千萬不要誤判深圳樓市的形勢！

彈指一揮間，半年轉瞬即逝。

回顧這半年以來的深圳樓市，整體呈震盪行情。

具體到市場情緒層面，有人歡喜有人愁，悲觀碾壓樂觀，沮喪多過心安。

01

今年的樓市“小陽春”來得比較早，從2月份就開始了。

從數據維度來看，這波“小陽春”屬於階段性復甦，首先是深圳西部優質地段的筍盤快速消化，然後是房價上揚，部分小區相較於去年的價格低點，漲幅在10%~22%區間。

深圳樓市局部回暖的背後，除了這些小區自身素質不錯以外，還有貨幣政策持續發力，加上那段時間各部門親自下場定調房地產，深圳也出臺了幾個小利好政策，以及年前積壓了不少購房需求。

多個利好層面疊加在一起，人們對後市有信心了，剛好又有房票，自然就出手了。

一直持續到4月下旬，強烈的購房需求逐漸釋放完畢後，樓市重新進入到博弈階段。

4月20號，深圳指導價與房貸解綁的消息，在市場上掀起了一陣狂熱，可是沒多久又馬上回落。

市場情緒的變化，往往就是這麼快。

5月份以來，樓市分化行情趨勢進一步展現，面積段成交佔比以改善戶型爲主，優質的項目稍微讓利就能賣得不錯，普通的項目哪怕價格降到位，也很難在當下的市場突圍而出。

以上，就是2023上半年深圳樓市的大致脈絡。

從購房需求集中釋放到拉動市場局部回暖，再到行情由熱轉冷，各方情緒相互拉扯。

02

期間也發生了很多小插曲，包括但不限於人才房攪局、將取消人才房和安居房、光明學位糾紛和城中村統租等等事件。

此外，將於今天開拍的深超總和北站這兩塊地限價都漲價了。

大家都在圍觀這場土拍，到底花落誰家，最終又以什麼價格成功拍出。

現在的深圳樓市，介乎於逆轉與即將逆轉之間。

只要市場彈出一則壞消息，信心瞬間就會被打得稀巴爛。

而當市場放出一則好消息，即便未經證實也能短時間內牽動着各方情緒。

誠然，這個過程很煎熬，但這是每一輪週期從博弈階段到啓動階段的必經之路。

03

這半年以來，深圳房產市場最微妙的，其實是買房人和賣房人搖擺不定的心態。

當市場行情變得活躍，買房人總是很容易衝動，特別是4月份指導價剛剛說要鬆綁的時候，有的買家擔心過了這個村就沒這個店，然後帶着利好情緒匆匆忙忙地入市。

而當市場行情重新回落，賣房人開始變得着急，有的房子越降價越賣不出。

隨着降價賣房的案例越來越多，買房人也會變得坐立不安，包括此前入市的買房人，看到網上的負面信息，心裡既緊張又後悔自己出手太快。

身處於不同市場行情下，買賣雙方的這種複雜心情，主觀上其實都能夠理解。

買家希望自己買的房子能夠足夠低，賣家希望自己賣的房子能夠足夠高，博弈就是這樣產生的。

但理想很美好，現實卻很殘酷。

這兩種情景幾乎很難同時進行。

我舉個反面例子。

最近聽到一位讀者說，他2013年到深圳開會，覺得房價還能接受，甚至2015年初去面試的時候覺得也還行，然後等他過幾個月入職的時候房價就起飛了。

他現在住的小區，在2015年的時候單價不到6萬，前兩年讓一幫人忽悠誰要搞拆遷，當時最高飆至11萬，現在經過這輪深度調整後，已經跌至6.8萬水平。

是哪個小區我就不點名了，大家只需明白一個事實：

羊羣效應下，只要有帶頭的，一堆人就會蜂擁而上。

淡市買房，旺市賣房。爲什麼我要經常輸出這個觀點，因爲這是反人性行爲，無論歷史重演多少遍，依然會有人錯誤操作。

就像很多人說，如果讓我回到2008年或者2014年，我一定會咬咬牙買入一線城市的優質資產。

這壓根就是口嗨，但凡有這種想法的人就算回到過去也會再次踏空，因爲當下的深圳樓市，就是類似於2008年和2014年那波陰跌行情。

與其說選擇大於努力，不如說選擇本身就是一種努力。

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