萬科連續套現

上週據媒體報道，萬科考慮出售其持有的物流公司普洛斯全部股權，但暫不清楚出售價格。截至發稿，萬科尚未對出售股權一事作出評價。

普洛斯是萬科 2018 年聯合普洛斯管理層以及包括高瓴、厚朴、中銀在內的財團以總價 790 億元買下的物流巨頭。當時萬科出資 170 億元佔股 21.4%。由於物流倉儲租金和出租率整體承壓，所以也被解讀爲是萬科出售普洛斯的原因之一。

更多市場推測還是指向了萬科的流動性壓力。去年底開始，萬科加速出售資產，從轉讓合作酒店的管理權，到非上市公司股權，再到一線城市重要地段的商場，其處置資產的規模越來越大、原來對公司的戰略價值也越來越高。

- 2023 年 11 月，萬科以 4.8 億元出售多家悅榕酒店管理權；- 2024 年 1 月，萬科以 10 億元出售 6.16% 深圳高新投股權；- 2024 年 2 月，萬科以 23.84 億元折價出售七寶萬科 50% 權益。七寶萬科位於上海西南，是去年上海銷售額排名前十的商場。

這些舉措體現了萬科流動性趨緊和外界對它的預期轉弱，萬科迴應媒體和市場的方式和力度也在增加，從公關式的回覆到拜訪債權人，再到召開緊急投資者交流會。

據中指研究院數據，去年中國百強房企的銷售額、全國房屋新開工面積和城市住宅類成交面積分別同比下降 17.3%、20.4% 和 20.6%。地產調整深化正影響到更多質地更好的房企，以萬科爲例，2023 年銷售額降幅不到 10%，2024 年一季度超過 40%。4 月，標普將萬科評級降至垃圾級。

在 4 月 14 日的交流會上，萬科稱已經制定一系列化解經營和負債壓力的方案。萬科認爲，化解債務風險需要它在兩年內削減付息債務 1000 億元。

去年底，萬科擁有約 969 億元現金及現金等價物，理論上可以覆蓋 2024 年到期的 624.2 億元有息負債。但標普評級指出 2025 會是萬科的 “債務到期壁壘”，即大量債務會在短時間內集中到期。如果不能償還債務到目標水平，萬科的再融資能力會嚴重受挫。

而降低債務風險所需要的資金，一是繼續賣房子、二是融資、三是進一步出售資產。爲了增厚現金流，萬科已經宣佈 2023 年不分紅。他們預計通過大宗資產和股權交易，2024 年實現交易回款不低於 300 億元。除此之外，結合近一年多的交易習慣，哪一天萬科把下列資產擺上貨架也不太奇怪：

- 全國開業的 203 個商業項目、建築面積 1158 萬平方米，包括去年新開業的重慶印象城、上海龍華會、深圳灣睿印購物中心等。杭州良渚的玉鳥集也是萬科的物業；- 全國在營的 33 家酒店，4 家滑雪場，其中包括吉林松花湖度假區。

在萬科剩下的資產類別裡，“泊寓” 這樣的長租公寓因爲單體價值高、投資回報相對低，不太容易出售。如果流動性持續趨緊，萬科可能會賣掉一些在建項目、有條件轉讓土地。

截至去年年底，萬科有 7017 億元的存貨，現房佔 15.4%。在去年銷售面積最高的上海和北京區域，萬科共有約 6000 萬平方米的計容竣工面積。（實習生徐煜萌）