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開發商：華髮股份

板塊佔位：松江

產品類別：高層（18層）、疊墅（4層/6層）

物業類型：70年產權

總建築面積：約42萬方

綠化率：約35%

容積率：約2.1

可售住宅：約2500套

聯動價：5萬元/㎡

車位配比：1:1.3

戶型面積：建面約89-99㎡高層戶型、建面約90-133㎡疊加戶型

國企巨擘 百強企業【華髮股份，匠心43載】珠海華髮實業股份有限公司(簡稱:華髮股份，股票代碼 :600325)是承接華髮集團房產開發版塊的平臺公司，組建於1992年，前身始創於1980年，擁有國家一級房地產開發資質，2004年成功在上海證券交易所掛牌上市。2017年起連續七年躋身《財富》“中國500強”榜單。2022年“房地產開發企業綜合實力TOP500”第20位，2023年“中國房地產百強企業”第12位。

【多維交通 都會超級樞紐】華髮·海上都薈咫尺洞涇站，5站七寶商圈、8站漕河涇、11站徐家彙，可以快速連通上海西區多個核心商圈。·距9號線洞涇站直線距離約400米，12號線（在建中）西延伸線洞涇站位於9號線洞涇站旁，直線距離約500米，雙軌交匯，帷幄交通大境。·項目西側嘉鬆公路，向北可到達佘山、歡樂谷、山姆會員店、青浦奧萊等，向南可到達松江第一人民醫院、松江區政府、松江大學城等。·項目北側沈磚公路會設置上下匝道口，未來可快速直達虹橋機場及上海市中心。·從項目出發，可快捷轉到G50、G60高速，規劃中的滬鬆快速路，北接漕寶路—嘉閔高架路立交，南至申嘉湖高速公路（S32），自駕出行，暢達無阻。

【黃金商圈 悅享繁華萬象】華髮·海上都薈地理位置優越，真正實現半小時生活圈，5公里內豐富商業環伺：松江印象城、山姆會員店、萬達廣場、寶樂匯廣場、五龍商業廣場、開元地中海、泰晤士小鎮等，吃喝玩樂購一站式生活，隨時即享。依託軌交配套的落地，在12號線沿線位置將配置生態科技城TOD、未來灣TOD，雙地鐵上蓋TOD規劃，規劃大型商辦綜合體、都市體育中心、歷史文化館、特色劇院、圖書館、科技體驗展示館、古鎮特色商業街區等，未來將進一步提升洞涇板塊的商業配套能級。

【優教鄰里 啓程錦繡人生】華髮·海上都薈周圍優質學校林立：愛朗雙語幼兒園、洞涇百鳥幼兒園、洞涇外國語實驗學校、華東師範大學第二附屬中學松江實驗學校（華二），以及赫賢雙語、包玉剛實驗學校、上外西外等高端私立名校。全齡段教育覆蓋，多元化的優質教育資源滿足各種家庭結構對於教育的多元化需求。

【三甲醫療 護航健康未來】華髮·海上都薈距上海市第一人民醫院的松江院區約 4.2公里，上海市第一人民醫院的松江院區是擁有直升機救援服務的綜合性三甲醫院，並擁有臨牀三級學科和醫技學科48個，可以享受到市區同等醫療標準資源，服務高效且便捷。

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【公園環伺 氧護詩意生活】華髮·海上都薈西側、南側所屬區域正位於新城綠環青松生態廊道範圍內，未來將形成寬約1公的藍水綠植的大地景觀帶。近攬佘山國家森林公園、廣富林遺址公園、廣富林郊野公園、 辰山植物園四大公園，以及1個市政規劃千畝百花港開放休閒林地，低密公園生活，真正被綠色環抱。

【簡約立面 現代美學封面】華髮·海上都薈建築外立面的設計上採用了現代設計風格，打造現代簡潔風格的高層立面形象，設計立足於材料和色彩的種族與調和，建築與場所形成一種動態的和諧，摒棄了過於複雜的肌理和裝飾，簡化了線條，兼容華貴典雅與時尚現代感。

【城市山水 全景度假庭院】華髮·海上都薈邀請朗道國際景觀設計傾力打造詩意園林，項目整體內外景觀相互融合，以現代簡約手法演繹城市山水意境，通過濱水景觀與社區滲透，將項目自然水系引入場地中，同時，與建築共同營造溫馨的都市度假感，雅緻的美學氛圍讓閒適重回生活，打造自然精緻的美學人居環境，更以“五重體驗空間”構建宜人歸家品質生活。

