年輕人“瞄”上老破小，月供比租金貴600元

作者|宋虹姍

“一對情侶在北京買了套40平米老房子，把1平米衛生間改造爲乾溼分離空間，臥室還帶一個巨大的步入式衣帽間，作爲’夢中情房’沒得挑。”

全網超千萬粉絲的車評博主“說車的小宇”，自去年開始，不僅只說車，還開通了“探家”欄目，其中改造老房的視頻，佔據了作品數量的一半。

近年來，隨着政策和市場調整，曾經堅持租房生活的年輕人，開始對老房子動心。一些“爆改老破小”視頻，成了平臺的流量密碼。

位置在城市核心區、總價低、降價、月供與租金成本幾乎持平，這些都是年輕人考慮買房的因素。

市場上出現了對價格敏感的年輕購房者，也有對老破小持幣觀望的投資者，租售比是這類買家關注老破小的理由。

一個觀望一年的投資客發現，在北京，位於石景山古城，朝陽區的團結湖、金臺路、百子灣等片區，出現了購房回本週期不到30年的老破小。數據顯示，在“北上廣深”，不算購房利息的成本，買套房的平均最低迴本週期是51.75年。

據易居房地產研究院在今年4月發佈的一份報告顯示：一線城市“老破小”價格泡沫從58%跌到5%。降價，是吸引所有買家的關鍵因素。

東三環老破小：月供與租金相差600元

2023年，諸葛數據研究中心曾發佈一份數據，其監測的重點50城，在2023上半年的平均租售比爲1：615（每平方米建築面積月租金/每平方米建築面積房價）。

一般情況下，國際標準認爲，房地產運行狀況良好的租售比通常爲1:200到1:300。

細分到城市來看，“北上廣深”的租售比分別是1:650、1:653、1:627、1:730，在一線城市，不算購房利息的成本，買套房的平均最低迴本週期是51.75年。

在平均回本年限水平是53年的北京，出現了租售比爲1:361（約等於30年）水平的老破小，這幾乎是北京平均租售比水平的一半——國貿附近租房上班的小雯發現，自己租住的位於東三環旁、距國貿核心區僅4公里的老破小降價了。

小雯租住的小區距離14號線金臺路不到800米，她注意到，一套面積是40平方米、6層的一居室，掛牌價是186萬元。

中介表示，要是去年的行情，這套房不可能低於200萬賣出。186萬元的價格，還“可談”。2023年，小雯所在小區，一套面積爲37平方米的地下室，成交價格是181萬元。

小雯關注房子的設施條件、面積，與她正在租住的房間基本相似，普通裝修水平，月租金水平在5000元左右。在湊齊首付的情況下，如果貸款比例是70%、選擇30年商貸，每月月供是6495元。

就在今年4月，北京出臺了《關於優化老舊小區改造後住房公積金貸款期限覈定標準的通知》，購房者買已改造老舊小區房產可以多貸款，公積金貸款年限最高可延長20年。政策明確，市民購買改造後的老舊小區房屋，可貸年限將從“低於房屋剩餘使用年限減3年”優化爲“低於剩餘土地使用年限減3年”。這就意味着，部分房屋的貸款年限最高可延長20年。

小雯所在的小區交房時間是1984年，剛剛完成小區路面、外立面、一樓陽臺、上下水等改造。新政之前，使用公積金只能貸款9年，現在可以最高貸29年。如果是公積金組合商貸的形式，每月月供是5600元。

新政的出臺，使小雯的月供壓力變小了。她意識到，與打給房東的租金對比，自己每月只需要多付600元左右，就可以在北京三環安家了。

環線價值一直是北京房產價值衡量標準，新房價格雖然也在下降，但其上車門檻對於剛需羣體來說依舊很高。

以“價值窪地”、位於四環的舊宮區域爲例，某樓盤在近期推出了6.2萬元/平米的特價房，比開盤時低了近1萬元/平米，但該樓盤的最小戶型面積是117平方米，最低上車總價也超過了700萬元。

賣家強調租售比、投資客看好租金回報率

長居澳洲的小路在今年5月掛出了位於石景山古城的房子，她對賣家強調：“這套房子的暖氣、電器等軟硬件設施都是新換的，購買時間不到兩年，每月租金可以租到5000-5500元，對於預算不高的購房者，特別合適。”

