“商改住”後再出讓，多城探索土地收儲與盤活新路徑

在去庫存的大背景下，除了商品房“收儲”外，土地“收儲”也是各地的重要探索方向。

根據中指研究院監測，2024年以來自然資源部已經公佈約20宗盤活存量土地的典型案例，盤活方式包括收回-調規-供應、分割-收回、容積率漂移、調規等多種類型，爲各地提供了重要參考。

值得關注的是，哪些城市在盤活閒置土地上取得了明顯進展？有哪些模式可以借鑑？存量土地盤活還存在哪些痛點？

多宗地塊採用收回-調規-供應模式

從目前各地披露的盤活案例來看，多爲收回-調規-供應模式，地方土地部門將土地收回後，改變屬性、容積率等，再重新出讓。

據瞭解，武漢去年以來超過10個項目申請將存量地塊中的商業部分調整爲住宅，至2024年底已有多宗調規地塊成功出讓。

2024年11月29日，武漢8宗地塊掛牌成交，成交總金額達20.48億元。其中，P（2024）112號地塊由御江軒（武漢）房地產開發有限公司以樓面價1.95萬元／平方米競得。

值得關注的是，P（2024）112號地塊是武漢首宗已出讓地塊“商改住”重新掛牌的地塊。

P（2024）112號曾是武漢長江中心B2地塊，規劃爲280米超高層商辦樓，計容建築面積約14萬平方米。由於供應與需求的錯配，造成土地資源的閒置。去年，該地塊由武漢政府收儲，對其土地屬性由商業改爲住宅後，重新掛牌出讓。

規劃調整後，P（2024）112號地塊建築面積6.5萬平方米，土地用途包括住宅、公共服務，住宅建築高度控制在170米，配備0.12萬平方米圖書館。

此後的2024年12月13日，武漢多宗地塊出讓，其中P（2024）149號、P（2024）151號、P（2024）152號等地塊均爲“商改住”地塊，土拍前由武漢收儲，把土地屬性由商業改爲住宅後，重新出讓。

不止武漢，廣州在土地“收儲”與盤活上，也做了多次嘗試，而國企越秀地產則是參與“收儲”的大戶。

據中指研究院統計，2024年8月底以來，廣州收回越秀地產多宗地塊，合計退回越秀地產135億元資金，其中120億元通過票據形式支付，票據可用來購買廣州新出讓地塊。

2024年8月30日，越秀地產公告披露，廣州市土地開發中心向越秀華城收回廣龍地塊的三幅土地，代價爲70億元，補償方式爲廣州市土地開發中心提供等值應付票據，應付票據的價值可用於廣州新出讓的市本級土地。

此後的2024年9月2日，越秀地產再發收儲公告。公告顯示，暨南大學北側地塊二土地的土地使用權將交由廣州市土地開發中心及番禺區土地開發中心收儲，代價約爲50.03億元，補償方式爲土地開發中心提供等值的應付票據，應付票據可用於在番禺區收購土地。

2024年11月13日，越秀地產公告披露，其非全資附屬公司佰城投資同意將位於廣州大幹圍地塊的土地使用權交由廣州市土地開發中心進行收儲，收儲代價約爲15.29億元，以現金補償。

一個多月後，廣州大幹圍地塊再次出讓，由越秀地產旗下公司以底價20.23億元摘得，相較之前的收回價格多了5億元。但這宗地塊重新出讓時也進行了規劃調整，規劃用途從零售商業、商務金融以及批發市場變爲居住用地，容積率從8.03/7.38調整成4.2。

除了越秀地產外，萬科時隔四年在廣州拿地背後，也是存量土地盤活的代表。

2024年12月17日，廣州市集中出讓4宗番禺區涉宅地塊，其中南站商務區3宗地塊被萬科底價摘下，土地出讓總價28.8億元。這也是萬科四年來首次在廣州拿地。

據瞭解，此次掛牌的南站商務區3宗地塊原本就位於南站萬科中心項目內。該項目由萬科廣佛公司在2011年與片區石壁一村、石壁四村合作開發，由15宗地塊組成，總計容建築面積約126萬平方米，佔廣州南站核心區約1/4面積；後續因軌道交通建設等客觀原因，導致部分留用地塊不具備開發條件。

在“收儲”存量土地的大背景下，這3宗地塊迎來了重新盤活的機會，被政府收儲並調整土地性質與規劃方式後又重新掛牌。調整之後，這3宗地塊的住宅面積佔比大幅度提升。

不過，在廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，目前土地盤活的難度還是比較大的，上述地塊的盤活，也只是典型案例。事實上，還有非常大規模的閒置土地。閒置背後，一個主要原因是片區供應量較大，諸如過去規劃了太多不合理的商辦項目，造成了閒置。

