穆迪：2024年房地產銷售額或將繼續下滑 短期內政策刺激成效不顯著

觀點網訊：2月7日，穆迪評級表示，2024年房地產銷售額將繼續承壓，政策或在未來3-5年有利於房企。

穆迪預計，受銷售面積下降的影響，2024年合約銷售額將會繼續下滑。由於經濟增長放緩及對項目能否按時完工與交付的擔憂，購房者的信心和需求將持續疲弱。而在人口持續外流的情況下，三四線城市(尤其是經濟較弱的地區)將會是預期銷售額下降的主要原因。

2023年12月，一線、二線和三四線城市房價環比分別下降0.4%、0.4%和0.5%,降幅均較11月的0.1%有所擴大。房價趨勢的疲軟表明購房者的情緒尚未回穩。此外，2023年全年，穆迪跟蹤的26家中國開發商中有21家的合約銷售額同比出現下降。儘管11月和12月的銷售業績因季節性因素及政策支持溫和回升，使得一二線城市庫存月數小幅下降，但三四線城市庫存依然高於疫情前的水平。

穆迪表示，在經濟增長放緩的情況下，近期刺激住房需求的放寬措施可能在短期內對房地產銷售產生一定的正面影響，但不會大幅提升購房者信心，也不大可能實現銷售可持續好轉。

從開發商的資金面來看，監管機構加大了支持力度，同時政策制定部門繼續着重提供信貸支持，助力房地產業的長期轉型。這些政策可能會在未來3-5年利好開發商，但短期內不大可能顯著改善住房需求或開發商的融資環境。

就受評開發商而言，穆迪認爲1月境內債券發行情況有所改善，但境外債券發行依然疲弱。截至1月25日，受評開發商發行了人民幣90億元境內債券(圖表6和7),其中包括保利發展控股集團股份有限公司(Baa2/負面)發行的人民幣50億元、中國海外發行的人民幣30億元和綠城中國控股有限公司(Ba3/負面)發行的人民幣10億元債券。2023年12月，3家民營開發商龍湖集團控股有限公司(Ba1/負面)、新城發展控股有限公司(B2/負面)和金輝控股(集團)有限公司(Caa1/負面)合計發行了人民幣29億元境內中期票據，均獲得中債信用增進投資股份有限公司的信用增級。上述金額與其到期債券規模相比並不高。

境外債券市場對受評開發商而言仍然疲弱，僅有越秀地產的人民幣7億元一筆發行交易。由於境外利率較高及投資者的避險意識，新債發行仍將較慢。

此外，穆迪表示受評高收益類中國開發商的流動性壓力指數從2023年11月的79.2%和10月的82.6%降至12月的76%。該指數小幅改善的原因是兩家流動性充足的受評開發商從投資級別下調至高收益類。截至2023年底，25家受評高收益類開發商中，流動性疲弱及評級在B3或以下的公司均爲19家。

而由於運營現金流趨弱以及融資渠道受限，未來12個月評級爲單B及以下的開發商將繼續承受流動性壓力，預計未來幾個月上述子指標將維持在目前的高位。