能建城發，老玩家回來了
文/十一弟
上個月，廣州住建局批出了一張預售證——
能建·天河麓譽府。
從拿證到現在，將近一個月了，項目還沒開盤入市，甚至未曾公佈價格。
天河麓譽府位於廣州天河東板塊，新盤扎堆競爭。
由於貼身肉搏，今年，天河東板塊的新盤，已經開始瘋狂卷價格了。
拖了一個月，比天河麓譽府更晚取證的對手項目，已經先入市了。
本月初，廣州城投·天禧拿到了預售證，前幾天剛剛開盤，最低只賣4.7萬/平米。
十一弟查了下，廣州城投在去年拍下天禧地塊時，花了逾44億。
若把全部地價分攤到純商品住宅部分，樓面價超過4萬/平米。
現在，天禧的最低開盤價，只比地價貴了七千塊錢，大概率是賠本賺吆喝。
天禧一開盤，就放低了價格預期，天河麓譽府再也坐不住了——
取證拖了一個月，沒等到開盤窗口期，反而等來了對手的降價入市。
這幾天，天河麓譽府加大了營銷力度，很快也要開盤了。
這個項目背後的開發商，是一家大央企——
中能建城市投資發展有限公司。
對很多人來說，能建城發這個名字，比較陌生。
大家更熟悉它在之前的名字——
中國葛洲壩集團房地產開發有限公司。
在樓市瘋漲的十年前，葛洲壩地產的大手筆拿地，讓它得了一個外號——
地王制造機。
那些年，葛洲壩地產在北京、上海、杭州、南京、合肥等各大城市攻城略地，高價拍下了不少地王。
但很快，上一輪樓市瘋漲的週期結束以後，葛洲壩地產也偃旗息鼓了。
過去幾年，已經很少看到它在土地拍賣會上舉牌了。
葛洲壩地產花了很長時間，一直在解套消化之前高價拿地的土儲項目。
三年前，葛洲壩集團的大股東——中國能建對其進行了整合，作爲下屬子公司，葛洲壩地產也自此改名爲“能建城發”。
從去年開始，能建城發加大了拿地力度，在房地產業務上，它的存在感突然變強了。
十一弟查了下，去年，能建城發的銷售規模將近197億，增長了八成以上。
比銷售更兇猛的是拿地支出，能建城發去年在土地市場砸了243億，拍下了11塊地。
也就是說，它在去年就算把全部銷售回款用來拿地，也覆蓋不了土地款。
2022年，能建城發只拍下了6塊地，總地價不到138億。
而去年的拿地預算，一下子就多出來了上百億。
在百強房企榜單上，能建城發的拿地金額，能夠排到前十左右。
金茂都被壓過一頭，跟龍湖、濱江不相上下。
對比之下，能建城發的銷售規模，還不到金茂的七分之一，只有龍湖的九分之一、濱江的八分之一。
去年，能建城發在上海、廣州、深圳、北京的土地市場上，屢屢得手。
其中，它花了將近54億，在上海徐彙區拍下了一宗商住用地，未來新房價格最高將會賣到14.3萬/平米。
葛洲壩地產上一次在上海拿地，還是2016年，已經過去七年時間了。
同樣是在去年，能建城發花了將近43億，拍下了天河麓譽府地塊。
平均算下來，樓面地價將近3萬/平米。
天河麓譽府拖了一個月，結果讓對手項目搶籌，低價入市。
地處同樣的板塊內，有了價格對標，這樣一來，就陷入被動了。
現在，能建城發也等不起了，硬着頭皮也要開盤。
在新盤扎堆廝殺的天河東板塊，就看天河麓譽府如何定價突圍了。
今年，廣州天河東板塊降價的口子，是華潤置地最先撕開的。
兩個多月前，這家大央企旗下的網紅盤——天河潤府入市，最低單價定在了5萬/平米。
而天河潤府的樓面地價，將近4萬/平米，房價只比地價貴了萬把塊錢。
對於一直很堅挺的天河東板塊來說，華潤置地一開盤，直接掀了桌子。
天河潤府低價開盤之後，很快就蔓延到了整個天河區，保利、越秀、中海紛紛跟進，打起了價格戰。
儘管天河麓譽府還沒公佈價格，但有人盲猜，它會跟天河東板塊的新盤看齊，開盤價在5萬/平米左右。
項目地價不到3萬/平米，房價與地價之間，每平米有兩萬塊錢的價格差，還是有賺頭的。
但如果這個價格入市能夠走量的話，天河麓譽府也用不着拿到預售證以後坐等一個月，拖到現在還沒開盤。
十一弟查了下，能建城發上一次在廣州拿地，還是大舉押注廣州南沙的橫瀝島。
2019年，葛洲壩地產在橫瀝島砸了將近45億，拍下了一宗住宅用地。
這塊地被開發成了“灣區·金融城”，一直賣到現在，還未清盤售罄，仍有新房在售。
2021年，葛洲壩地產以11億的代價，又在橫瀝島搶下了一塊地。
它將其作爲灣區·金融城的一部分，連片開發。
這個項目在兩年前開盤，推出了174套房，銷售至今的去化率，僅有三分之一。
這一輪樓市回調，橫瀝島是整個廣州庫存壓力最大、去化最慢、跌幅最深的板塊之一。
曾經豪賭押注橫瀝島的一衆開發商，如今全都深陷其中，解不了套。
去年，能建城發花了43億拍下天河麓譽府地塊，時隔多年以後，又回到廣州中心城區拿地了。
樓市下行，逆勢加倉拿地，能建城發足夠有勇氣。
不過，拿地一時爽，開盤很慌張。
在下行週期裡，哪怕是大央企，也很難逃脫市場慣性，更別說反轉行情了。
但我們的人生，總有三大錯覺——
草叢沒人，她可能喜歡我，我能翻盤反殺。