稅金及附加後的結算毛利率從2021年同期的18.7%下降至16.5%。

外界對房企毛利率下滑的質疑，已經不新鮮了，幾乎是每次業績會上萬科管理層的必答問題。

今年3月，萬科董事會主席鬱亮檢討，部分城市的投資追高冒進，對市場判斷過於樂觀，一些項目投資預期沒有實現，導致毛利率下滑。

不過，到2022年中期時，萬科對這一問題似乎並沒那麼焦慮了。萬科總裁祝九勝在業績會上稱，毛利率承壓是短期現象，長期來看毛利率還是會回到社會平均水平。他直言，萬科首要選擇是確保經營安全。

今年年初，鬱亮就給萬科今年的工作定了調，其中重要的一項就是，縮表出清，節衣縮食。

“節衣縮食”的萬科最直觀的縮減體現在投資拿地上。今年1-9月，萬科新增27個開發項目，而去年同期萬科新增了132個，總建築面積僅是去年的20%。也就是說，萬科今年的新增投資，縮減了近八成。

不過，三季報中，萬科特別提及了“舊改”，“參與了一批舊城改造項目，按當前規劃條件，總計容建築面積合計約494.4萬平方米。”

然而受市場大環境影響，截至2022年9月底，萬科經營活動產生的現金流量淨額-41.76億元，較去年同期減少442.36%；現金及現金等價物餘額1158億元，比3個月前少了221.03億元，比去年同期則減少228.61億元。

爲確保經營安全，萬科將精力放在了優化融資結構，降低融資成本上。

前三季度，萬科新增平均融資成本爲3.73%。截至三季度末，萬科有息負債2943.2億元，其中長期負債佔到了78.7%，比三個月前提升了1.1個百分點。短期借款和一年內到期有息負債爲627.5億元，目前來看，手上的現金覆蓋短債，仍有餘裕。

02 市場緩慢恢復

今年，鬱亮雖依舊焦慮，卻不再“悲觀”，不止一次向外界輸出“築底論”，向行業傳遞信心。

他在2022年中期業績會上說，從短期來看，市場已經築底，但恢復是一個緩慢和溫和的過程。9月的媒體交流會上，他再次重申“短期觸底”的判斷。

他的判斷從萬科的三季報數據上或可獲得佐證。據萬科觀察，今年三季度商品房市場表現好於上半年低點，但成交絕對量仍處於較低水平。百強房企1-9月銷售額同比下降45.7%，其中第三季度同比下降33.1%。

從萬科自身來看，今年前9月，公司累計實現合同銷售面積 1936.9 萬平方米，合同銷售金額 3146.7億元，同比均下降 34.3%。

第三季度，萬科實現合同銷售面積 646.2 萬平方米，合同銷售金額 993.8 億元，同比分別下降 14.4%和20.3%，相比二季度，降幅已經有所收窄。

此外，9月份，萬科合同銷售金額同比降幅已收窄至3.82%，環比增速實現回正，增長12.14%。

萬科在財報裡稱，市場恢復之路緩慢而曲折。“與此同時，存量房交易的率先企穩，說明城市住房需求並沒有消失。”

就像鬱亮此前所說，十萬億的市場，不可能說沒有就沒有，儘管恢復不是直線，而是緩慢地，波浪式變化。

但萬科的焦慮並沒有消失。在探索轉型，尋求第二增長曲線上，萬科愈發急切。

10月27日，鬱亮去了成都，當地政府領導會見了鬱亮一行。據報道，雙方在“推進城市有機更新和TOD綜合開發，加快保障性住房建設、優化完善城市功能、構建現代化冷鏈物流體系，促進文化旅遊場景業態創新，提升城市智慧治理能力和安全韌性水平”等方面進行了深入交流。

顯然，鬱亮是談合作、談投資去的，洽談內容除了城市更新、TOD開發，長租公寓、萬物雲、萬緯物流等多元化業務也有涉及。

成都只是鬱亮拜訪的其中一站。這一年多時間裡，鬱亮密集拜會河南、雲南、黑龍江、吉林、遼寧、貴州、江西、呼和浩特、石家莊、烏魯木齊等地方省市政府領導，尋求與各地在城市更新改造、物業服務、倉儲物流、租賃住房等方面的合作。

去年以來，萬科從明確“開發與經營並重”轉型戰略，到人事組織架構大調整，將萬科猛將、原執行副總裁、首席運營官王海武調任印力，CEO祝九勝下沉至長租公寓前線，動作頻頻，發力多元化業務的意圖顯而易見。

有知情人士向《財經天下》週刊透露，萬科內部對長租公寓、物流、商業等業務支持力度很大，同時今年對部分板塊提出了盈利要求。

從三季報來看，多元化業務營收前三季度均實現了兩位數的增長。物流倉儲板塊實現營收29.7億元，同比增長42.7%；租賃住宅實現營業收入23.1億元，同比增長11.5%；商業開發與運營實現營業收入62.5億元，同比增長10.6%。

物業板塊萬物雲在一個月前實現分拆上市，只是時機不比當年，物業股估值回落。上市一個月，萬物雲的股價已累計下跌34%。

地產開發之外，能夠真正承載萬科這樣巨大體量的第二曲線，究竟會落在哪裡？萬科仍在探索，外界也同樣期待。