萬科滾石上山 路上兩岸“援”聲

本文來源：時代財經 作者：林欣禾

山雨欲來，萬科也走到了緊急關頭。

房地產市場經過兩年的深度調整，仍未走出下行區間。全國商品房銷售規模從2021年行業高點的18萬億元大幅回落至2023年的11.66萬億元。中國指數研究院統計數據顯示，2023年百強房企銷售金額同比下降17.3%，連續三年下滑。

行業震盪下行，無人能夠獨善其身。萬科同樣面臨巨大壓力，銷售規模縮減，盈利能力下滑，最近還捲進股債異動、債務展期的漩渦。

在3月29日召開的萬科2023年度業績推介會上，關於融資、關於削債、關於經營、關於市場未來，萬科管理團隊坦誠迴應一切。

萬科總裁祝九勝表示，公司的能力和基本面沒有發生根本性變化，融資仍處於正常狀態，償債客觀來說有壓力，但在客戶、銀行、大股東乃至深圳國資的支持下，“一定闖得過去。”

萬科管理團隊出席2023年度業績推介會

對於外界高度關切的萬科是否有信心“活下去”的問題，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。萬科管理層也在與萬科共進退。鬱亮、祝九勝自2023年財報披露之日起，月薪降至1萬元。

滾石上山，爬坡過坎，萬科第三次直面風暴。

“三座大山”

萬科目前的壓力，主要來自兩方面：一是銷售不暢，二是融資模式轉變。“回血”速度不及“失血”速度，壓力不言而喻。

2023年，萬科實現合同銷售面積2466.0萬平方米，合同銷售金額3761.2億元，同比分別下降6.2%、9.8%。今年，由於居民消費信心有待修復，銷售端仍未有改善，1-2月萬科累計實現合同銷售面積225.5萬平方米，合同銷售金額334.7億元，同比分別下降37.5%、43.0%，尚未止跌。

另一方面，由於近年來融資收緊，萬科的融資模式被迫從總對總轉向項目制，需要一定時間過渡。

祝九勝坦承，萬科在融資上的挑戰主要來自三方面。

一是開發業務收支不平衡。銷售規模不斷下降但工程支出仍處於支付高峰，形成較大的“剪刀差”。2023年，萬科實現營業收入4657.4億元，同比下降7.6%。同期，萬科交付28.9萬套新房，仍處於交付高峰，工程款支持巨大。

二是融資模式改變。從總對總轉成項目制後，“過往一筆大額資金可全數提款，轉到項目貸款需要按工程進度提款。由於萬科過往借的信用貸還款就是大額還，轉換到項目貸款還會被封閉在監管賬戶上，總部的自由現金流略顯不足，原來的現金流儲備會被逐漸消耗乾淨。”祝九勝說。

三是經營性業務的融資挑戰。萬科的經營性業務已投規模接近4000億元，但目前的收益率仍不足以覆蓋處於爬坡狀態的銀行貸款利率。

兩岸“援”聲

壓力雖大，萬科手上並不是沒有牌可打。

“兩岸‘援’聲啼不住，輕舟將過三重山。”祝九勝表示，左岸是客戶、金融機構支持的聲音，右岸是以大股東深圳地鐵爲代表的深圳國資支持的聲音，“我們再靠自身的努力，一定會克服三大困難，越過三座大山。”

金融機構“皺了眉頭，提了忠告，給了寬容”，對萬科的支持力度不減，保持融資資源持續投放。

2023年，萬科新獲融資897億元，其中境內新獲融資766億元，綜合成本3.61%創歷史新低；境外新獲融資131億元。截至2023年年末，萬科在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債。

融資模式從總對總轉換成項目制後，合作銀行亦友善給予萬科適當過渡期。“合作銀行給了1-3年的轉換期，我們慢慢轉換，慢慢過渡，新老項目劃開。萬科和銀行方面的合作，總體處於一個穩定可持續的狀態。”祝九勝說。

