上海“第八璽”啓動認購 招商蛇口11.2萬單價撬動長橋板塊

觀點網 近日，位於上海徐匯濱江一英里的海上·清和璽，首批房源已取證，即將開啓認購。 項目首開主推124套建面112㎡和134㎡3房，入市均價11.2萬元/㎡。

海上·清和璽由徐匯長橋xh315-10地塊和xh313-16地塊兩幅地塊組成，其中可供出售的商品房爲835套、總面積爲101062㎡，擬建7棟25-33F高層、4棟6-10F洋房、1棟19F保障房。

長橋翻身

雖然海上·清和璽項目屬於徐匯，但其所屬的長橋板塊並不算徐匯的核心板塊。多年以來，長橋板塊的樓市新盤入市均價均保持在8萬元/㎡，11.2萬元/㎡的入市價在長橋一直是不敢想的存在。

2020年長橋的匯城南街裡入市價格已經來到7.9萬元/㎡。但到2022年當時長橋板塊的熱門樓盤尚海悅庭第7批次過會時價格漲到9.4萬元/㎡，被一大批購房者吐槽太貴了。

爲什麼會長橋的房價漲不上去？主要是由於長橋板塊由於發展較早，導致與其他板塊相比發展前景更加受限，長橋板塊內部的長橋一村到長橋八村是上海在1978年至1993年間的動遷房，基本都是房齡超過20年的老公房，這導致板塊內的環境以及基礎設施均帶有世紀之初的老舊感。並且目前並未有關於對長橋板塊動遷房進行再次動遷的市場消息和政府文件，因此該板塊的環境在未來一段時間很難會有所改善。

海上·清和璽的具體位置來看，項目緊鄰中環稿件，位於中環外區域。目前中環外樓盤入市價格超過10萬元/㎡的新長寧程家橋項目，聯動價11.8萬元/㎡，靜安、大寧等區域的10萬級樓盤基本也都在中環內。因此中環外入市價能超過10萬的樓盤或多或少都有區域和情懷的加持。

從目前的小區樓棟佈局來看，這次開盤的是南側樓棟，離中環高架距離更遠，這次的供應也是所有112㎡和134㎡的樓棟裡，唯二可以選擇的南側樓棟。

並且目前招商“璽”系列在上海已經上市的7個樓盤均收穫的不錯的反響，虹口招商雲璽、外灘璽均實現開盤日光，產品力已經得到了上海市場的認可。

值得注意的是，近期，上海正式發佈了濱江板塊規劃，將“打造世界級濱水示範區”，這意味着上海濱江板塊，會成爲未來城市發展的重點區域，也會是房價領漲的熱門板塊之一。在最新的規劃圖中，徐匯濱江所在的區域，被命名爲藝文水岸段，對於這塊區域的定位：成爲上海最具特色的濱江文化藝術傳媒與體育時尚活力名片。

儘管海上·清和璽並不直接屬於濱江板塊，但也十分靠近，因此項目也在徐匯濱江·藝文水岸”的規劃範圍內，可以說上海的最新政策也給海上·清和璽11.2萬元/㎡的價格上了一層保險。

加碼拿地

“八璽”已落，招商蛇口今年在上海的動作仍然沒有停止，努力追求在上海的“第九璽”。

9月14日，在上海進行第五批次土地出讓中，招商蛇口聯合南通瑞城置業，在經歷了163輪競價後，以56.6億元的成交總價奪得靜安曹家渡社區C050301單元9A-20地塊成交樓面價114144.8元/㎡，溢價率31.2%。

該地塊用途爲居住用地，出讓面積18501.78㎡米，總建築面積4.96萬㎡，地塊限高80米，中小套型比例40%，適合打造小而美的豪宅產品。

11.4萬元/㎡的樓面價刷新靜安區樓面價紀錄，但曹家渡板塊新樓盤聯動價大多在14萬元/㎡左右，規劃要求裝修標準不小於5000元/㎡，因此留給招商蛇口的利潤空間並不算多。

招商蛇口具有開發高端產品的能力，今年在上海入市的招商臻境等幾處樓盤取得了不錯的銷售成績，其中“璽”系列產品是招商蛇口在覈心城市核心地段主推的TOP級高端產品。

因此市場推測該地塊將成爲上海的第九璽，從海上·清和璽的項目情況來看，“璽”系列產品具有憑藉品質突破板塊價格限制的潛力，從而取得溢價獲得盈利。

除去靜安地塊，今年7月招商蛇口與中旅投資聯合拿下了寶山區顧村大型居住社區BSP0-0103單元0308-02、0314-05地塊，總價31.12億元。至此招商蛇口在上海拿地總金額位於第二位，第一是吃下70億元黃浦老城廂地塊的上海城投。

另外，招商蛇口今年的拿地動作明顯加強，截止至10月在全國已斬獲10宗地塊，並且在華東區域重回杭州土拍斬獲“地王”。

在8月29日杭州土拍中，招商蛇口重新回到杭州土拍市場，一出手便以13.6億元拿下該次土拍熱度最高的上塘單元FG09-R21/S2-01地塊，41577元/㎡的樓面價也創下板塊近七年新高。

但由於杭州實行新房限價政策，該地塊的新房限價爲56820元/㎡，與41577元/㎡拿地價之間有着15243元/㎡的利潤空間。