深振業搶地落下後遺症，宋揚的扭虧翻身仗不好打

文/樂居財經 嚴明會

前不久，深振業集團的上半年工作總結會上，總裁李偉面對下半年的工作，強調了“四個加快”。

一是加快去庫存，全力衝刺年度經濟指標；二是加快減虧處虧進度，全力提升經營效益；三是加快工作節奏，全力提升交付力；四是加快轉型步伐，全力提升發展力。

這四點，在整個地產行業，眼下都是重點需要推進的工作，對於深振業集團（深振業A，000006. SZ）也不例外。

隨着大本營深圳樓市政策的鬆綁及建築新規的推出，深振業集團積極搶抓機遇。

近日，深圳市規劃和自然資源局光明管理局發佈了振業天境雲庭項目《建設工程規劃許可證》及總平面圖變更的通告。這個位於深圳光明區新湖街道的項目最終趕上了調規。

此前5月，2024版《深圳市建築設計規則》發佈，新規修訂內容包括減少住宅公攤面積，有效提高得房率，住宅和宿舍實行150米限高等，引發關注。

新規出臺後，振業天境雲庭項目第一時間做了調整，項目加大了凸窗、陽臺，超高層樓棟部分位置（如避難層的部分空間）不再計入公攤，整體使用率得到提升。

據瞭解，此前項目戶型使用率在80%以上（不含贈送），加上調整後的飄窗和陽臺，預計能有85%左右。在如今低迷的市場，使用率的提高無疑將提升產品在市場的競爭力。

振業天境雲庭項目地塊，是深振業集團在去年拿下的。2023年3月，其以10.29億+競配3000平拿下光明新湖A650-0385宗地，商品房毛坯限價4.93萬/㎡。

根據規劃，項目容積率4.5，綠化率32%，共由3棟總高32-38層高的住宅組成，樓棟最高119.5米。項目共375套房源，面積有89㎡的3房2廳2衛，112-143㎡的4房2廳2衛戶型。

除了規劃調整，消息傳出，天境雲庭項目計劃9月中旬開放，最快10月入市。

“金九銀十”一直以來是地產市場的旺市，天境雲庭項目的入市節點算得很準。畢竟，經歷此前多個高價地遇上樓市“黑天鵝”，深振業集團正在面臨業績壓力。

前不久，深振業集團發佈的2024年半年度業績預告顯示，今年1-6月，該公司預計錄得歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損2億元-3.5億元，相比上年同期下降2456%-4223%。

2023年，深振業集團實現的營業收入28.11億元，同比下降24.03%；歸屬於上市公司股東的淨利潤虧損8.03億元，同比下降291.28%。

這也是該公司歸母淨利潤近二十年來的首虧。樂居財經查閱瞭解，深振業集團曾在2002、2003年歸母淨利潤短暫陷入虧損，此後多年保持正向盈利。

錄得虧損的主要原因，是深振業集團在去年計提了8.42億元的存貨減值。

對於今年上半年預虧的原因，深振業集團同樣表示：一是，基於審慎客觀的原則，公司計提相應存貨跌價準備；二是，公司房地產業務毛利率同比下降。

樓市持續下跌，地產企業握在手裡的存貨變得更不值錢了。這對深振業集團更是如此。

前幾年，爲了佈局廣州市場，深振業集團曾多次出手，拿下多個地塊。

2021年4月，深振業集團以總成交價7.3億元、樓面價1.53萬元/平米拿下廣州增城區新塘鎮蝴蝶嶺大道西側18101206A20134號地塊。該地塊溢價率40.38%，是目前爲止新塘樓面價最高地塊。

同於當年4月，廣州黃埔區HBPQ-A-6地塊入市，引起34家房企爭奪，據悉爲提高中籤率，不少房企多開小號進場，地塊的保證金就收了1300多億。

最終，深振業集團以超25億元、摺合樓面價2.72萬元/㎡，搖中該地塊。該地塊溢價26.25%，地價同樣是黃埔區黃陂板塊的最高紀錄。

只不過，房地產市場自2021年下半年開始直轉急下，拿下這兩宗高價地塊的深振業集團大受影響。

黃埔地塊最終被深振業集團打造爲振業天成，於2022年9月入市。項目首開吹風價爲4.7-5.3萬/㎡，開盤時均價在4.7萬左右。某找房平臺信息顯示，項目目前參考均價爲4.3萬元/平米。與預期相比，下降較大。

廣州住建局數據顯示，截至8月22日，振業天成住宅已售套數181套，住宅未售套數418套。據此計算的去化率約爲30%。

增城新塘地塊被打造爲振業學府裡，項目的入市之路更顯曲折。

隨着這一輪樓市行情的走低，廣州增城等一些遠離市區的非核心區深受影響。據瞭解，項目曾在2022年3月開放城市展廳，但不久後就撤場了，項目的建設卻沒有中斷，如今已是現樓狀態。

從拿地起拖了三年，直到今的年6月，振業學府里正式開放營銷中心，隨後的7、8月項目開盤，開盤價僅1.35～1.45萬/㎡，跌破拿地樓面價。廣州住建局數據顯示，截至8月22日，振業學府裡項目住宅已售套數0套，未售套數490套。

2024上半年工作總結會上，除了總裁李偉，深振業集團董事長宋揚也出席了。

面對當前行業困境和企業發展面臨的系列問題，宋揚強調，振業集團全體員工要切實做到“直面困難、勇於擔當，堅定信心、化危爲機，善於創新、追求實效”。

瞄準“金九銀十”，深振業集團期待着通過振業天境雲庭項目的入市，贏回一場“翻身仗”。

相關公司：深振業sz000006