商場變社交場所 業界呼籲運營商引入更多體驗元素

本報記者 陳雪波 盧志坤 成都報道

“着眼市場端，搬遷租賃主導辦公市場，製造業及消費類需求同比增長。新增零售物業增長並下沉，市場差異化表現加大。”近日，世邦魏理仕發佈《成都房地產市場2024年回顧與2025年展望》，世邦魏理仕成都研究部負責人林晴嵐如此總結。

《中國經營報》記者還從上述報告中瞭解到，2024年成都大宗投資市場交易筆數和金額實現雙增長。宏觀環境不明朗令企業的辦公預算更爲緊張，搬遷租賃主導辦公樓市場。

小面積段寫字樓增幅明顯

在2024年，成都寫字樓市場迎來了新的挑戰與機遇。世邦魏理仕數據顯示，全年成都共有7棟新落成樓宇交付，合計約42.5萬平方米的新增供應，同比增長24.7%，推動總存量增長5%，位列全國第五。這些新增供應中，約70.4%集中於天府總部商務區，顯示出成都寫字樓市場進一步向南拓展的趨勢。

從需求端來看，儘管全年淨吸納量同比上升90.2%，錄得約50萬平方米，但相較於前一個週期，這一數字仍處於低位。宏觀環境的不確定性導致企業辦公預算緊張，新設立需求有限，節降型搬遷需求成爲全年租賃策略的主導，佔比高達46%。同時，業務縮減、回遷自建樓等原因導致的大面積退租也影響了全年吸納量。其中，科技互聯網行業成爲退租的主要來源，佔比近三成。

到2024年年底，成都優質辦公樓市場整體空置率同比上升0.8個百分點至27.3%。其中，甲級樓受充沛供應影響，空置率持續攀升，同比上升4個百分點至34.9%。供需矛盾加深，業主在租金和裝修免租期等方面提供了更多優惠，全年租金累計降幅達9.3%。

然而，在整體市場承壓的背景下，小面積段需求卻呈現出增長態勢。隨着企業辦公預算越發謹慎，100—300平方米麪積段的需求增幅最大，同比增長4.9個百分點，佔比達到51.2%。這一變化反映出，在當前經濟環境下，企業更傾向於選擇面積較小、成本較低的辦公空間，以應對市場的不確定性。

核心商圈擴大體驗型業態

在購物中心方面，2024年成都零售物業市場同樣經歷了顯著變化。全年共有6個購物中心開業，合計約70萬平方米的新增供應，同比增長48.6%，推動市場規模擴張5%，突破1100萬平方米，位列全國第三。這些新增供應繼續下沉至次級、近郊商圈，分別佔比63%和37%，顯示出成都零售物業市場向更廣泛區域拓展的趨勢。

隨着成都國際門戶樞紐城市地位的鞏固，2024年成都國際航空樞紐旅客吞吐量創歷史新高，躍升內地“航空第三城”，併成功躋身“全球航空大都市二十強”。同時，成都鐵路旅客發送量也位居全國前列，地鐵里程躍升全國第四。這些交通基礎設施的完善爲成都零售物業市場帶來了更多客流和消費潛力。

然而，市場需求方面卻呈現出謹慎態勢。年內零售商擴張謹慎，同樣本拓店數量同比縮減13%。新能源汽車、服飾及各類餐飲品牌的需求收縮最爲明顯。零售商在選址時更傾向於熱門商圈或運營成熟的項目，以降低開店風險。這導致購物中心差異化表現加大，強運營的項目能夠持續引入高能級首店和優質租戶，而運營較弱的項目或部分尚處培育期的新項目則面臨更大招商壓力。

儘管如此，仍有部分品類在市場中表現出強勁的增長勢頭。戶外運動、雜貨玩具店（含二次元店）、珠寶配飾、運動娛樂（含寵物互動）、烘焙甜品等品類加速擴張，新增門店數同比分別增長4.4%、3.3%、2.6%、1.2%及1%。這些品類的增長反映出消費者對於多元化、體驗式消費的需求日益增長。

世邦魏理仕華西區戰略顧問部負責人鄒麗娟指出，隨着零售物業已發展成爲社交場所而非純粹的銷售點，運營商應通過引入更多樣化的體驗元素來打造能與消費者產生共鳴的多元場景。同時，積極招引融入創新元素的新品牌，並利用“限時概念”或短期租約來定期更新產品、服務和體驗。此外，投資配套設施和硬/軟件以提供整體的商業生態系統也是運營商未來發展的重要方向。

（編輯：盧志坤 審覈：童海華 校對：顏京寧）