年輕人拯救老破小：100多萬在上海買房，只看價格，學區無所謂
在這一波樓市的“小陽春”中，年輕人正在拯救老破小。
在與房子有關的附加價值裡，“學區”成爲這批年輕人心中最不重要的因素。排在陸夏買房優先程度前三的因素分別是價格、地段和格局，學區無所謂。
陸夏說，“我一定要賺到很多錢纔會考慮要孩子”。而眼下，上車一套騎電動車到公司只需不到十分鐘的低價老破小，纔是更觸手可及的幸福。
文 |李清揚
編輯|易方興
運營|虎鯨
剛需者的春天
租的房子又快到期了。
那是四月初的一天，熊芸想找找二室一廳的出租屋，不小心點開了二手房界面。跳出的價格讓她驚訝——一處位於上海普陀區的40平方米的老破小，掛牌價竟然只要150萬左右。
而在最高的時候，這套老破小的價格是230萬。
對她來說，這就是夠得到與夠不到的區別。她計算過，如果能以140萬左右成交，房貸每個月纔不到5000元，“只比我現在租房高了1000元。”這意味着，她只要稍微夠一夠，就能在上海擁有自己的房子了。
熊芸今年31歲，2024年是她來到上海的第11年。這11年裡，她搬了12次家，住過單位宿舍，住過擁擠的羣居房，打包行李和搬家成了像“過年”一樣的常態。
▲圖 / 視覺中國
對於一個在上海漂了11年的女生來說，擁有一套房子對她來說意味着什麼？
熊芸覺得，這意味着“踮踮腳尖就能擁有的”，一個屬於自己的家。
像她這樣，在樓市價格下行的環境中心動的還有許多年輕人。他們有着共同的畫像——在北上廣這樣的大城市漂着、長期租房、剛需住房。他們是一羣真正地會因爲房價而下跌高興的人，與此同時，各大城市越來越寬鬆的政策，也加強了他們這份心動。
在去年，房價開始下跌時，朱澤奕便有朋友慫恿他在上海附近買房。對當時的他來說，有購房資格、能夠得上的房子，只能選擇在靠近上海的江浙滬一帶。
這類房子雖然比上海便宜，缺點卻同樣顯著，“我自己住不到，沒意思”。
然而，今年2月，他迎來了一個可稱爲“福音”的好消息：爲刺激房市，上海放開了非滬籍買房的限制，單身人士在上海繳納五年社保，即可在外環買房上車。
如果說，獲得購房資格是種下了一顆種子，那麼降價，就是點燃這個心願的最關鍵的一把火。
3月的一個晚上，朱澤奕躺在牀上，意識昏昏沉沉，忽然一個念頭蹦出來，“有沒有100萬能買到的房子？”
他在閔行區生活，租住在一室一廳，每月租金在3500元上下，而一套100萬的房子，刨去首付，月供也在這個數字上下。
算完這筆帳，他當即拿過手機，打開軟件，設置預算、地區、條件，搜索結果令他喜出望外——一個41平方米的老破小，真的只要100萬左右！
▲圖 / 視覺中國
還有的年輕人，則是等降價的這一天很久了。
從關枝雲最初來到上海的2017年開始，“在上海買一套房”就成爲全家共同的心願。
然而，哪怕她是金融行業，但前五年她沒有戶口，房子漲價的速度，遠遠快過全家人一起攢錢的速度。在滬7年，她隨着工作的變遷，從內環搬到了外環，“唯一不變的是我一直住在出租屋裡”。工作和生活是兩個世界，在職場，她是外表光鮮亮麗、在商務談判桌邊能說會道的金融女，下班了回到家，滿身疲憊，只能用“亂糟糟”形容。
出門逛街看到心動的香氛，試用了高級的智能家電，她會想，“我的出租房裡哪裡能放這種東西？”到了2022年，她被現實磨平了心態，開始擺爛，“已經買不起房了，不想買了”。
沒想到，她沒有白等。從2023年開始，房價大變天，一路跌回了2019年的水平。新房積分的設置形同虛設，手握多套房產的人也開始拋售，二手房價格也開始下降了。根據國家統計局數據，今年3月份，一線城市二手住宅銷售價格同比下降7.3%，降幅比上月擴大1.0個百分點，其中北京、上海、廣州和深圳分別下降6.4%、6.9%、8.6%和7.4%。
而樓市的寒冬，簡直是她的春天。
買下老破小的理由
在上海的人生第一套房子，朱澤奕從選房到最後確定，只花兩個小時。
之所以看房過程如此之快，是因爲預算有限，選擇也極其有限——只有老破小。某種意義上，正是如今的剛需年輕人，拯救了老破小的交易量。
朱澤奕買下的房子，41平方米，位於五樓，一個1988年落成的老房子，“比我年齡都大”。上海“美麗家園”的修繕工程還沒到這裡，“外面看着破破爛爛的”。
▲圖 /視覺中國
