深圳購房者該入手嗎?能省多少?

上海搶跑，廣州跟進之後，作爲一線城市的深圳也在28日晚落地執行降首付、降利率的樓市政策。

5月28日晚間，深圳宣佈自5月29日起，深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。

其中，首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整爲20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整爲30%；首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10BP調整爲LPR-45BP，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30BP調整爲LPR-5BP。

焦點關注

購總價500萬房子，首付少支出50萬

按照新一期貸款市場報價利率(LPR)，目前5年期以上LPR爲3.95%，這意味着深圳首套住房商業性個人住房貸款利率下限降至LPR-45BP，即3.50%，而本次政策前，深圳首套房利率則爲3.85%。

深圳樂有家研究中心以500萬元總價的房源爲例，計算了本次政策前後的支出變化:

按照上述計算結果，新政後如果首付2成，首付可少支出50萬元，但月供會較政策前增加1553.5元，少支付的首付可用於償還月供及裝修；如果首付維持3成，本次政策後月供可節省691.73元，還款總額減少了24.9萬元，直接減少購房總支出。

專家解讀

推動新房市場逐漸轉向改善性需求

對深圳下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限，廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認爲，本次深圳的調整與上海完全一致，彰顯了在房地產調控政策上的城市能級，上海和深圳是一致的。

李宇嘉指出，深圳新市民、外來人口規模，應該在國內城市中是最大的。過去幾年深圳房價快速上漲，而大量涌入的外來人口和戶籍人口，購房需求一直在積壓着。2021年5月份以來，深圳房價連續下跌了近三年，外圍部分區域的房價下跌40%左右。中心區也下跌30%左右，很多區域房價水平回到2018年，部分住房需求有了釋放的機會。

“在近期降成本、釋放需求、降低門檻綜合作用下，市場預期會得到提振，疊加降房價，未來一段時間，商品房銷售會得到提升。”但他同時提到，從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來低總價、低單價的二手房銷售更好等綜合情況來看，居民購買商品房的支付能力還是比較弱。再加上整體供應量比較大，因此，這一輪只是從需求端鼓勵居民加槓桿貸款買房，無法從根本上提振市場情緒。

對此，他提出建議，下一步繼續從住房保障的角度入手，推動供給側改革，將剛需和中低收入人羣需求主要轉向保障性住房和二手住房，新房市場逐漸轉向改善性需求。這樣，儘管商品房市場在下滑，但行業整體規模仍保持在高位，這是房地產未來發展的基本路徑。

值得一提的是，鏡鑑諮詢創始人張宏偉認爲，深圳樓市首付比例降低、郊區限購政策的調整等政策組合拳，不僅僅影響深圳樓市，對於環深的東莞、惠州、中山等城市產生一定的虹吸效應，尤其是上述城市的臨深板塊會影響比較大，在此背景下，上述城市或將面臨短期內的銷售壓力。

機構預測

購房成本將會顯著降低，成交量或有所好轉

樂有家研究中心認爲，此次深圳充分遵循因城施策的原則，結合深圳樓市現狀，“雙管齊下”用好政策工具箱，通過降低首付成數，減少購房者需要支付的初始資金，降低了購房門檻，再加上商貸利率下調，減少了居民後續的住房消費負擔，提高住房消費的意願和能力。首付及房貸壓力的減小，再加上“以價換量”仍然是當前深圳樓市的主要特徵，深圳市民的購房成本將會顯著降低，房地產市場交易活躍度增加，成交量好轉。

政策調整的背後，是爲了適應當前房地產市場供求關係的新變化，助力樓市去庫存的同時，滿足居民對美好人居生活的新期待，促進深圳房地產市場平穩健康發展。

深圳中原研究中心同樣指出，本次政策調整是響應中央因城施策優化調整信貸政策的號召，首套首付比例調整至2成，首套利率降至3.5%，信貸政策調整與上海相差不大。

首付比例降至2成，力度與2008年最低時期持平，有助於降低上車門檻。商貸利率、公積金利率下降，降低了還款壓力。

疊加前期限購政策的鬆綁，中央信貸政策調整，近期政策鬆綁力度、放鬆頻率極爲罕見，對市場信心的提振效果明顯，有助於延續近期回暖的市場，帶動市場逐步企穩。

政策回顧

深圳樓市今年利好頻發

南都灣財社記者注意到，今年以來，深圳樓市已出臺了不少優化措施。2月7日，深圳放寬限購，深戶取消落戶年限及個稅、社保要求，非深戶5年改3年；2月20日，五年期LPR下降25個基點，深圳首套房貸在此基礎上低至3.85%；3月26日，深圳執行了18年的“70/90政策”正式取消，這一調整有利於開發商後期的產品的提升以及規劃的調優，面積段也可以做出更多的差異化。

五月以來，深圳樓市的調整措施更是頻繁。5月6日，深圳實行“分區調控”，部分區域非深戶社保年限縮短至1年，深戶多子女家庭最多可買3套房，企業買房名額恢復；5月15日，深圳推出跨行“帶押過戶”資金免費監管，無需支付“過橋費”；5月17日，央行出臺三大新政，降低首付比例至15%，下調公積金利率0.25個百分點，取消商業房貸利率下限，隨後深圳宣佈住房公積金貸款利率下調，針對2024年5月18日之前已經發放的個人住房公積金貸款，自2024年7月1日起開始執行調整後的利率。

伴隨各項政策預期的帶動，深圳樓市今年上半年也在逐步回暖。據深房中協統計，2024年4月全市二手房錄得4942套，環比下降4.9%，同比增長32.0%；2024年第21周深圳二手房(含自助)錄得1204套，環比下降1.8%，但從絕對值看，仍處相對高位水平。

採寫:南都·灣財社記者　孫陽