奢侈品市場不振，部分恆隆廣場租戶銷售額下降超2成

奢侈品市場在2024年持續疲軟，高端商場的業績表現同步低迷。

1月24日，老牌港資開發商恆隆地產（00101.HK）發佈2024年全年業績顯示，該公司共實現收入港幣112.42億元，同比增長9%；股東應占基本純利爲港幣30.95億元，同比減少25%。

作爲業績收入支柱的物業租賃業務表現並不太理想，報告期內，恆隆地產實現收入港幣95.15億元，同比減少6%。其中，內地物業組合的租賃收入下跌4%；香港物業組合錄得9%租賃收入跌幅。

具體來看，在內地商業方面，商場整體的租戶銷售額同比下降14%，租賃收入實現人民幣48.05億元，同比下降約3%。

受到奢侈品市場的消費者信心減弱，以及部分城市的競爭對手採取激烈價格促銷等影響，銷售租金下降，過往作爲恆隆收入主力的中高端商場收入出現下滑，降幅爲4%，實現人民幣41.55億元。而次高端商場則提供了更好的業績支撐，收入同比維持4%的增長。

恆隆地產董事長陳文博表示，當前消費市場正面臨不確定因素，一線城市的高端零售巿場尤其惹人關注，“儘管如此，恆隆的內地次高端商場之零售銷售額和客流量均錄得增長，這是市道不明中的亮點。”

高端零售市場的情況，直接影響了恆隆地產上海明星項目的表現。2024年，上海恆隆廣場的收入同比下跌6%，租戶銷售額更是從高位大幅下跌22%，“主要由於消費力稍遜的顧客對高端消費更加謹慎，並在海外尋找更優惠商品”。同樣位於上海的港匯恆隆廣場下降幅度較小，租金收入和租戶銷售額降幅分別爲3%和12%。

不過，位於上海的兩大商場出租率均維持在99%的高位，合計實現租金收入超人民幣28億元，在內地商業組合收入中佔比仍近6成。

內地辦公樓組合表現較遜，整體實現收入人民幣10.95億元，同比下降6%，其中，上海恆隆廣場同比下降9%，降幅最大，出租率爲87%，下降了9個百分點；而無錫恆隆廣場收入則實現同比4%的增長，位於瀋陽和昆明的辦公樓收入降幅較低，在2%以下。

“我們的辦公樓於二線城市相對有競爭力，因爲二線城市中真正的甲級辦公樓數量有限，所以我們在這些城市的表現相對較爲穩定。”陳文博表示。

在香港，當地旅客的消費模式出現結構性變化，且不少本地居民的北上旅遊熱潮仍然持續，導致當地消費較爲低迷。零售物業組合收入實現同比下降10%。

香港辦公樓市場持續不振，港島辦公樓供應過剩和需求不足導致租金下降，恆隆地產的辦公樓組合收入同比減少8%。其中，中環一帶物業續租租金的下調導致香港島辦公樓組合收入大幅下跌14%。

不過，陳文博對公司的業績表現頗爲認可。“我認爲恆隆的表現相對而言非常穩定。無論是市場還是銀行合作伙伴，均對我們表示高度的信心。租戶持續承諾在我們的商場開設店鋪，這在我看來是對我們的肯定。總體而言，儘管我們的租賃收入稍微下滑，但我認爲回報率並不算差。”

恆隆地產在內地接下來還有許多新項目推出。其一是全新的杭州恆隆廣場，該項目將包含一座購物中心、五幢甲級辦公樓及一家酒店，其中酒店預計將於2026年下半年開業，其餘部分計劃自2025年起分階段落成。據恆隆方面介紹，杭州恆隆廣場的多座辦公樓計劃於2025年起分階段落成，購物商場亦會隨之開業。預租反應理想，零售面積租出率約爲70%。

其二則是上海恆隆廣場的擴建項目。恆隆廣場方面表示，將興建一座約3000平方米的零售及餐飲中心，預計於2026年竣工，同步推動上海市靜安區的持續提升發展。

值得一提的是，恆隆地產的酒店業務也有所拓展，成爲其新的收入來源。目前，恆隆地產共有兩家開業的酒店，分別爲瀋陽康萊德酒店和昆明君悅酒店，2024年收入同比增長約24%。

“無錫希爾頓格芮精選酒店、杭州文華東方酒店及上海金普頓徐家彙酒店，將於2025年下半年至2027年期間竣工。”恆隆方面表示，這些新酒店將有助提升其所在的綜合商業項目之客流量，爲辦公樓及零售空間吸納優質租戶，同時爲周邊商務區域注入活力。

展望2025年，陳文博認爲，市場普遍持一定的保守態度，需謹慎行事。“若遇到極佳的投資機會，我們會留意。至於是否落實進行投資，則需仔細考慮每個項目的回報情況，並結合自身的規劃回報率進行綜合判斷。我們將持續觀察市場動態、繼續投資。”