萬科上半年現金流回正 年內僅餘20億元境內債券待還

萬科A(000002)8月30日晚間發佈的2024年半年報顯示，上半年實現營業收入1427.8億元，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流。在2024年中期業績推介會上，萬科稱下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅剩餘20億元境內債券待還，將於9月到期，現在已經做好了相關資金的安排。

萬科上半年虧損98.5億元 計提減值42億元

8月30日晚，萬科A披露2024年中期業績。公司2024年1-6月營業收入爲1427.79億元，同比下降28.93%;營業利潤爲-77.28億元，去年同期爲203.4億元，同比轉虧;利潤總額爲-80.57億元，去年同期爲207.03億元，同比轉虧;歸屬於上市公司股東的淨虧損98.5億元，去年同期淨利潤98.7億元，同比下降199.82%。

投資快報記者注意到關於半年報虧損原因，萬科8月30日在2024年中期業績推介會上解釋主要是來自四個方面：

一是房地產開發項目結算規模和毛利率顯著下降。報告期內，本集團房地產開發業務結算利潤主要對應2022年、2023年銷售的項目及2024年上半年消化的現房和準現房庫存。這些項目大部分爲2022年前獲取的土地，地價獲取成本較高，後續銷售階段市場持續下行，銷售情況和毛利率均低於投資預期，導致報告期結算毛利總額大幅減少。上半年開發業務的結算收入爲1,116.8億元，同比下降34.6%;開發業務的結算毛利率6.8%，同比下降13.5個百分點。

二是計提減值。結合市場情況、結算毛利大幅下降以及大宗交易等過程中多項目出現虧損，按照審慎原則，中期對部分項目計提存貨跌價準備21.0億元(含非並表項目計提1.7億元)。此外，針對部分應收款項計提信用減值損失21.0億元。

三是部分非主業財務投資出現虧損。公司投資的普洛斯是物流倉儲行業頭部企業，運營情況良好，資產質量優質。但公司對投資性房地產按照成本法計量，因此需要將普洛斯的報表按公司會計政策調整爲成本法，剔除公允價值變動影響，並基於公司初始投資時的物業成本計提折舊攤銷，這一會計處理上半年對公司報表形成賬面虧損約10億元。

四是部分大宗資產交易和股權交易虧損。爲更快回籠資金，公司對資產交易和股權處置都採取了更加堅決的行動，部分交易價格低於賬面值。

二季度經營現金流回正 有信心保持經營穩定

萬科2024年半年報顯示，上半年實現營業收入1427.8億元，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億元正向現金流。

經營層面，萬科2024年上半年實現超100%回款率，銷售回款近1300億元;積極推進資產盤活和大宗交易，2023年至今盤活和優化的資源累計實現銷售140億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。與此同時，伴隨交付高峰過去，萬科經營層面的支付壓力已在下降，上半年交付總量同比下降30%，工程支付量也相應降低。

在2024年中期業績會上，被問及公司現金流和融資情況時，萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華表示下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅餘20億元境內債券待還。公司二季度經營現金流回正，萬科會錨定既定的經營目標繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入爲出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時創造更多自由可用的現金流。同時在各類債務償還的安排方面，除了經營端創造現金流之外，萬科會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續爭取銀團貸款、經營性物業貸等機會提供增量流動性，以此保障債務的安全兌付。萬科表示依靠自身的努力和社會各界的支持以及政策端的助力，萬科有信心保持經營穩定。

對於下半年的資金狀況和償債安排，萬科方面稱下半年待交付房源近10萬套，交付量同比下降40%，到期的公開市場信用債目前僅剩餘20億元境內債券待還，將於9月到期，現在已經做好了相關資金的安排。

鬱亮：房價已經回落到相對比較合理的水平

在被問及對未來市場走勢的看法時，萬科董事會主席鬱亮表示中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。從短期看，經過三年的調整，新房的性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在爲市場需求的復甦積蓄能量，爲新發展階段的到來提供土壤。

鬱亮表示，“在供給端，新房的供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降24%，按這個趨勢全年預計5億平方米左右，即使和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前供給水平也是偏低的,供求關係的改善爲市場走出低谷、重拾向上動力提供了條件。”

上半年萬科實現營業收入1427.8億元，銷售回款近1300億元。通過全力行動，萬科持續降解存量債務，年內已無境外公開債。上半年萬科累計償債524億元，截至目前已完成73億元境內公開債和中期票據，以及摺合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅餘1筆中票20億元。

萬科方面表示總的來說，新房市場規模縮減的同時，項目經營難度增加，操盤及格線大幅提高。但正如住建部所提到的,從我國城鎮化發展進程看，從人民羣衆對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間的。

萬科認爲目前來看，開發業務正處於調整的艱難階段，一些困難的解決和向“新”而行的能力提升仍需要耐心和時間，對現在的耐心，就是對未來的信心。