設立22.34億元基金出表商業項目，萬科推進瘦身減負

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

萬科正在通過各種各樣的方式積極出讓資產、壓減債務。

8月13日晚間，萬科發佈公告稱，其下屬子公司萬聚盈通、深圳萬科與中信金石基金管理有限公司、中信證券投資有限公司及泰康人壽保險有限責任公司，共同投資設立萬信金石（南京）商業投資合夥企業（有限合夥）（下稱“中信萬科消費基礎設施基金”）。

這筆基金募集規模爲22.34億元，主要用於收購萬科兩家下屬子公司，兩家子公司主要持有北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場資產，同時存在經營性物業貸款等負債。

萬科這筆交易可以看作是設立一個私募REITs，將兩座萬科廣場的權益和負債出表的同時，回籠一部分資金。萬科在公告中迴應稱，此次參與投資中信萬科消費基礎設施基金，是落實公司“一攬子方案”的重要舉措，有助於公司聚焦主業、瘦身健體，構建面向未來的、戰略的、可持續的資產證券化平臺。

這是萬科在“減負”路上的又一探索。眼下的萬科，銷售持續承壓加之大宗資產交投不活躍的因素交疊，壓減債務仍然十分困難。在這種背景下，萬科還在盡力尋求多元化的方式化債，也是向市場亮明不躺平的態度。

多元化減負

萬科所參與的基金募集規模爲22.34億元，主要用於收購其兩家下屬子公司，兩家子公司主要持有北京舊宮萬科廣場和深圳龍崗萬科廣場資產，同時存在經營性物業貸款等負債。

在出資結構方面，萬聚盈通認繳出資金額爲1000萬元、深圳萬科認繳出資金額約爲12.42億元，合計佔中信萬科消費基礎設施基金的比例爲56.05%；中信金石基金管理有限公司、中信證券投資有限公司、泰康人壽保險有限責任公司的認繳出資金額則分別約爲100萬元、1.99億元、7.82億元。

雖然萬科目前持有的權益最大，但其還可以繼續“減持”。在公告中，萬科稱其有權按照《有限合夥合同》約定將其中不超過36.05%的認繳份額轉讓給後續投資人。

這隻基金所投向的兩個項目，是萬科目前的持有性資產中相對優質的項目。公開數據顯示，深圳龍崗萬科廣場、北京舊宮萬科廣場去年的營業額分別超20億元和6億元。

這可以看作是一個私募REITs的結構。萬科通過設立基金平臺的方式置出兩座萬科廣場，同時迴流了部分資金和利潤。萬科在公告中也表示，其下屬子公司參與投資中信萬科消費基礎設施基金，是落實公司“一攬子方案”的重要舉措，有助於公司聚焦主業、瘦身健體，構建面向未來的、戰略的、可持續的資產證券化平臺。

萬科所謂的“一攬子方案”主要包括兩個階段：第一階段是堅定瘦身，調整融資模式，降解風險。具體來說，萬科未來除綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三項主業外，將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資；將堅決大力度推進商辦等大宗資產交易，計劃每年完成200億元；同時，主動完成融資模式轉型。

第二階段則是，聚焦主業，做精業務，成爲行業產品標杆、服務標杆。對於錨定的三大優勢業務，萬科將集中資源和管理精力做好做強，保持持續領先。

目前，萬科還處在第一階段，此次置出兩座萬科廣場，即是變相通過大宗資產騰挪的方式，退出非主業。

不確定性尤在

在此次置出兩家萬科廣場之前，萬科近期已有其他的大宗交易。7月30日，萬科發佈公告稱，其控股子公司蘇州傅恆企業管理諮詢有限公司擬將持有的蘇州高新萬陽置地有限公司50%股權轉讓給蘇州高新地產集團有限公司。

這是一個合作項目，此次轉讓後萬科將退出這個項目的開發中。

而在商業資產方面，萬科此前已經將萬科七寶廣場的所有權出讓給領展，中金印力REIT也已經完成上市。

雖然萬科陸續有大宗資產的交易披露，但萬科其他業務的退出，並不簡單。可供對比的是，不在萬科主業範疇中的物流業務，目前雖然也已經在進行REITs的探索，但整體的資產的盤活仍沒有找到方式和路徑；其對普洛斯的股權投資如何處置也暫未有下文。

一位瞭解萬科的地產分析師對21世紀經濟報道記者分析稱，“現在的大宗資產一般沒有那麼容易就能賣掉，即便有意接手，也是從好的項目開始，而且要接受較高的折價。萬科近期有動作的項目也都是好項目，七寶廣場、龍崗萬科廣場都是運營比較成熟的項目，其他的資產我們都看作是‘重投資’的長週期項目，現在要變賣要花很大力氣。”

儘管現實中困難重重，但萬科必然不能夠躺平，因爲穿越週期的基礎就是自救。萬科董事會主席鬱亮此前也曾表態，“萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。萬科將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，保障更厚的安全墊。”

在大力變賣資產的同時，萬科銷售額下滑的趨勢卻仍未緩解。今年前7個月，萬科累計實現合同銷售金額1465.5億元，同比下滑超過35%。

一位持有萬科債券的私募機構人士告訴21世紀經濟報道記者，如果銷售沒有起色，萬科好的資產又基本上都賣完以後，萬科明年還將存在較大的不確定性。“要看萬科管理層的動作還有整個市場的變化，目前市場的情況來看，萬科還沒有太多的利好出現，它的存量債務規模也比較大。”

許多國際評級機構對萬科的態度也愈發審慎。8月13日，國際評級機構穆迪宣佈下調萬科企業股份有限公司及其全資子公司萬科地產（香港）有限公司的家族評級至“B1”，並給予“負面”展望。

穆迪預計，萬科今明兩年合同銷售額分別下降約30%和20%，此外由於在地產下行週期不得不打折促銷，也將對萬科利潤率構成壓力。穆迪同時表示，儘管萬科因其龐大的再融資需求而面臨財務風險，但其從在岸銀行籌集長期有抵押融資的能力在一定程度上緩和了風險。

這也是市場普遍的看法。萬科能否順利過關的關鍵在於，其再融資的能力能否被完全激發。如果萬科再融資順利，則其安全閾值也會被相應提高，但在目前的市場環境下，萬科仍然要積極努力盤活資產，來應對市場下行對銷售的衝擊。