起底萬科當下局面

這是雪貝財經第366篇原創文章

作者：劉利平

在2024年四季度，萬科距離發生公開債違約曾僅有一步之遙，準確地說，是幾個小時。而幾乎輕而易舉地就能製造中國房地長行業這一驚險歷史事件的是某三線城市的一家區級地方法院。

事情是這樣子的：在萬科一筆公開債兌付的截止日，當萬科的財務部門將資金轉賬至指定賬戶時，他們發現公司這一賬戶裡的資金竟然已經被全部凍結。緊急查詢之後，萬科才發現有一家與其存在訴訟案件的公司向法院申請了財產保全。而相關訴訟案件中涉及的資金規模僅爲一千萬元左右，但其申請凍結的金額超過了7億元。

當時，留給萬科的時間只有幾個小時，如果按照當事法院的解凍程序，萬科這筆公開債必將在第二天無法及時兌付，觸發歷史性的違約。毫無疑問，這對已處於泥潭中的中國房地產行業將是一次節點性的重大打擊。

在此緊急情況下，萬科只能求助於相關部門以及銀行機構，而後者最終從最高法出臺的《關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》中找到不得超額凍結的相關條款，才得以依法緊急解凍這部分資金，避免了違約事件的發生。

我之所以列舉此例，是它一再證明了，這世界顯然並不是如同我們所認知的那樣精密運轉，而是處處充滿着混亂與敷衍。就像即便我們認爲中國房地產行業已經惡化到如此境地，信心確實已經比黃金還要珍貴時，那麼一切都應該是經過周密籌劃，一切重大事件的發生都是經過了推演，併爲不同結果準備了不同預案。

萬科是中國房地產行業一杆旗，很長時間內，它是中國最大的地產開發商，也可能是世界最大的地產公司。

那麼何爲一杆旗？就是在中國關於這個行業的大多數考量與評價維度，都是以其爲標杆。2024年是萬科成立的第40年，如果說在順週期裡，這家企業代表的是公司治理、戰略、經營穩健性、業務開創性、企業品牌與公司文化等維度的高水準；那麼在逆週期裡，它代表的就是信心與風向。

萬科更大的意義是，其發軔於中國房地產行業完全市場化，興盛繁榮皆源於市場，如果以1998年爲始，也不過短短20幾年。而在這20幾年的大多數時候，萬科所代表的是中國民營房企的空間和所能演進的方向。就像娃哈哈集團一樣，從股權結構上看，萬科從來都不是一家純粹的民營企業，但從管理團隊、企業運營機制等方面，它從來都是一家民營企業。

相信市場與投資者都不能將萬科歸類到國有企業。試問，有哪一家國營房企會被長期詬病拿地能力不行呢？萬科的第一塊地是通過招拍掛出讓獲得的，在協議出讓依然占主導地位的時代，萬科的地價成本比協議獲得土地的企業要高得多，哪一家國企會如此呢？

所以，萬科如若退場，代表的將是中國房地產行業某種時代的結束。

何爲退場？不是以它會否發生公開債違約爲標誌，而是以它會否繼續以一家以民營房企機制運營，會否以混合所有制企業性質繼續存在，至少是以這個家企業的管理者任命是否還是由董事會決定，抑或是由上級主管部門或相關部門來宣佈。

而當這種力量退場，也意味着充分競爭的市場與機制、基於市場進行資源配置在這個行業會否繼續存在。房地產行業在過去數十年佔據了中國整個社會最大比例的各類資源，稱其支撐了國運繁榮也並不爲過。

本文無意高談闊論，但萬科的命題似乎已經到了很快要見分曉的時候。不必等到萬科會否發生公開債違約。很大程度上，賬目已經擺上檯面，算起來並不複雜。源頭活水來源於市場銷售與資產出售，這兩者在一季度能否帶來規模性的資金至關重要。如若規模龐大的預售資金的使用機制可像過去一樣調動，或可解燃眉之急，但寄託於地方政府有“大局意識”恐怕並不現實。

是任由萬科發生公開債違約，還是出手相救，由更高層面部門來協調資源幫助萬科渡過難關？某種程度上代表着監管層的意志，這很重要。但是，更具觀察意義的事情是另外兩大維度，而這兩件事在16日分別出現在兩大新聞中。

第一，即公司核心管理團隊的穩定，或者說董事長及總裁會否穩定。萬科已成立40年，掌舵這家企業的管理團隊可以分爲王石時代與鬱亮時代。王石時代經歷的整體是順週期，而鬱亮接任董事長一職的2017年，實際上也是整個中國房地產行業的分水嶺。

祝九勝是鬱亮上任後任命的第一任總裁，在當時出乎外界意料，而祝雖爲萬科總裁，實際主要負責的是萬科投融資、資金調配等方面的事宜。在過去數年，其對萬科的重要性如何倚重都不爲過。

所以，當媒體16日晚間報道其“被公安機關帶走”時，如若屬實，對於市場、投資者以及萬科的穩定運營會帶來多大的不確定因素，如何誇大都不爲過。

那麼權衡利弊之下實際上代表的是有關方面做出了一道選擇題。當然，“被帶走”的描述過於籠統，“被帶走”並不代表着即被公安機關採取強制措施。而祝九勝在幾個小時後就更新了朋友圈，很大程度上證明自己已經可與外界正常溝通、正常履職。

這一風波的箇中曲折及結果很大程度上代表着監管層對管理層依然報以信心。

萬科過去多年在戰略上犯的錯誤，鬱亮已在股東大會上數次公開做過總結與反思，這並不是什麼秘密。但實際上對其業績和資金面影響最大的是“兩集中”政策出臺後，2020、2021那兩年萬科拿了一些高價地。苦於當年包袱的何止萬科一家？

如果對中國房地產行業以成敗論英雄，顯然對所有的從業者是不公平的。如果將公開債違約定義爲失敗，民營房企不會有幸存者。

第二、16日，媒體也報道了另一則新聞，即“萬科公司或將面臨接管改組”。從我瞭解的情況看，這一描述並不屬實，至少是誇大其詞。屬地政府爲當地重點企業或是可能出險的企業成立專班已是常規舉措，這與恆大集團債務危機以及海航集團重組而成立的政府接管組是完全不同概念。

而深圳政府爲萬科成立專班當前階段的工作任務是在萬科籌集資金、處置資產、危機處理等方面發揮溝通和協調資源的作用，更多的角色是“服務”，而非“接管”或“改組”。

況且，萬科目前階段既未發生公開債違約，也未發生住宅項目爛尾問題。作爲一家在深交所及港交所兩地上市的正產運營公司，“接管”與“改組”顯然無法可依。

當然，萬科的2025年不會平靜，也難以輕鬆應對。此時，“不在冬天砍倒一棵樹”和“不被大風颳倒”對於這家企業都很重要。