平價銀髮住宅供不應求！學日本打造「附服務宅」？ 專家嘆1事成本太高

近年無論是公、私立機關想要投入老人事業，投入成本都不低，箇中原因就是土地成本太高，不敢貿然投入。 圖／季相儒攝影

「沒血緣關係，一般年輕人很難對『青銀共居』的阿公、阿嬤那麼親近，實際上，即便有血緣，阿公阿嬤想見孫，也只有請客吃飯，孫子才願意回來，但是待太久，阿公阿嬤也會受不了，這代表家人間，恰好就是『一頓飯的距離』。」這是老人建築研究室主持人陳政雄多年來的省思，似乎也頗映照在官方統計上。

根據衛福部五年一次的2022年版「老人狀況調查報告」，臺灣65歲以上高齡者希望和子女同住比例，從2013年的65.7%，降至56.7%；而55歲到64歲初老者，未來想和子女同住比例，從2013年的66.2%，降至51.9%。時代在變，臺灣人愈老，也愈接受和子女、孫兒維持「一碗湯」、「一頓飯」的居住距離。

陳政雄是國內極少數專攻「老人建築」的執業建築師，並任教於多所大學，當年爲了鑽研高齡住宅，他曾攜家帶眷到東京大學做研究。他觀察，臺灣人學得很快，但是國內平價的高齡住宅供應量不夠，銀髮族選擇少，像是日本已針對不同需求的老人家，發展出「附服務宅」與24小時有照顧服務員待命的「照顧宅」，臺灣還很少見。

臺灣中高年希望與子女居住比率、日本附服務高齡者住宅。 圖／經濟日報

加速土地釋出

事實上，目前無論是公、私立機關想要興建安養機構，或是開發適合健康老人與亞健康老人需求的銀髮宅，成本都不低，箇中原因就在於取得土地成本太高，開發者不敢貿然投入。對此，雙連安養中心前執行長蔡芳文，將解方直指全臺大地主：政府。他急切地說：「政府土地那麼多，相信政府不是不願意放，只是政策太慢了！」

創辦「鑫淼天使居」照顧貧苦失能獨居老人的前監察院長王建煊也說，「國有土地、農業土地很多，政府應特別成立小組，專責釋出閒置土地及讓農地變更用地，就可以蓋起來。」

蔡芳文觀察，少子化讓許多學校都招不到學生而退場，校地價格便宜，政府應獎勵學校快點把土地釋出，這樣就可以蓋很多銀髮宅，「一所學校都是30幾公頃土地，若政府拿5公頃土地出來，最少可蓋容納2,000名健康老人居住的銀髮宅，或大型日照中心。當土地成本降低，政府就可邀到更多民間企業參與投資興建銀髮宅。」

多次被教育部委任輔導私立大學退場的明道大學代理校長林博文也說， 政府是「莊家」，許多私校退場的中學或大學校地，都位居都會區，生活機能不錯。若依現行《私立高級中等以上學校退場條例》，已明確將社會住宅納入退場後的七項用途之一，如此就可催生更多銀髮社會宅，「這是目前看起來最快的方法，就看政府做不做。」

盤點稅務工具

除了土地，稅也是問題。臺塑長庚養生文化村主任杜素珍指出，這幾年政府打囤房，擁有四間房子，就會被課囤房稅，「像我們有1,000多個獨立房間，就被認定是『非自用住宅』，房屋稅率從2.4%提高4.8%，稅金要從500萬元累加上去，政策實在太不友善！」

據瞭解，在長庚養生村據理力爭下，國稅局已決定，今年7月1日起，如果養生村的房子出租出去，以其價格，租金應會超過標準租金，將適用稅率1.5%～2.4%；沒有租出去的房間，因養生村已被桃園市政府認定爲老人住宅，排除適用囤房稅，也不會被課到現行3.6%的高稅率。

杜素珍直言，過去20年，長庚養生村經營得很辛苦，目前的環境也不利於銀髮產業，政府應通案針對銀髮宅開發者給予地價稅、房屋稅等優惠減免，才能鼓勵業者投入；甚至對於住在出租型銀髮宅的高齡者，政府也可針對特別需求者提供補助。

除了住房，蔡芳文也建議，政府應及早針對國外流行的「附服務型銀髮宅」，訂定相關的服務提供與經營管理辦法。他提到，目前或未來新建的銀髮宅有不少會提供生活或醫療方面的支援服務，政府應早日針對服務內容、收費及管理方式建立機制，確保消費者權益。

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