金融機構收緊總對總融資，也打開了兩扇窗，一是房地產融資協調機制，二是經營性業務貸款。

城市房地產融資協調機制實施以來，萬科按照要求積極向新融資模式轉型。截至3月28日，萬科已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個城市上報住建融資協調機制白名單項目42個，後續將按各個城市細則要求積極申報。同時，經過多年培育，萬科的經營性業務形成了一批優質資產，今年以來新增經營性物業抵押貸款108.9億元。

公募REITs發行取得突破性進展，萬科可能成爲唯一一家同時在三個領域發行REITs的公司。目前，萬科旗下中金印力消費REIT完成網下詢價，預計募資32.6億元；萬緯倉儲物流REIT申報材料獲中國證監會受理；保障性租賃租房REIT完成資產端的梳理、評估，正在開展申報工作。

萬科稱，公募REITs的發行將助力公司構建經營性業務的“投、融、管、退”完整商業模式閉環，實現資產和資金更高效的運轉，在更低的財務負擔下實現業務的持續健康發展。

來自深圳國資的支持陸續落地。

萬科董事會秘書朱旭介紹，深圳國資有四大措施支持萬科：一是幫助萬科處置流動性較低的不動產和長期股權投資；二是通過市場化的方式認購萬科旗下印力消費類REIT；三是通過深圳國企和萬科之間的產業型協同，推動多個項目的合作；四是深圳國資積極協調金融資源支持萬科。“目前這些項目有的已經完成，有的已經支付誠意金，還有的則正在逐步落地過程之中。這些項目如果全部落地完成，預計可以幫助萬科釋放的流動性在百億規模以上。”

鬱亮坦言，要“活下去”，業務能力好只是一方面，公司還需要強化底線思維，做好極限情況下的壓力測試，做出更充分的準備。雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面。在市場的變化下，過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，進行更充分的準備。

對於未來，萬科以更大的決心和力度，推進盤活存量、把不動產變動產等工作，讓公司的安全墊更厚。鬱亮指出，過去一段時間，萬科已在努力盤活存量，同時通過新融資渠道、資產交易等方法，將經營性不動產持續變爲動產，通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，今年實現交易回款不低於300億元，增強安全墊。

“今後，萬科將以更強的危機感和更大的力度地推進上述工作。通過上述工作，萬科未來兩年將削減付息債務1000億元以上。”鬱亮說。

前景廣闊

即便眼下困難重重，萬科仍對房地產市場的未來抱有信心。

對於外界普遍關心的房地產市場走勢問題，鬱亮表示，市場短期顯然是超跌了，未來住宅建設的中樞值是10億平方米，目前支持政策已大量出臺且力度超過以往，伴隨政策效果顯現，相信市場會逐漸恢復。

鬱亮認爲，住房需求需要動態觀察，未來空間依然廣闊。一方面，美好生活標準在不斷提升，無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面，城鎮化的進程沒有結束，新增住房需求依然存在，2023年我國新增城鎮人口1196萬人。綜合上述因素看，未來住宅建設的中樞值是10億平方米左右。

在鬱亮看來，當前支持房地產市場的政策已大量出臺，力度超出以往年度，隨着政策效果的體現，相信市場會逐漸恢復。他同時指出，去年中央提出的房地產發展新模式 “三大工程”建設，將促進經濟回升，也會爲房地產企業提供更多發展空間。

未來，萬科將在保障交付不出任何問題的底線基礎上，爲消費者提供行業領先的好房子、好服務，通過能力競爭優勢和高效管理支撐內生髮展，在住宅、社區增量價值創造等領域繼續保持領先地位。，一步提升在產品、配套設施、物業服務在內的專業合力優勢，保持在投資研判、客戶洞察、產品定位、操盤效率等方面的系統穩定性。

鬱亮還提到，今年兩會期間住建部倪虹部長曾表達對房地產企業的寄語，“誰能抓住機遇、轉型發展，誰能爲羣衆建設好房子、提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來”。對此，鬱亮表示備受鼓舞，萬科將持續提供好產品、好服務，全力迎接好的未來。

“請相信我們會全力行動，堅決不躺平。我們有充分的信心會戰勝困難，一定會跨過這個關口，在新發展階段繼續成爲一家優秀的公司。”鬱亮說。