實際上，過去的很長一段時間，老破小都沒有出現在朱澤奕的視野裡。他來到上海的第一份工作是在房地產公司做財務，那時候正值房地產高歌猛進的幾年，買房不止要搖號，還要算積分。
那會兒，朱澤奕所見的房子價格全在三四百萬往上，他很想擁有一個自己的小窩，起初沒想過買老破小，“就想着買新房”。然而，不斷攀升的房價慢慢讓這個願望沉底。
水溫變化之中，朱澤奕買房的願望被喚醒，舉目看去，他能買得起的，只有老破小。
看房那天，他特意提早了半個小時到，在小區內溜達，觀察小區環境。小區雖然老，但好在綠化不少，街道乾淨，樓道內也沒有鄰居擺放的垃圾，這多少增加了他對老破小的接受程度。
他開始尋找老破小的優點說服自己。
對於單身的他來說，面積足夠了。“反正我單身一個人住，買一個小的也無所謂，對吧？”再一個是便宜，“我現在的能力只能買這個，我覺得挺好”。
除了一個人住的理由之外，通勤距離也是年輕人考慮老破小的重要原因。
在選擇老破小之前，熊芸也去看過新房。“都很遠，最便宜的也要6萬左右，而且沒有小戶型。”無論哪一點，都不符合她上班通勤近的需求，更遠遠超過她的預算。
同樣考慮通勤因素的，還有27歲北漂的東北女孩陸夏。因爲在密閉的交通工具裡嚴重暈車，她買房最開始的需求就是通勤距離短，“絕不考慮遠大新”。
她計算過，“首付加起來不能超過220萬”。如此下來，每月房貸不超過1萬元，才能不影響當下的生活。
而政策也捕捉到了這一動向。4月17日，北京住房公積金管理中心發佈政策，利好老破小，“購買老破小可多貸款，部分房源貸款期限最高可延長20年。”
▲《關於優化老舊小區改造後住房公積金貸款期限覈定標準的通知》政策解讀。圖 /北京住房公積金管理中心
然而，想在老破小裡面挑個好的，也不是一件容易的事。
無論在哪個城市，房子都帶着深深的時代烙印。北京三四環匯聚着許多筒子樓和塔樓，這類房子樓梯數量不多，每層樓的人家卻可能達到6到10戶，樓道漆黑，甚至一些廚房的窗戶就對着樓道，每逢飯點，過道油煙嗆鼻。而在上海，許多老房子的客廳和廁所窗戶，也對着樓道開設，採光不良，隱私性也不足。
在老破小，奇怪的戶型設計更是俯拾皆是，“廁所小得只有1.8平方米”“臥室比客廳大”“房間沒有窗戶”等等，彷彿在時代的發展中，老破小隻剩下了居住屬性。
儘管選擇不多，年輕買家們依然有自己的堅持。熊芸看房時，特意留意了樓道的衛生情況，“很乾淨的話，說明鄰居素質都不錯。”她堅決排除暗廚暗衛，“每次洗澡都覺得不舒服”。
陸夏則拿出工作的心態，用飛書列了一張表格，寫了7個pass點，“具備任意一點直接不看”。她不想住在一樓，拒絕無法透進陽光的客廳或臥室，還pass掉了較小的洗手間。
在與房子有關的附加價值裡，“學區”成爲這批年輕人心中最不重要的因素。排在陸夏買房優先程度前三的因素分別是價格、地段和格局，學區無所謂。
這也是很多優質學區裡的老破小逐漸無人問津的原因。相比於能夠上車的老破小，這一類老破小總價更高，更難賣出。比如，北京的頂級學區中關村三小的學區房蜂鳥家園，如今的價格對比最高時的千萬左右，已經接近腰斬。
陸夏說，“我一定要賺到很多錢纔會考慮要孩子”。而眼下，上車一套騎電動車到公司只需不到十分鐘的老破小，纔是更觸手可及的幸福。
砍價更狠，也更挑剔
對這些買房的年輕人來說，選擇在這個時候上車，他們通常更狠地砍價，也會更挑剔。
陸夏最後看中的房子位於北京慈雲寺，套內面積54平方米，戶型爲方正的“田”字型，“像東北普通家庭會買的房子的縮小版”。這套房子業主的心理低價在450萬，陸夏的丈夫則堅持439萬，這樣他們的貸款才和現在每月的房租支出相當。
夫妻兩人達成一致後，陸夏做主力，和業主談判。房東是一位阿姨，談判那天，陸夏得知正好是阿姨的生日，她先是組織全店人員和阿姨說了“生日快樂”，再目測阿姨的孩子和自己差不多大，打上感情牌，以講述北漂以來的不容易，來拉近距離。
面對房東，陸夏始終保持理性。談判中途，差價只剩一兩萬的時候，對方中介一度勸她“差不多得了”，她不斷跟自己說，“這個錢就是一個冰箱、一個包、幾瓶香水”，以此拒絕中介的勸說。
只能說，如今的議價權，的確回到了購房者這一邊。陸夏最終“怒砍26萬”，比她預想的還要便宜了20萬——相當於5個香奈兒包包。