小路坦言，古城片區的老破小太扎堆了，房子的年齡也已經超過“40歲”，想順利賣出，就要“讓利”買家。根據裝修、硬件、維護程度不同，小區內每平米掛牌單價的浮動範圍自3.7萬元至5萬元不等，降價比較“狠”的房，租金回報率水平最高可以達到3%，購房回報週期不到30年。

古城位於北京四環外，如果把物理範圍縮小至四環以內，“老破小”佔比更高。清華大學城市規劃系曾統計，北京城六區內建設於2000年及以前的老舊小區佔比約六成，集中在城北的二環至四環之間。

據諸葛找房統計，北京老破小的租金收益率跑贏了一線城市房產的平均水平。2023年，其監控的重點50城租金回報率上升0.01個百分點至1.95%，北京的租金回報率是1.85%、深圳是1.64%。

對於這套租金回報率水平高出一線城市平均線的老破小，小路不打算留着“收租”。她表示：“已經決定長期在國外生活，不出租的原因，是不想添麻煩。就算’不滿5’也要賣，就當‘出閒置’了”。

小路還在自己的朋友圈和社交平臺打起了“推廣”：

自家全南兩室板樓、誠意出售，古城地鐵站，到公主墳16分鐘、到中關村40分鐘、國貿45分鐘。低預算低首付歡迎滴滴，可拎包入住，主打好商量。樓下就是警務站，非常安全。

住宅租金已連續4-5年出現大幅下跌，國投證券首席經濟學家高善文認爲，長期租金預期出現惡化，必然會帶來資本品或者資產價格的大幅調整，這是資產價格或房價出現大幅調整最重要的背景之一。

但一線城市核心區域“老破小”的降價，還是吸引了投資客的關注。

一位北京地區的投資者稱，自己從去年開始關注北京房價，覺得目前市場上有不少想抄底的人，有些賣家在2021年高位接盤、甚至面臨斷供。遇到着急賣的，還可以“撿漏”。

這位投資者表示：“很多地鐵沿線的老破小 ，樓齡在15-20年左右，這些房子不是特別破，總價200-300萬，可以租到5000元，租售比很好了，與逐漸降低的存款利率對比，還是很有競爭力的。”

加速改造的“老破小”

開篇提到，一線城市“老破小”價格泡沫從2019年的58%跌到5%。

對於“價格泡沫”的計算方式，是“二手房價格泡沫=某時點二手房價格/二手房平穩期的價格-1”。其中，“二手房平穩期的價格”錨定爲2018年四季度即39454元/平方米。2019年開始，二手房價格泡沫不斷“吹大”。

易居研究院研究總監嚴躍進對36氪表示：“2020年起，二手房市場的表現確實非常亢奮，資金進入到房地產，尤其是大城市的二手房，包括總價比較低的老破小。歷時三年時間，隨着政策收緊，市場開始降溫，2023年上半年，是二手房掛牌量激增的階段，供求壓力倒逼價格泡沫持續縮小。目前來看，一線城市老破小類型的二手房價格泡沫基本消除，價格迴歸健康狀態。”

各地以舊換新的政策，也推動了老舊房屋的市場活躍度。

來自中指研究院數據顯示，2023年以來，已有超30城出臺舉措支持“以舊換新”；媒體梳理髮現，市場上共有三種模式，一種爲由中介或者開發商主導的自由換購，一種爲由政府或中介機構推出的平臺換購以加速一二手房聯動流通，餘下的便是鄭州模式的國資收購舊房屋作爲保障房或人才房，以促進二手房市場的盤活。

杭州還出現了“原拆原建”模式。今年4月，房齡超40年的浙工新村，500多戶居民自掏腰包籌集5億元用於小區的重新建設。

根據自主更新方案，浙工新村更新項目總建築面積約爲8.1萬平方米，拆除原13幢建築後將新建7幢住宅小高層，改造1幢建築。此外還將配置活動中心等配套設施超1500平方米，綠化率提升至25%以上。據媒體報道，這一消息直接拉動了該區的成交量。

北京市老舊小區改造工程的進展也在加速。

截至今年5月底，北京市共有197個老舊小區開始改造，其中185個已完工，完成量超過全年計劃的90%。市住建委表示，將繼續推進改造工作，目標是到2025年底基本完成所有2000年底前建成的城鎮老舊小區的改造。

36氪作者 ｜ 宋虹姍