那場財政會議後，第一筆讓市場躁動的資金即將下場！

朋友們，錢來了。

近期，接連幾個城市都在發同一則公告：

10月28日，哈爾濱住建局發佈徵集存量房用作保障房源公告；

同日，銀川住建局表示，將加大保障性住房建設供給。今年將收購5000套存量房用作保障房，明年計劃再收購5000套；

10月31日，杭州安居客集團發佈通告，擬面向部分城區公開徵集已建成存量商品房用作保障性房源。

沒錯，又是國家隊下場收房。

我估計這事說到這兒，許多人就坐不住了——

國家隊下場收購商品房這事兒都忙活了1年多，愣是沒折騰出一丁點兒水花來。

其實吧……

關於國家隊下場收購商品房這件事，我們一直都在摸石頭過河。

一開始，我們面臨的是「規模小」的問題。

自去年以來，央行拿出來1000億作爲租賃住房貸款支持計劃的資金池，鼓勵地方批量收購存量住房。

然後，後面又搞出了個3000億規模的保障性住房再貸款。

以上就是用來收購存量房的主要資金來源，看起來是很多。

但，

截至今年6月底，全國收購存量房用作保障性住房的範圍已經擴大到2884個縣級以上城市。

平均下來，每座城市分不到2個億。

再後來，我們面臨的問題是「進度慢」的問題。

以1000億的租賃住房貸款支持計劃爲例，

這筆資金從去年1月份向市場投放到今年夏天，僅用了200多億。

7、8個月的時間，收房進度條僅僅拉動了20%。

可見，

地方收房的積極性並不高。

關於這點，大家也都能理解——

負債端債務沉重，哪怕每年要還的利息都是一筆不小的數額；

收入端，土地出讓金銳減，土拍難以爲繼。

所以，

要地方舉債收房真的是力不從心吶。

不過，今日我們有信心再提國家隊下場收購商品房，自然是過去摸石頭過河遇到的問題已經有了實質性的解決辦法。

上個月那場財政部發會議中，有兩個關鍵點與收購存量房密切相關。

一、中央財政舉債打包地方隱性債務；

咱媽直接把地方過去欠下的累累債務給接管了，那麼無債一身輕的地方自然有了更多的舉債空間。

這回，徹底解決了地方不敢貸款的憂慮。

於是，國家隊下場收購存量商品房總算有餘力多轟幾腳油門了。

二、允許地方安排專項債收購存量商品房。

以後收購存量房，不僅僅能到央媽那兒申請貸款，地方也能自己發債買房了。

至此，怎麼加速地方收購存量房的邏輯已經很清晰了——

先給地方騰出舉債空間，再鼓勵地方發專項債收購存量房。

毫無疑問，

這場財政會議後，未來流入新房市場的資金規模會越來越大。

而第一筆資金，即將順着杭州、哈爾濱等多地新開的收購商品房渠道流向市場！

新·國家隊收購商品房力度幾何？

以杭州爲例，

早在今年5月份，杭州就在臨安率先進行了商品房回購的試點。

咱們來看一下臨安回購商品房的具體要求：

房源以整幢作爲基本收購單位，同時單套建築面積不超過70㎡；

收購房源需搭配一定比例的車位，即60㎡（含）以下的每套按0.6個車位比例配置，60㎡以上的每套按1.0個車位比例配置；

現房或一年內具備交付條件的期房；

收購規模不超過10000㎡。

看完，你就能知道全國收購商品房的效果爲啥那麼差了——

收購規模小。以兩梯四戶70㎡爲收購目標，臨安的收購規模僅能收兩幢樓，一個小區的量都不到。

定向收購。滿足上面要求的商品房項目，在臨安都沒幾個。

再對比杭州最新的商品房回購政策：

徵集方位爲上城、拱墅、西湖、濱江、蕭山、餘杭、臨平、錢塘八個城區已建成存量商品房（含自持商品住房）項目；

房源面積不超過70㎡的小戶型，收購後用於保障性租賃住房（含人才租賃住房）；房源面積不超過125㎡的戶型，收購後用於配售型保障性住房；

收購房源原則上要獨立成棟（幢）成單元；

沒有要求收購體量的上限；

其中變化肉眼可見的明顯。

一、從原來的定向收購擴大爲全方面的收購；

