深圳明確5月29日之前發放的存量房貸利率不變 專家呼籲再降存量房貸利率

近日，全國大部分地區都下調了房貸首付比例和房貸利率下限。存量房貸有沒有可能隨之下調呢？對於這個問題，深圳市住房和建設局、人民銀行深圳市分行、金融監管總局深圳監管局日前在回覆市民諮詢時明確給出否定的答案。

深圳三部門表示，爲更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，按照因城施策原則以及關於調整優化個人住房貸款利率下限的有關規定，結合深圳實際，從2024年5月29日起調整優化個人住房貸款利率下限。2024年5月29日之前發放的個人住房貸款，執行當時深圳利率下限政策。

據瞭解，5月28日深圳發佈樓市新政，自5月29日起深圳市下調個人住房貸款最低首付款比例和利率下限。具體來看，首套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的30%調整爲20%，二套住房個人住房貸款最低首付款比例由原來的40%調整爲30%；首套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR-10個基點調整爲LPR-45個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率下限由原來的LPR+30個基點調整爲LPR-5個基點。

調整後，深圳首套和二套房貸利率下限都下降了35個基點。目前，5年期以上LPR爲3.95%。100萬元30年期的首套房貸，利率會從之前的3.85%降至3.50%，月供將從4688.08元降至4490.45元，每月可節省197.63元，30年利息總額將從687709.64元降至616560.88元，共減少利息支出7.11萬元；100萬30年期的二套房貸，利率會從之前的4,25%降至3.90%，月供會從4919.40元降至4716.68元，每月減少202.72元，30年累計支付利息也會從770983.61元降至698005.54元，共減少利息支出7.3萬元。

最近幾年，隨着房貸利率的一路走低，存量房貸和新增房貸的利率差越來越大。去年8月31日，人民銀行和國家金融監管總局下發通知，明確允許商業銀行自2023年9月25日起降低符合條件的存量首套住房房貸利率，調整後的利率不能低於原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。隨後，各家銀行主動批量調整了存量房貸的利率。據瞭解，這次自動調整，大部分存量房貸客戶都是降到LPR，部分地區會降至LPR減20個基點，只有少數城市的存量房貸利率還保持在LPR以上。截至去年9月底，超過 22 萬億元存量房貸利率完成下調，調整後的加權平均利率爲4.27%，平均降幅爲73個基點，每年減少借款人利息支出 1600-1700 億元，惠及約5000 萬戶、1.5 億人。

今年5月17日，央行發佈通知，取消全國層面首套住房和二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限，衆多地區迅速響應，一線城市中的上海、廣州、深圳也紛紛行動，只有北京還按兵不動。目前，多數城市的首套房貸利率已降至3.1%-3.5%間，遠低於此前的市場平均水平。

全國範圍來看，最慘的顯然不是深圳的存量房貸客戶，2019年10月以後在北京買房的存量房貸客戶要委屈得多。中原地產首席分析師張大偉近日發文呼籲再降存量房貸利率，特別是北京這樣的城市。張大偉指出，全國主要城市的平均首套房貸利率由2019年10月的5.5%左右降到了2023年底的不到3.9%，一些城市前些年超過6%的存量房貸利率在2023年9月均調整到了LPR（當時爲4.3%）的水平，下降幅度超過150BP。北京在這次存量房貸調整政策中受益卻十分有限，2019年10月以來的購房人僅僅隨着LPR下調享受了45個基點的降息，在去年存量房貸利率調整中，除了少數“二套轉首套”的購房人以外，北京大部分在此期間購房的存量房貸客戶都沒有受益。

在北京，4.5%的存量貸款利率要比現在新增的首套房貸利率最多高55個基點，100萬元30年期限的貸款累計利息就要多11.5萬，如果按照當下上海等城市的房貸利率3.5%計算，利率相差100個基點，100萬30年期貸款的累計利息差更是高達20.7萬元。

張大偉認爲，再次降低“存量房貸”利率的時機已到。存量房貸利率的調整是一個複雜的問題，涉及到多方面的利益和市場預期，當下房地產市場最缺的是信心，穩樓市救市的目的是救經濟，而經濟復甦最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點兒，普通老百姓每個月就可以有更多錢去消費。

文/北京青年報記者 程婕

編輯/田野