深圳炒房團叫囂：我們就是要做阿里人的房東

杭州、南京作爲長三角都市圈兩座核心城市，地位僅次於上海。

2014年阿里上市之前，南京發展勢頭一直不錯，壓杭州一頭，穩居“華東第二城”之位。

而如今，杭州後來居上，大有邁入“新一線第一城”之勢。

有人評論說，氣喘吁吁的南京，再也追不上杭州，跌入了“土地財政”的陷阱。

曾經的中國樓市“四小龍”（南京、蘇州、合肥、廈門），也被杭州一家“獨角獸”取代。

自帶“新經濟”光環的杭州，真的已經打敗南京了嗎？

1、新經濟沒有提升杭州人的幸福感

2014年，阿里巴巴上市後，以互聯網爲代表的新經濟成爲杭州這座城市最耀眼的標籤。

阿里的觸角從電商蔓延至金融。

電商爲杭州帶來了完整的零售產業鏈，從工廠、品牌、代理商、零售商、代運營、物流，大量中小零售企業，圍繞阿里，在杭州遍地開花。

金融則是資本層面的最高形態，現代商業的發展時時刻刻離不開資本支持。

產業鏈+金融，爲杭州創造了良好的創業土壤。

數據顯示，僅2018年一年，阿里員工在杭州創立的企業就超過了1200多家。

尤其是近兩年興起的直播電商，杭州一城，擁有銷售過億的主播177個。

一個薇婭，全年銷售達202億元，薇婭一個人的帶貨能力就可匹敵全國最大的商業廣場上海K11。

而在去杭州之前，薇婭只是個失敗的服裝店小老闆和捧不紅的女團成員。

火熱的新經濟爲杭州帶來源源不斷的人才，大量心懷夢想的年輕人正逃離北上廣，涌入杭州的創業大潮中。

數據顯示，2020年有43.6萬大學生轉戰杭州，足足比2019年高了一倍，人才淨流入率連續四年保持全國第一。

值得注意的是，杭州火了，杭州土著卻沒有感到幸福感的提升。

形勢比人強，任何一個住在杭州的人都無法擺脫經濟高速增長下帶來的副作用。

在南京人感嘆：“我買的房子兩年才漲了10%”之時，杭州的房價早已成脫繮野馬，以每年不低於30%的增速，笑傲全國。

“四小龍”已成爲過去時，“獨角獸”纔是正在進行時。

2、阿里一己之力推高杭州樓市

相比於南京樓市“分段式”增長，杭州樓市從2014年後，呈爆發式增長。

分段式給南京人留下了喘息餘地，爆發式則讓杭州人苦不堪言。

杭州房價突然暴漲，離不開兩個關鍵時間點：2014年阿里上市和2016年G20舉辦，兩起大事件，讓杭州樓市變成“概念股”。

外地炒房團一看，當時杭州樓市均價僅1.5萬左右，簡直是價值窪地，大批炒房熱錢離開南京等二線城市，轉攻杭州。

2015年，阿里主建的“未來科技城”周邊樓盤開售當天，50多人的深圳炒房團一人買了10套房，叫囂說：

“我們就是要做阿里人的房東。”

一年之內，杭州樓市均價直接被拉昇到2萬元/平米。

這下換杭州本地人慌了神，他們哪裡見過這樣的場景？

此時不上車，就永遠買不起房的恐慌開始蔓延。

每個杭州新房售樓處排起了長隊，主城區、新城區，凡是有新房的地方，無不售空。

有人排隊排到暈倒，有人排隊排到打架。

有位98歲的老奶奶也不甘寂寞，帶頭衝鋒，發揮餘熱，刷新了中國購房年齡最長者紀錄，運氣好，她將在100歲時拿到新房的鑰匙。

一切源於阿里。

在阿里即將上市的2014年春節，杭州天鴻香榭裡樓盤宣佈降價，從1.8萬/平米，直降到1.2萬元/平米，購房者坐地賠50萬。

售樓處迅速被業主佔領，他們拉起“還我血汗錢”的橫幅，衝砸沙盤，保安被嚇得瑟瑟發抖，不敢上前。

2021年，天鴻香榭裡二手房均價3.8萬/平米，當年衝砸售樓處的業主臉上笑開了花：“也就賺了200多萬吧。”