【多元鄰里空間 全齡志趣空間】華髮·海上都薈洞察大盤社交生活需求，打造近1900㎡配套用房，定製多重立體鄰里空間生活體系，涵蓋健身房、瑜伽室、泳池等運動鄰里空間，以及育兒托兒、日間照料中心、文化活動室等豐富的功能共建，致力於構建業主第二會客廳，實現空間咬合，無所拘束的多場景共融。

不止如此，配套會所內還將配備有泳池、健身房，還有自帶的沿街商業！豐富的配套設施，完全可以滿足業主的日常生活所需。

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建築面積約101㎡三房兩廳兩衛戶型

戶型圖，僅供參考

項目採用當下備受年輕人喜愛的飛機戶型，臥室分佈在客廳兩邊，動靜分區很好地保障了家庭成員的私密性。

客餐廳廚一體化+大尺度觀景陽臺，整個公區幾乎沒有面積浪費，南北通透，同時三開間朝南，戶型的採光和通風條件優越。

u字型廚房的設計，符合人體操作動線。

主臥套房設計，自帶衣帽間和獨立衛生間，舒適度與私密性兼具；全臥室飄窗，延展了空間尺度感！

疊加的優點非常多，相較於大平層，疊加區域分割清晰，會客區、休息區等可以明顯區分開，互不干擾。

同時居住私密性強，在家裡隨心所欲，自由暢享，給到墅居的空間感，非常適合三代同堂的家庭居住，得房率相較高層產品也更高一些。

建築面積約90-136㎡疊加戶型

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黑白灰三色在客廳空間內找到了各自的位置，形成層次分明的視覺效果。規矩的中式佈局，激活了極簡氛圍的溫柔一面，個性和溫暖完美平衡。

淺灰色電視背景，加入一些時尚的線條，彷彿成爲一座舞臺，演繹生活點滴。

黑色躺椅和沙發都是皮革材質，悄悄釋放高級感。個性和愜意的生活場景結合起來，傢俱的幾何造型，增加空間的藝術層次，和整體呼應。

以地鐵線爲軸，我們可以看到沿線的房價越來越高。

9號線，往前2站的泗涇，新房價格5.11萬/㎡，九亭5.4萬/㎡；往前5站的七寶，新房已經來到8萬/㎡，五站地鐵，價差約3萬/㎡，同樣買百平三房勁省約90萬。

12號線，莘莊的新房價格8萬/㎡，再往前的徐匯濱江、南京西路等市中心的價格已是高不可攀。

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房地產的基本常識包括哪些

1.房地產

房地產又稱不動產，是房產和地產的總稱，具體地是指土地及其附着物。房產總是以地產聯結爲一體的，具有整體性和不可分割性

2.房地產產權

是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所佔用土地使用權。具體內容是產權人對房地產的佔有、使用、收益和依法處分的權利。

3.土地使用權

是指土地使用權擁有者對土地使用的權限，包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿後，如該土地用途符合當時城市規劃要求的，土地使用者可申請續用，經批准並補清地價後可以繼續使用。

4.房地產市場

主要包括房地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場：

一級市場是指國家土地管理部門(市國土管理局)按土地供應計劃，採用協議、招標、拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其他用地者的市場。

二級市場是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位和個人的市場。

三級市場是指單位、個人之間的房地產權轉讓、抵押、租賃的市場，它是在二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場。

5.土地類型

土地按其使用性質劃分爲：居住、商業、工業、倉儲、綜合用地、公共設施及自由集資、微利房用地。

6.三通一平

是指在發展基礎上的水通、電通、路通及場地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通訊通、煤氣通、電通及場地平整。

8.土地管理局

代表國家行使土地所有者的權利，以及對房地產市場、房地產行業管理的政府部門。

9.公證處

是國家的證明機關，是提供法律公證的機構。

10.國土局產權登記處

是專門辦理房地產初始登記、轉移登記、抵押登記、變更、繼承、贈與等手續的部門。

11.房地產證

是房屋土地所有權屬二合爲一的憑證，是房地產權屬的法律憑證。

12.商品房

是指發展商以市場地價取得土地使用權進行開發建設並經國土局批准在市場上流通的房地產，它是可領獨立房產證並可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與及交換的房地產。

