去年銷售排名逆勢躍升 偉星房產外拓之路有喜有憂

每經記者：包晶晶 每經編輯：魏文藝

作爲一家紮根安徽的浙系房企，偉星房產一度把自己打造成了十足的安徽“本土房企”。

作爲民營房企，偉星房產在行業深度調整的2024年表現可謂亮眼。在克而瑞公佈的2024年房企銷售榜上，偉星房產以312.7億元排在第三十三位，以299.8萬平方米的銷售面積排在第二十位，相較2023年（銷售額第四十二位、銷售面積第三十一位）和2022年（銷售額第五十五位、銷售面積第四十二位）的排名大幅提升。

不過，《每日經濟新聞》記者注意到，偉星房產在外拓道路上總是不如在安徽那樣順風順水，如杭州項目遭遇開盤“零登記”、進入武漢的首個項目因降價而引起業主不滿等。但無論如何，偉星房產還是穩住了腳跟，在去年前5個月銷售業績下滑36.5%的不利開局下，最終將全年降幅縮小到了12.6%。

“如果在幾年前行業好的時候，偉星房產的發展未必比現在好。恰恰是市場冷下來了，偉星房產的高管開始更加冷靜地看待市場和自身，不需要做規模，而是踏踏實實地把每個拿到手的項目利潤做好。”一位接近偉星房產的知情人士向記者表示。

向更高能級城市拓展

偉星房產被外界稱爲“黑馬”，源於其在2021年和2022年突然大幅增加的拿地規模。但市場人士認爲，這是由於當時很多企業不再拿地而給了偉星房產“撿漏”的機會。

從近年來的發展歷程來看，偉星房產成功避開了兩大雷區：一是在民營房企高週轉、擴規模階段守住了三四線大本營，按住了“走出去”的衝動；二是在三四線城市深度調整來臨之前重新“走出去”，把戰略重點轉向了能級更高的城市。

在發展初期，安徽蕪湖和馬鞍山、浙江臨海一直是偉星房產的大本營。2018年偉星房產進入合肥，2021年前後陸續進入杭州、武漢、南京等地。據中指研究院統計，2024年偉星房產以75.2億元排在合肥房企全口徑銷售金額榜第二位，僅次於招商蛇口（約80億元）；在安徽房企權益銷售金額榜上，偉星房產以63億元同樣居第二位。

在土地市場，偉星房產在合肥高溢價拿下多宗地塊。2024年2月29日，偉星房產以總價5.15億元、溢價率31.68%競得合肥市包河區BH202401號地塊；6月27日，又以總價8.58億元、溢價率24.97%斬獲合肥市包河區BH202413號地塊，這也是偉星房產在合肥的第二十五個項目。

記者注意到，2024年合肥樓市的成交面積和成交金額同比降幅均超過35%，購房預期和置業動力減弱，如果偉星房產繼續聚焦合肥市場，短期內規模“天花板”已經顯現。

“偉星房產在合肥的項目多，但項目單價便宜。在杭州看似默默無聞，但實際上銷售業績和合肥差不多。”中指研究院華東大區常務副總高院生告訴記者。

在杭州，偉星房產2024年以74.8億元排在杭州房企全口徑銷售金額榜第十五位，但在權益銷售金額榜上卻以74.8億元排在第六位，超過招商蛇口、保利發展和中海地產等頭部房企，同時也超過了自己在合肥的權益銷售額。

不過，偉星房產也爲當年“撿漏”拿地付出了一些代價，即便在業績表現突出的杭州，早年拿下的遠郊項目也讓偉星房產多次“吃癟”。

2025年1月8日，偉星·濱映時代府項目公示意向客戶登記情況，竟出現“零登記”。而2024年6月6日，偉星·望奧項目也曾出現過購房預登記家庭戶數爲零的情況。記者注意到，這與杭州新房市場分化現象加劇有關，如2024年杭州優質地段紅盤一房難求，價格甚至上漲，而位於遠郊或配套設施不完善的項目則甚至會出現無人問津的尷尬局面。

不過，上述知情人士告訴記者：“偉星房產（去化）壓力不大，杭州外圍的項目貨值不是很大，而且前期已經去化了一大部分，後面的存量估計2025年也能清盤。”

但很明顯的變化是，2024年偉星房產很少在杭州外圍拿地，但個別優質地塊仍然是其目標。2024年8月13日，在杭州主城區土拍中，偉星房產以總價17.47億元、樓面價36259元/平方米、溢價率24.15%競得拱墅區東新單元XC0607-R21-10地塊，刷新了該板塊樓面價紀錄。