多項利好政策支持存量閒置土地盤活

去年以來，各地開啓了去庫存大戰，而收儲成爲重要的手段。第一種方式是，收儲商品房用作保障房。第二種方式則是通過收儲閒置土地進行盤活，這是去化隱性庫存的重要手段。

在業內人士看來，存量閒置土地的盤活，不僅僅是提高土地資源的利用率，還能夠增強房企的資金流動性，緩解新房市場潛在的過剩供應問題，並對房地產市場的穩定起到積極作用。

爲了支持存量閒置土地盤活，2024年以來，自上而下出臺了一系列利好政策。

在2024年5月17日的國務院政策例行吹風會上，自然資源部相關負責人表示，準備出臺妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施，支持地方政府從實際出發，酌情以收回、收購等方式妥善處置已經出讓的閒置存量住宅用地，幫助企業解困。

針對當前盤活房地產存量土地存在的利用難、轉讓難、收回難等問題，2024年6月，自然資源部會同國家發展改革委等部門結合各地實踐探索，研究出臺了三個方面18條政策措施。自然資源部表示，18條政策措施，是系統施策的“政策工具箱”，限定時限、限定範圍、封閉運行，在風險可控的前提下，爲企業緩解資金困難和壓降債務提供政策支持。

不過，據中指的調研，盤活閒置存量土地面臨多個“卡點”問題，包括地方政府對存量土地的盤活和退換積極性不夠，不願新增債務回購土地；多數地方政府不願意接受跨區換地，因爲涉及不同財政主體，各區之間的利益難以協調；關於原地塊的回收價格，企業和政府難以達成一致，若按當前市場價收回，企業參與意願不高；土地類型的調規限制多，且涉及需要補交地價等。

土地儲備專項債重啓有助破除“瓶頸”

爲了破局收儲土地的資金難題，中斷多年的土地儲備專項債券重啓。

2024年11月11日，自然資源部進一步發佈了《關於運用地方政府專項債券資金收回收購存量閒置土地的通知（自然資發〔2024〕242號）》（簡稱“《通知》”），落實了專項債收購收回存量閒置土地政策的工作細則。

據自然資源部開發利用司有關負責人介紹，《通知》鼓勵各地利用專項債券資金收回收購土地，盤活存量，能夠起到三方面作用：一是減少市場存量房地產用地規模，更好發揮土地儲備“蓄水池”和投放調解的功能，穩定市場預期；二是增加資金流動性，有利於房企集中資金用於保交房；三是收儲後形成“淨地”“優地”，既有利於補齊公共服務設施短板改善環境，滿足居住需要，也可以騰出空間支持實體經濟發展，促進有效投資。

專項債券被用於土地收購，以破解資金流轉的“瓶頸”，從而激發地方政府的積極性。

目前，部分城市已在積極對接申報土儲專項債，並且部分城市的進展頗爲迅速。2025年1月3日，安徽亳州市自然資源和規劃局對土地儲備專項債發行籌備工作進行調度。經過專項調度梳理，亳州市擬申報2025年度收回收購存量閒置土地項目63個，申請土地儲備專項債券108.14億元。按地塊來源分，國有企業項目數23個、資金需求規模29.17億元，平臺公司項目數36個、資金需求規模75.99億元，民營企業項目數4個、資金需求規模2.98億元。

事實上，從目前各地的推進工作來看，收儲項目多爲地方國企、平臺公司的閒置土地。華泰證券認爲，地方政府優先針對體系內城投公司的閒置土地或存量房進行收購、置換或調整規劃，阻力相對更小。

不過，中指研究院建議，應避免地方政府與國企平臺內部循環，加大對民企的支持力度，增加收購民企項目比例，促進收回的土地可以形成有效供給。

在李宇嘉看來，閒置土地收儲後再出讓，是否有企業接盤是一個很大的問題。其次，即便成功出售，鑑於當前市場行情，能否實現成本回收也是個問題。李宇嘉建議，應鼓勵現有開發商繼續參與開發活動，政府在進行土地收儲時，可採用地票作爲交易憑證，開發商則可憑此地票進一步購置土地。至於商業用地轉住宅用地（商改住）方面，則需強化自然資源部門與規劃部門之間的協作，共同探討在規劃層面上能否適度放寬限制，以實現突破。

此外，在配套資金上，除了專項債外，央行曾表示，研究允許政策性銀行、商業銀行貸款支持有條件的企業市場化收購房企土地，盤活存量用地，緩解房企資金壓力。必要時，人民銀行可提供政策支持。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟 校對 楊許麗