13.複式房

上、下兩層二合爲一，與標準房的結構方面有區別。

14.面積概念

總建築面積：是指各層建築面積的總和。底層建設按外牆牆角以上的外圍水平面積計算，二層及二層以上按外牆外圍水平面積計算。

建築面積：是指住宅的建築面積是指建築物外牆外圍所圍成空間的水平面積。高層住宅的建築面積，則是各層建築面積之和。建築面積包含了房屋居住的可用面積、牆體柱體佔地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

使用面積：是指住宅的使用面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的淨面積之和。計算使用面積時有一些特殊規定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；內牆面裝修厚度也計入使用面積。

公用面積：商業的公用面積是指住宅內爲住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所佔面積的總和。開發商在出售商品房時計算的建築面積存在公共面積的分攤問題。

實用面積：是指它是“建築面積”扣除公共分攤面積後的餘額。

套內面積：是指俗稱“地磚面積”。它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、牆體等佔用空間的建築物後的空間的概念。

房屋的基底面積：房屋的基底面積是指建築物底層勒腳以上外圍水平投影面積。

15.建築密度

在用地範圍內所有建築物的基底面積總和與地塊面積之比。

16.容積率

規定的地塊上全部的建築部面積與地塊面積之比。

17.紅線圖

又叫“宗地圖”，是按一定比例尺製作的用以標示一宗地的用地位置、界線和麪積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者，受讓者只能在紅線範圍內施工建房。

宗地圖是土地使用合同書附圖及房地產登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權屬界線、界址點位置、宗地內建築物位置與性質，與相鄰宗地的關係等。證書附圖即房地產證後面的附圖，是房地產證的重要組成部分，主要反映權利人擁有的房地產情況及房地產所在宗地情況。

18.預售許可證

按規定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發展商將有關資料送到國土局申請，批准後方可預售樓花。

19.外銷許可證

凡對境外預售的房屋都要辦理此證方可出售。

20.

是由政府有關部門統一編制，用以明確買賣雙方權利和義務的協議，所有的商品房銷售都必須簽訂此合同。

21.房地產抵押合同

是明確房地產抵押貸款中雙方當事人權利和義務關係，由銀行、業主和發展商三方簽訂。

22.銀行按揭

是指購房者購買樓房時與銀行達成抵押貸款的一種經濟行爲，業主先付一部分樓款，餘款由銀行代購房者支付，購房者的樓房所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款和利息。

23.預售樓花

即樓宇預售。房地產經營者獲取了建設土地，按政府批准的建築施工圖紙施工，且投入開發的資金已達到投資總額的三分之二(用地價款除外)，便可向長春市房地產產權登記處申請和辦理樓宇預售登記，經批准後方可預售。

24.樣板房與示範單位

是指與實際房屋的結構相同，但裝修標準按發展商的售樓書而定的房間。示範單位與樣板房的裝修有區別，目的是爲提供給客戶做裝修參考。

25.物業管理

是房地產管理市場化的一種綜合性經營方式，分爲維護性管理和經營性管理兩類。維護性物業管理的職能，主要爲高層與多層住宅、綜合寫字樓、標準工業廠房等樓宇及機電設備保養維修、治安、消防、環境衛生及其他服務爲業主提供良好的工作和居住環境。經營性物業管理除具有維護性管理職能外，還通過對物業出租經營達到回收投資和獲取利潤的目的。

26.房地產評估

就是房地產估價師根據房地產的有關信息、數據，選擇合適的估價方法，按照一定的估價程序，最後確定物業的價格和價值的過程。評估的主要方法有：1、市場比較法；2、收益還原法；3、剩餘法；4、成本法。

27.銀行本票

是付款人將款項交存銀行，由銀行簽發給他憑此可以辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期爲一個月。

28.銀行匯票

是匯款人將款項交存當地銀行，由銀行簽發給匯款人持往異地辦理轉帳結算或支取現金的票據。有效期爲一個月。

29.銀行支票

是銀行的存款人簽發給受款人辦理轉帳或委託開戶銀行將款項支付給受款人的票據。有效期爲十天。

30.確權

確權是依照法律、政策的規定，經過房地產申報、權屬調查、地籍勘丈、審覈批准、登記註冊、發放證書等登記規定程序，確認某一房地產的所有權、使用權的隸屬關係和他項權利。

31.權屬調查包括內容

房地產權屬調查包括：審查土地來源是否合法、佔地是否超出規定的範圍；審查建築物有沒有加層、超面積、改結構、改用途等情況；確認房地產的權利人、權利性質、權屬來源、取得時間、使用年限、權利狀況、變化情況和用途、價值、等級、座落等。

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