萬科迎來史上最差財報，但曙光已現

萬科從沒有過這麼差的成績單。

根據2024年三季報，萬科前三季度實現營業收入2198.95億元，同比下降24.3%；歸母淨利潤-179.43億元，同比下降231.7%；扣非歸母淨利潤-144.68億元，同比下降221.0%；經營現金流淨額爲-48.48億元，同比下降2160.0%；EPS(全面攤薄)爲-1.504元。

但是，本文並非唱衰，作爲萬科的小股東，我從這份財報中看到了曙光。

首先是：萬科三季度的銷售單價在上升。

根據財報數據披露的合同銷售面積和合同銷售金額可以計算得出，今年上半年萬科的平均銷售價格爲13553元/平方米，而三季度則是13767元/平米，幅度雖然不大，卻是實實在在的上升。同時，得益於單價的上升，萬科第三季度的毛利率重回雙位數，遠高於上半年水平，也直接修復了前三季度的整體毛利率。

這可以看作是一個節奏的轉變：如果萬科只是急於瘦身，那麼平價乃至降價拋售是必要條件，那麼我們會看到更高的營收和更加慘不忍睹的淨利潤。

說到淨利潤，萬科居然虧了近180億元，這相當於虧沒了一家中小型上市公司的總市值，也是萬科歷史上從未有過的情況。

但必須要知道這些錢，萬科是怎麼虧的。

下圖中（圖中單位：萬元），是萬科利潤表變動幅度較大的科目，其中信用減值損失、資產減值損失和資產處置損益佔了大頭，合計約百億元左右，且這三項全部是計入利潤表的科目。

由簡入繁，先說最簡單的資產處置損益，這一項在上半年的金額約爲-25.46億元，主要是處置深圳總部基地項目所致，很明顯：雖然賣樓虧錢了，但影響不到基本盤的運作，還能補充現金流。而第三季度不知道萬科又賣了啥，導致前三季度該科目總額約爲-25.37億元，虧得還變少了一丟丟。

其次是資產減值損失：前三季度萬科資產減值損失“2,011,490,431.19元”，將這個數據表述的如此完整，是因爲這一金額與半年報不能說很接近，而是一模一樣。那麼上半年的資產減值損失怎麼來的？絕大部分來自於存貨跌價準備，其實還是房產售價下降因素導致的。（下圖單位：元）

但問題來了，上文已經提到萬科三季度的平均售價是在上升的，那麼三季度計提存貨跌價準備是不是可以轉回一部分？但前三季度資產減值損失卻與上半年一模一樣，這說明萬科並沒有將這部分轉回，你說這有沒有可能再爲年報的驚喜做準備？

最後是信用減值準備，這部分金額最大，接近55億元。而且較上半年大幅增加34億元，怎麼會這麼慘？但三季報沒有披露更多細節，且金額較上半年變化太大，所以難以分析，但從上半年的信用減值損失來看，“大筐”其他應收款應該有很多故事，期待年報中有詳盡的披露。

綜上，萬科雖然還在虧損之中，但情況並沒有那麼糟。

而且，即使前三季度虧了近180億元，三季度虧了近81億元，但三季度萬科的經營現金流依然是正的，這是生命力的體現。

在債務風險上，萬科三季度末的有息負債較上半年末有小比例的壓降，意義不大。

但流動性風險當下對於萬科而言或許已經不需要有太多擔憂，重讀下住建部部長倪虹的原話：年底前，將“白名單”項目的信貸規模增加到4萬億。城市房地產融資協調機制要將所有房地產合格項目都爭取納入“白名單”，應進盡進、應貸盡貸，滿足項目合理融資需求。

在“應進盡進、應貸盡貸”的精神下，難道要擔心萬科不在“白名單”之中嗎？

錢，不是問題，流動性，不是問題，房價止跌回穩纔是要解決的問題，而三季度的萬科剛好在這個問題上，做出了一點成績，這就是曙光。

再看看三季報中披露的一段文字：受政策利好影響，十一期間市場整體活躍度提升，本集團在十一假期取得良好銷售表現，實現認購金額 102.2 億元，日均認購較中秋假期增長 113%，其中南方、上海區域來訪轉化率提升明顯，國慶較中秋日均認購提升 2 倍以上。

注：作者持有少量萬科股票，但近期無交易計劃。本文以客觀視角分析，但不構成投資建議。