萬科、建行等巨頭加速佈局公募REITs市場，專業買手也進場

21世紀經濟報道記者 李域 實習生 黃易鼎 深圳報道公募REITs市場正加速擴容。

證監會網站顯示，近期，建信建融家園REIT、中金聯東REIT、華夏萬緯REIT、華夏金隅智造工場產業園REIT相繼上報，底層資產涉及產業園、倉儲物流、租賃住房等多類項目。截至3月4日，4只產品均已獲得證監會和交易所受理。

具體來看，建信建融家園租賃住房REIT的原始權益人爲建設銀行附屬公司建信住房服務有限責任公司（以下簡稱建信住房），專項計劃管理人爲建信資本管理有限責任公司。華夏萬緯REIT則是繼中金印力消費REIT後，萬科體系正式申報的第二單公募REITs。

“近期發改委、證監會、交易所等有關部門均在推動REITs市場高質量發展方面釋放積極信號，多措並舉支持REITs市場生態建設。”中國銀河證券分析師章俊表示，消費基礎設施REITs發行有望進一步提速，有利於發揮提振消費的積極作用。

與此同時，伴隨A股市場反彈，公募REITs在二級市場走勢也實現了大反攻，中證REITs指數更是收穫“九連陽”。

此前，公募基金對旗下FOF基金合同的投資範圍進行了更新，首次新增公募REITs作爲投資新標的。21世紀經濟報道記者最新瞭解到，目前已有公募FOF重倉投資了公募REITs產品。

華泰證券表示，公募REITs作爲較高分紅、風險適中、較低相關性的資產，在經歷2023年回調後，配置價值凸顯，同時隨着REITs權益屬性的明確，流動性有望改善。

巨頭佈局公募REITs市場

繼中金印力消費類基礎設施REIT之後，萬科物流業務REIT再度破冰。

3月1日，萬科A發佈公告稱，爲積極響應國家政策號召，盤活存量資產並支持公司業務持續發展，公司擬以控股子公司深圳市萬緯物流投資有限公司擁有的3個倉儲物流園項目作爲基礎設施資產，開展基礎設施領域不動產投資信託基金申報發行工作。

據悉，本次基礎設施REITs標的資產包括位於粵港澳大灣區和長江三角洲的佛山南海項目、紹興諸暨項目、湖州德清項目，首次發售擬募集資金約11.59億元，募集資金淨額將用於符合國家重大戰略、發展規劃、產業政策等要求的在建項目或前期工作成熟的新項目。

公告顯示，萬科公司基礎設施REITs交易方案的核心爲“基礎設施REITs基金+ABS（資產支持專項計劃）+項目公司”三層架構，即首先由華夏基金註冊基礎設施REITs基金，並向投資者募集資金；募集資金用於認購中信證券 - 萬緯物流1期資產支持專項計劃（ABS）的全部份額；基礎設施公募REITs通過持有ABS的全部份額，最終取得項目公司的所有權。

截至目前，上述萬科旗下的基礎設施REITs申報發行工作進展順利，公司通過基金管理人華夏基金和資產支持證券管理人中信證券已向中國證監會及深交所正式提交申報材料，並於2024年3月1日收到證監會的申請受理通知書。

此外，在“上新”4只REITs產品中，建信建融家園租賃住房REIT是首個由金融機構子公司作爲原始權益人申報的公募REITs。

3月1日，建設銀行發佈公告介紹，建設銀行附屬公司建信住房服務有限責任公司作爲原始權益人，以建信住房持有的保障性租賃住房項目開展基礎設施公募REITs試點工作，目前項目申報已獲證監會和上交所受理。

公募FOF首次重倉公募REITs

目前，REITs市場進入擴面提質新階段。

2023年12月6日，財政部發布《全國社會保障基金境內投資管理辦法（徵求意見稿）》，其中第三章的投資範圍和比例中明確指出，全國社保基金可以投資於公開募集基礎設施證券投資基金，在投資比例方面，按成本計算，股票、股票型證券投資基金、混合型證券投資基金、股票型養老金產品、混合型養老金產品、公開募集基礎設施證券投資基金、上市公司優先股、中國存託憑證，合計不得高於40％。

中航基金相關負責人對21世紀經濟報道記者表示，本次財政部明確將REITs納入社保基金可投資範圍，是中長期資金成爲REITs市場壓艙石的關鍵舉措，有效擴大REITs的參與主體範圍，有力提振市場信心。預計接下來會有更多中長期資金入市，成爲REITs市場穩定器，推動REITs市場高質量發展。

最新信息顯示，在被稱爲“專業買手”的公募FOF在公告將公募REITs納入投資範圍後，目前已有公募FOF重倉投資了REITs產品。2023年基金四季報顯示，匯添富添福鑫添益均衡養老目標三年持有和天弘睿享3個月持有等兩隻公募FOF的前十大重倉基金中包含了4只公募REITs產品。

事實上，隨着公募REITs從試點不斷邁向成熟，越來越多基金管理人發佈公告，將公募REITs納入FOF投資範圍。Wind數據顯示，截至1月12日，全市場將公募REITs納入投資範圍的公募FOF達到255只（不同份額合併計算），佔全部產品的52.5%。其中，易方達匯裕積極養老五年持有、金鷹優選配置三個月持有、華安養老目標2050五年持有等2023年成立的次新產品，已先後公告可投公募REITs。

公募REITs配置價值凸顯

自2021年6月首批9只公募REITs上市以來，公募REITs市場已經平穩運行接近三年。在這期間，公募REITs一級市場經歷了從首發的300多億到如今超千億的擴容，發行監管政策也經歷了從頂層設計到具體指引的不斷完善。

2024年2月以來，公募REITs一改去年的回調態勢，二級市場價格大幅反彈。Wind數據顯示，截至3月1日，30只公募REITs近一個月全部收漲，中證REITs（收盤）指數近一個月上漲14.63%。

中國銀河證券認爲，2月中證REITs指數(收盤)呈現上漲態勢，與上個月的跌幅形成鮮明對比，且表現好於滬深300指數和上證指數，極大提振市場信心，與此同時，中國銀河證券提示投資者保持理性投資，建議長期投資人重點關注REITs產品。

華泰證券表示，在存款利率下調、LPR 降息、廣譜利率下行、機構“資產荒”背景下，公募REITs作爲較高分紅、風險適中、較低相關性的資產，在經歷2023年回調後，配置價值凸顯，同時隨着 REITs權益屬性的明確，流動性有望改善。