前8月住宅價格指數跌6.2%，戴德樑行預計全年香港樓市成交量將同比升約15%

21世紀經濟報道記者 張偉澤 見習記者 孫遲悅 香港報道

10月8日，戴德樑行舉行“2024第三季度香港物業市場回顧及展望會議”。戴德樑行香港董事總經理蕭亮輝在會上表示，美聯儲降息週期的開啓，以及香港股市和中國內地股市的反彈，爲香港物業市場帶來了利好信號，戴德樑行預計在2024年第四季度，香港物業市場的市場氛圍和交易量將會有所改善。

預計香港樓市成交量將回升至約50000宗

戴德樑行估價及顧問服務部高級董事黎劍明表示，本輪降息後，戴德樑行接獲的詢價量輕微回升。因此戴德樑行預計市場信心及香港住宅物業的成交量在2024年第4季度逐步回升，全年成交量同比2023年將回升15%-20%，至約50000宗。

香港差餉物業估價署數據顯示，香港住宅物業價格指數在2024年前8個月下跌6.2%。其中，作爲偏低價格樓盤代表的沙田第一城房價環比上一季度下降7.4%；代表中等價格樓盤的太古城房價環比上一季度下跌3.6%；代表豪宅市場的貝沙灣房價環比上一季度下跌4.9%。因此，戴德樑行預計香港物業市場價格將在2024第4季度繼續調整。

黎劍明表示，美聯儲長達兩年的加息週期的正式結束，使得全球市場的投資氛圍逐漸明朗。不過，雖然香港方面立即跟隨美聯儲降息步伐，但目前香港利息仍處於歷史較高位，因此美聯儲降息的作用無法及時反應在香港樓市上。

成交量方面，根據香港土地註冊處和戴德樑行研究部資料，2024年第3季度香港住宅物業買賣成交量爲10225宗，同比2023年第3季度的9174宗上升約11%；但環比上一季度的17953宗下跌約43%；此外，在9月中旬美聯儲降息政策落地後，9月香港住宅物業成交量爲2848宗，同比2023年9月的2862宗下降約0.4%。

“股市先行樓市”，戴德樑行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，目前，香港股市和中國內地的股票市場表現向好並錄得成交量新高，若美聯儲持續減息、股市持續向好，投資者的信心將逐步回升，香港的住宅物業市場將有望在財富效應的帶動下持續向好。

香港核心區臨街鋪租將漲4%-9%

蕭亮輝表示，在中央政府推出一系列刺激經濟措施，以及受美聯儲降息影響導致港元匯率降低的背景下，赴香港旅遊的旅客羣體的消費意願將有望加強；此外，中國內地和香港的股票市場的向好趨勢也將提升消費者的消費信心。這些正面信息將有效支持香港零售行業的復甦，因此，戴德樑行預計2024全年香港核心地區臨街商鋪租金將上漲4%-9%。

戴德樑行研究部資料顯示，在2024第3季度，香港尖沙咀和中環商鋪租金同比增長超6%，環比上一季度增長超1.7%，預計全年將增長7%-9%；銅鑼灣和旺角商鋪租金同比增長超3.3%，環比上一季度分別增長2.3%和1%，預計全年將增長4%-7%。然而，香港元朗和屯門地區商鋪租金環比上一季度分別下降3%和5%，其中，屯門地區商鋪租金同比下降3.9%。

蕭亮輝認爲，臨近關口地區的商鋪受到了旅客和本地居民消費模式改變的影響，導致租金下降。以餐飲業爲例，今年第三季度香港各區餐飲業租金同比輕微下降1.5%-2.5%，而在“港人北上”消費熱潮的持續影響下，香港餐飲業各運營商仍將面臨更多競爭和挑戰。

蕭亮輝稱，金融行業相關租戶將持續爲香港核心地區商鋪租賃帶來增量。例如，在旺角開設門市實體店的富途證券、以及在港島核心地段開設財富管理中心的多家銀行等，將繼續支持核心地區商鋪租金的增長。

預期寫字樓租金將跌6%-8%

蕭亮輝表示，受到目前企業控制成本和升級搬遷需求的影響，香港寫字樓業主將持續採取靈活的租賃方案以吸引租戶，因此寫字樓的租金表現將在2024年持續疲軟，預期全年租金將下跌6%-8%。

根據戴德樑行研究部資料，以香港中區超甲級寫字樓爲例，在2024第3季度該類寫字樓租金環比上一季度下降3.2%，從2024年初至今下降5.7%，預計2024全年租金將下降6%-8%。此外，對比2019年租金頂峰時期，香港各區超甲級寫字樓加權平均租金截至2024第3季度下降39.6%。

蕭亮輝認爲，展望後市，由於2024年前3季度香港IPO市場重返全球第四位，以及國內宏觀經濟政策和美聯儲降息週期對於中國內地和香港股票市場的刺激，香港的金融市場將在2024年持續復甦，從而支持和帶動金融服務業租戶對於甲級寫字樓的需求。