首先是收購範圍擴大，原先是臨安，現在是杭州八個城區都可以涉及，儼然是全杭州市範圍的一個政策。

其次是收購房源屬性的擴大，此次收購囊括了開發商手裡自持房源（只能出租不能出售）。

最後是收購面積擴大，原來只收購70㎡以內，現在125㎡也拉入收購計劃表中。

二、體量從小規模到無上限。

臨安收購存量商品房規模規定了不超過10000㎡，而當前的政策並沒有作上限要求。

那麼，根據最新回購政策，杭州接下來會收購哪些商品房？

我們再進一步分析：

從範圍上講，全杭州的商品房都存在被收購的可能。

從面積上講，全杭州125㎡的商品房都有被收購的資格。

從收購價格上講，收購價格不超過劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤，幾乎就是成本價。

關鍵來了，哪些開發商會心甘情願地以成本價把房子打包出去？

只有那些遠郊難以去化的樓盤。

同時，遠郊樓盤的戶型上限大多都在125㎡！

這幾乎就是在宣告：

那些賣不出去的商品房，杭州都能給你包圓了。

再來看哈爾濱和銀川，

兩座城市收購存量房的戶型面積上限也同樣在125㎡，而在過去，多數城市收購存量商品房的面積上限在70-90㎡。

全國範圍內，收購存量商品房的戶型面積上限在進一步提高。

銀川此次發佈的收購商品房規模共計大10000套。過去一年裡，重慶收購商品房套數也不過不到7000套。

全國範圍內，各城市的收購套數也在進一步上升。

所以，

財政會議之後，新·國家隊收房的力度有多大，咱們基本有概念了。

規模至少幾倍於過去，有的頭部城市甚至開始全方位收購難去化的商品房。

又到了地方拼實力的時候。

關於地方發專項債收購存量商品房的政策，財政部會議中有專門的表述——

這項政策由地方自主決策、自願實施，遵循法治化原則，按照市場化運作方式，在確保項目融資收益平衡的基礎上，地方安排專項債收購存量商品房。

用大白話來理解，

以後國家隊收購商品房的上限因城而異。

有的城市，如杭州有底氣出臺不設限的收購政策，做到全面收購難以去化的商品房；有的城市，則還是先計劃了收購套數，走一步再看一步。

而這上限，其實就是各城市的還債能力、經濟實力。

畢竟，專項債也是債，將來也是要還的。

怎麼還？

現在來看，無非就是兩種方式。

一是收購來的存量房所帶來的收益。

收購後的存量房以後要麼是用作保障型租賃用房，以此換來長期的租金收入，要麼是用作配售型保障房，售賣給特定人羣。

不過，兩種方式都是偏向福利性質的保障性住房，收益並不太可觀。

二是激活市場的流動性。

所謂收購存量商品房，首先是爲了去庫存，減少供應端的壓力。

其次是爲了房企們注入流動資金，解放那些被難去化商品房套住的房企。

這一點，從杭州的新收購政策也能看出一二——

即便是原政策規定不可出售的自持房源，杭州也願意從開發商手中收購過來。

供應端，市場庫存減少，去化週期縮短；

需求端，越來越多的房企解套拿到資金。

接下來，會幹啥？

當然是重啓土拍市場！

說到底，還債離不開土地財政。

至此，你差不多就清楚——

收購商品房的上限，取決於各地的還債能力；

各地的還債能力，取決於土拍市場的活躍性；

而土拍市場的活躍性，則由各地新房市場的熱度而定。

930新政後，新房成交量猛漲的城市，除了一線城市北上廣深，便是頭部二線杭州、成都、南京……

也就是說，

只有這些頭部城市纔會有活躍的土拍，進而纔能有更多的底氣和實力進行大規模地收購存量商品房。

一邊，是930新政帶來的新房成交熱；

另一邊，則是收購存量房進入了新階段，即將迎來更猛烈的國家隊收房潮。

將來幾個月的時間裡，

這些城市的新房去化，還會加速！

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