▲圖 / 視覺中國
她很開心，“感覺就像撿錢一樣”。
3月份的數據也顯示，今年的“小陽春”的確所有回暖。3月，北京二手房網籤14280套，環比增長125.5%；上海二手房網籤20221套，環比增長169.5%；深圳二手房網籤5196套，環比增長116.6%；廣州二手房網籤9373套，環比增長92.66%。
而支撐這些上漲數據的，主要是老破小的成交比例在上升，俗稱“以價換量”。根據《新京報》報道，500萬元以下房源成交佔比上升明顯，“八成以上的客戶屬於剛需羣體”，對價格更爲敏感。
這也說明，現在的買房者會更加小心翼翼，也會傾向於選擇更低的槓桿。還有些人，能全款買小房子，就堅決不貸款買大房子。
爲了買房，上海的關枝雲和男友獲得了父母的支持，兩家人一共湊出了600萬預算。她相當謹慎，“但如果房地產市場未來大概率要下跌，我們又何必去貸款來讓自己虧更多呢？”
所以，她不打算貸款，而是用這600萬全款買個地段好的老破小。
沒有貸款的壓力，她的期待是，“毋庸置疑會虧，但希望虧少一點”。因此，在看房時，她主要選擇上海中內環的房子，區位優勢明顯，流通性好。
經過一百多套的看房和對比，關枝雲買下了一套上海市中心靜安區的老房子。這套房子不大，使用面積五十多平方米，但視野極好，從窗戶看出去，能看到拆車頭、換機油的火車，還有每到夜晚，吉安大悅城霓虹閃爍的摩天輪。
她被這“無敵視野”一下就吸引了。
然而，最初房子掛牌價580萬，關枝雲認爲不值。她決定放棄，最後，這套房子被以545萬的價格賣了出去。母親還爲錯過這套夢中情房一晚上沒睡着。
出乎意料的是，兩週之後，原本的買家反悔了。關枝雲獲得機會，站到了談判桌旁。經過四個多小時的談判，她又往下砍了25萬，最後以520萬價格成交。
全家人都相當滿意，砍價做到了極致，房子買到了最心儀的，至少在短期之內，這兩點能讓關枝雲抵消未來房子繼續降價帶來的不快。
買下老破小之後
而買下老破小，還只是個開始。
因爲很多人發現，如果買的時機不對，買了還會繼續跌。比如在上海的安徽女孩包琦，經過長達一年的挑選，最後花了400萬，買下了一個雙臥室朝南的65平方米的老房子，屋前有一條風景秀麗的小河，並且光照很好。
然而，由於上車時機不對，買完房沒多久，就跌了50萬。
包琦安慰母親：“房子沒有十全十美的，既然已經買了，就要接受它，努力裝飾成喜歡的樣子。”
爲了節約裝修費，她在網上學習別人怎麼“窮裝”。陽臺瓷磚是黑色大理石，如果全部砸掉重裝，費用高不說，還可能擾民，引來鄰居投訴。包琦買了瓷磚漆，每天下班後自己去房子刷，“把整個刷白，要刷三四遍”。接着，她定製了一個亞克力花紋板，用化妝刷在上好色的瓷磚上加上花紋。
▲圖 / 視覺中國
同事驚訝於她的精力，相當於打了兩份工，“白天上班，晚上刷漆”。
但在這個過程中，一些老破小的不足也漸漸顯露。比如，擁有雙朝南的臥室，就要接受一個朝着過道的廚房和衛生間。儘管她努力從裝修上提升亮感，把廚房暗紅色的內飾改成清新的薄荷色，母親來時，在昏暗的地方坐久了總是很難受。
這份難受裡夾雜着許多後悔，“後悔房子不是全明戶型，後悔沒有客廳，後悔裝修一般”。
而每月7800元的月供，也是一筆壓力。過去她喜歡看展、聽音樂會，每個週末的行程都排得滿滿當當，如今有一筆必要的支出懸在頭頂，“跟朋友聚會的次數少了，大額的消費也不敢買了”。
像這樣，對於在大城市裡，原本連老破小都買不起，如今則勉強能上車的剛需年輕人們來說，買房之後，生活也會因此改變。
熊芸簽下買房定金後，原先心動的特斯拉Model 3購買計劃只能暫時擱置。籤合同的那天是4月22日，剛好是她在上海第一天上班的日期。
巧合的是，11年前，她換工作來到上海普陀租房子，走進的也是這一家門店。而當時帶她看房的中介，如今已經升爲店長。當時是租房，現在她終於有了自己的房子。
母親擔心她：“如果以後遇到了合適結婚的人，對方若沒有房，這個房子太小，賣不掉，又沒有錢再買一套更大的，怎麼辦？”
熊芸沒往這些事上考慮，“相比於遇到一個能合適結婚的人，還是買房子更簡單一點”。
至於賣不掉，她選擇當鴕鳥。
“誰不知道房子以後會成什麼樣，買了也就買了，買完之後我也不會再關注房價了。”
（文中受訪者均爲化名）