上海二手房價格或已跌回三年前，房東“割肉”賣房成常態

近日，上海11月二手房成交數據出爐。據上海中原地產數據顯示，11月上海二手住宅成交1.41萬套，環比增長約6％，同比減少12.62%。儘管成交量略有漲幅，但依然低於業內公認的1.5萬套“榮枯線”標準。

數據來源於網上房地產，上海中原地產

成交“以價換量”，掛牌量微降

上海中原地產市場分析師盧文曦認爲：“10月份交易熱度下降，是受到國慶假期因素影響，到了11月，交易節奏迴歸了正常狀態。”

由於房地產市場進入深度調整期，上海二手房交易量依然承壓。一方面，11月比去年同期有所回落；另一方面，“以價換量”唱起主調，議價空間擴大。市場處於僵持的背景下，房東要促成交易，必定在價格上做更多讓步，掛牌價打8折甚至更大的折扣纔會激起買家興趣。

在成交空間分佈上，11月二手房交易量最大的依舊是傳統大區浦東，寶山和閔行，比上月均有不同程度增加。從成交活躍的樓盤來看，甚至出現套均90平方米的樓盤，說明選擇二手房不完全衝小面積，低總價去，適度的居住體驗還是很重要的。

房屋掛牌量也開始逐步下降，本站房產從鏈家網數據獲悉，12月份上海二手房的掛牌量爲8.79萬套，較11月下降了近5千套，不過掛牌套數同比去年12月仍幾乎翻了個倍，說明還是處於較高水準。

數據來源於鏈家網，僅供參考

房東“花式賣房”折射出市場信號

二手房市場成交不景氣，有業主開始被迫“花式賣房”，割肉離場。近日多家媒體報道稱，有業主打出“賣房獎勵奧迪A4L”，“0首付購房”等優惠消息。

圖源網絡

當然事件的真實性尚無法考證，對此有中介人士稱，目前二手房市場不景氣，部分些業主爲了儘快成交，會拿出懸賞來激勵經紀人，以此來獲取更多的房源曝光和推送。但這些營銷手段多數爲“噱頭”，都是業主私下的承諾，中介機構在房屋成交後會按規定收取相應的中介費，並不會向業主討要“獎勵”。

不僅如此，對於部分比較難以出手的老破小房源，甚至有房東會主動和下家分攤中介費和部分稅費，市場明顯轉向了買方市場。

隨着市場降溫，爲了能儘快實現房屋交易，降價成爲了很多業主不得不選擇的手段。其中，不少老舊小區的降幅領跑市場，典型的案例就是閔行區的高興花園。據瞭解，高興花園在樓市較熱的2020年，一年成交了300多套房源，當時最高峰時期房價探上了9萬+/平，遠高於周邊新房的價格。

但從2022年該片區學區改制後，高興花園的房價已經出現腰斬，2023年市場進一步下行後，部分房源的掛牌均價更是跌破了5萬/平，近三年跌幅在40-50%左右，以一套68平的2室戶型爲例，足足跌去了近300萬。

圖源貝殼找房

再如浦東網紅盤仁恆河濱城，也網傳出現了一個史無前例的同戶型跌幅。以下左圖爲2021年年底的一個成交，右圖則是上個月的成交價格，相近的戶型價差高達千萬。

以上都是個別極端的案例，據不完全統計，11月上海二手房的價格較年初下跌了約8.5%，而當前的二手房價格與2020年初的價格已經較爲接近，這也意味着上海的房價幾乎已經跌回3年前的水平。

對於2023年的上海二手房市場，上海中原地產市場分析師盧文曦認爲，行情打破了大家固有的一線城市樓市比較堅挺的印象。除了今年小陽春行情市場表現得不錯，之後的市場一直屬於低位盤整，到了下半年甚至有一個加速下行的趨勢。即便有支持性的政策，但是政策的持續性可能就在一個月左右。現在上海樓市其實已經進入到一個改善時代，更多是賣掉二手房去打新，但二手房市場的流速出現了一定問題，那麼間接也對新房的銷售產生一定的壓力。

目前很多人對於後市的發展信心可能不是特別足，那麼大家對於買房的行爲會趨於保守。盧文曦進一步分析稱，明年大概率成交量應該還是會有一個比較平穩的收縮，或者整體還是處於一個震盪調整之勢，如果明年整體的經濟數據包括經濟的大環境有所改善，那麼後期可能會有一個修復性的行情。