“偉星房產最早在杭州拿的是特別核心地段的地塊，項目也賣得特別好。後來也拿了一些外圍地塊，流速（銷售速度）就一般了。現在偉星房產意識到還是應該拿核心地段、可以打造高端改善項目的地塊。”高院生向記者分析指出。

對於後續偉星房產是否還會在杭州拿地，上述知情人士表示：“如今限價、限購全面放開了，但放開後也要看市場能不能接受，所以偉星房產也在觀察，拿地不着急，資金也要休息，反正負債也不高，後面還有大把機會。”

中指研究院數據顯示，2024年權益拿地金額百強房企中的民營企業僅11家，偉星房產以52億元排在第五十二位，但與全年312.7億元的銷售額相比，偉星房產在擴張方面仍然顯得謹慎。

首入武漢遇挫再拿地

偉星計劃“走出去”的另一個重要城市是武漢。

2025年伊始，武漢偉星房產通過微信公衆號發佈了地產板塊29個崗位、物業板塊34個崗位的招聘信息，並在1月18日舉辦了全天專場招聘會。用偉星房產的話來說，“武漢偉星置業2025蓄勢待發”。

偉星房產首進武漢是在2021年6月，彼時全國各類“地王”頻出，且多地出讓地塊增加了額外出讓條件。如偉星房產拿下的P（2021）072號地塊（武漢光谷偉星星悅廣場，以下簡稱星悅廣場），在商業、辦公面積等方面均有着嚴苛要求，其中住宅僅有3棟，房源總套數爲552套。

不過比起項目要求，偉星房產面臨的更大考驗在於，武漢新房價格在當年便步入下降通道。

據易居房地產研究院數據，武漢新房價格從2021年10月開始環比下降，在2023年初稍有喘息後再次進入深度調整，直到2024年四季度才重新出現環比“三連漲”。同比來看，武漢新房價格從2022年4月開始持續同比下降，其間僅回暖了5個月後又重新進入調整通道，在2024年最後3個月同比降幅分別達到10.1%、9.4%和8%。

而星悅廣場恰恰是在2022年12月份首開入市並陸續加推，去化非常緩慢，甚至在2023年底還有超過一半的可售房源。彼時，偉星房產選擇降價促銷卻引發業主不滿。曾有多位星悅廣場業主向記者爆料稱，項目突然大幅降價，有些業主還未收房已出現較大浮虧。

2024年11月，星悅廣場住宅部分交付，集中交付率達93.83%。在2024年12月26日的武漢土拍中，據中指研究院華中分院分析師李國政透露，偉星房產參與了多宗地塊的競價，最終以14.93億元競得位置極佳和配套成熟的漢口江岸P（2024）198號地塊。記者查詢發現，該地塊周邊目前以二手房小區爲主，暫無競品。

據記者觀察，產品力路線可以說是2024年以來偉星房產向高能級城市擴張的基本盤。而事實上，武漢的單盤銷售額優勢並不明顯。據中指研究院數據，2024年武漢銷售額TOP10項目合計銷售不到184億元，銷冠武漢潤府的銷售額爲20.9億元。但對於偉星房產而言，在武漢市場無論是產品打造還是營銷策略都面臨考驗。

“偉星房產這兩天剛剛開過會，他們一致認可武漢市場的容量比較大，這個地塊的機會還是很多。”上述知情人士告訴記者，“一方面，偉星房產這兩年在南京、杭州的生產水平確實提上來了，很多產品具備了一些競爭優勢，比較有信心進入武漢；另一方面，在武漢首個項目雖然沒什麼利潤，之前降價促銷時業主情緒也很激動，但是從交付情況來看業主還是滿意的，所以偉星房產還是有信心，也看好武漢市場。”

從偉星房產近年來的戰略來看，產品力與轉型的渴求可能更甚於規模擴張。正如偉星房產產業總經理姜禮平年初在公司工作會議上部署的“三步走”計劃：第一步，加強去化，重視現金流；第二步，擇機拿地，聚焦核心城市的核心地塊；第三步，用三到五年的時間實現房產的深度轉型。

“總體而言，偉星房產在同等規模的民營房企中算是發展比較穩健的。一是有前車之鑑，二是不盲目擴規模，這一波有很多民營企業還是比較理性的，哪怕做了一些項目，規模起來了也不會制定很高的目標。只要企業不被規模綁架，發展節奏就會更好，也能夠走得更遠。”高院生分析指出。