形勢比人強！

更露骨的是杭州祝X府的業主，在自家小區門口拉起了橫幅，上寫“熱烈慶祝曉X府每平方房價破5萬元！”

赤裸裸的炫富，上車買房者在這場財富增長盛宴中翩翩起舞。

同樣荒唐的事，在南京也曾發生過。

2018年，南京江北樓市迎來利好，樓價小幅上漲。

有個融僑觀邸小區的業主在業主羣中號召：“大家都去中介掛價啊！每平漲7000元！不要按2萬8賣，掛3萬5！賺到的錢都是自己的！”

南京樓市讓南京人產生了“歷史自覺性”，身處歷史洪流中，不但要靠市場，更要靠自己，開創業主抱團漲價的新玩法。

不得不說，杭州樓市的火熱，爲南京減了壓。

根據多家房產網站數據，南京樓市均價已達2.8萬元，投資回報率見頂，追求高收益的炒房團陸續撤離，投向更高回報的杭州。

資本天生具有逐利性，這一點不以人的意志做轉移。

如今，杭州人一聽到有什麼重大活動就頭疼，阿里上市、G20召開，在提升杭州地位的同時，也將杭州拖入了高通脹狀態。

買房者彈冠相慶，大批未上車的普通人，可能永遠買不起一套房了。

2022年，杭州將舉辦亞運會，新一輪的樓市狂歡正在到來。

3、杭州、南京都離不開“土地財政”

在討論杭州是否能超過南京邁入“新一線城市”時，不妨先看看兩座城市的財政狀況。

簡單而言，一座城市最重要的兩塊財政，由“吃飯財政”（一般公共收入）和“土地財政”（土地轉讓金）構成。

“吃飯財政”保障城市基本運作，比如軍公教的工資，公立醫院的運營，城市保潔等等。佔大頭的是企業所得稅和個人所得稅。

也就是說，一座城市，人均收入越高、企業越多，能得到的收入也就越多。

在解決城市“吃飯”問題後，“土地財政”保障城市再投資與基礎建設。

地方政府把地租給開發商，搞房地產，支付的轉讓金用於投資城市建設和發展。這部分財政收入高低取決於地價。

從表中，我們不難看出，北京、上海、深圳的財政比例較爲健康，“吃飯財政”的收入遠高於“土地財政”。

縱使這三座城市的房價是全中國最高的，但城市脫離“土地財政”也能保障城市發展。賣地收入僅相當於一般公共收入的27%-41%。

杭州和南京的情況則大不相同，與北上廣一線城市相比，這兩座城市的財政收入呈倒掛趨勢。

南京的土地收入是一般公共收入的1.27倍，杭州爲1.22倍。在絕對值方面，杭州更當然不讓，一年賣地2574億，遠高於南京的2094億。

兩座城市的財政都高度依賴“土地財政”，離開了“土地財政”，可能會影響城市發展。

爲什麼在房價最高的北京、上海、深圳反而不依賴“土地財政”呢？

因爲他們大企業多，產業聚集度高，人均收入高，一般公共收入自然高。

杭州光有一家阿里巴巴撐不起整座城市的發展資金。

但“新一線”的概念已被市場炒作起來了，爲了維持城市的高速發展，不賣地怎麼辦？亞運會的場館誰來修？新房賣了後，二手房交易又能徵一筆房產稅，兩頭賺錢。

從這點上就可以看出，阿里巴巴對於杭州的作用被誇大了。

一座城市是否能成爲“新一線”城市，關鍵不在於房價有多高，有多少互聯網企業，有多少現代化的建築。

關鍵是有多少高薪就業崗位？老百姓的收入和購買力有沒有顯著提高？幸福感有沒有提升？

當我們探討南京和杭州飛奔的經濟增速時，也應該看到：

在高速發展的背後，在房價擡升的B面，有一羣普通人拿着三線城市的工資，買着一線城市的房子，每月從頭忙到尾，爲的就是還房貸。

城市發展足夠快，經濟增速足夠高，可是大部分人沒能分享到發展紅利。

這樣的“新一線”城市又有什麼好爭的？