世茂集團的告別與擁抱
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獨立 稀缺 穿透
自助者天助之，自棄者天棄之
作者：岩石
編輯：時完
風品：李然
來源：銠財——銠財研究院
理智與瘋狂間，只有一道細細的紅線。把握不住火候的逾越者，總要付出代價。
4月8日早間，世茂集團在港交所公告稱，中國建設銀行（亞洲）股份有限公司在4月5日向香港高等法院提出對本公司的清盤呈請，涉及財務義務金額約15.795億港元。
雖然世茂集團稱，該呈請並不代表境外債權人及其他相關方的共同利益，將極力反對該呈請，股價卻仍受重創。當日收盤報0.37港元，大跌18.68%，市值縮水至僅14.05億港元，距離1424億港元巔峰期縮水達99%。截止4月16日收盤價0.31港元。
A股同樣不樂觀。4月12日晚，ST世茂公告，12日收盤價0.99元/股，低於人民幣1元。據《上海證券交易所股票上市規則》：如連續20個交易日低於1元，公司股票可能被終止上市交易。4月16日再跌4%、收於0.94元，市值已不足36億元。
能否平安渡過呢？
01
“併購王”浮沉
LAOCAI
公開信息顯示，世茂集團創始於1989年，旗下有世茂集團、世茂服務、ST世茂三家上市公司。其中前兩者在港股上市、ST世茂在上交所上市。
易居研究院研究總監嚴躍進認爲，清盤是投資者增加話語權、對出險企業施加壓力、防範企業股東暗箱操作的一種策略，是維護投資者自身債權權益的重要機制，內地房企近兩年也有一些“被清盤”案例。
作爲一家總部位於上海、全國化佈局的閩系房企，世茂集團的高歌猛進開始於2019年。當年4月的港股2018年業績發佈會上，世茂房地產副主席兼總裁許世壇表示，2019年會加大併購。
據新京報統計，2019年世茂集團收購泰禾、萬通地產、粵泰股份、明發集團等房企旗下超20個項目，並接手了彼時出現債務危機的福晟集團項目。
另據克而瑞研究中心不完全統計，2019年融創、越秀和世茂分別以432.37億、231.86億和202.14億元交易總價值成爲行業前三。
一番買買買，世茂被一些輿論稱爲“併購王”。伴隨規模狂奔，業績隨之快升。2019年世茂集團累計合約銷售總額約2600.7億元；合約銷售總面積1465.6萬平方米，同比分別增長48%及37%。
據克而瑞公佈的房企銷售額排行榜，當年世茂重回前10、位列第9，相較2018年的第11位前進2名。
2020年繼續攀升，累計合約銷售總額約3003.1億元，累計合約銷售總面積1712.56萬平方米，同比再升15%及17%。
然而與規模同頻狂飆的，還有高負債、高槓杆。wind數據顯示，截至2020年末，世茂集團總負債達4373億，較2017年的2108億增加了2265億、規模翻了一倍。
可惜好景不長，2021下半年以來，房市進入持續調整階段。隨着市場下行，從業者銷售壓力開始加大，揹負不菲債壓的世茂可謂甘苦自知。2022年7月，一紙違約公告拉開了企業債務暴雷的大幕。
最新財報顯示，2023年世茂集團累計實現合約銷售額428.22億元，收入同比下降約5.7%至594.64億元；經營虧損同比擴大476.1%至132.5億元，股東應占淨虧損約210億元。
截至2023年底，世茂集團借貸合共約2640億元，其中約1994億元將於未來12個月內到期償還，而現金及現金等價物及受限制現金僅約214億元，累計未按計劃還款日期償還的借貸爲1694億元。
流動性壓力肉眼可見。想要轉危爲安，除了政策鬆綁、市場回暖、自身加強去化，保證上市地位也是時間換空間、債務談判中的重要底牌。
02
復牌與化債
LAOCAI
拉長維度看，這不是其資本市場首遇狀況。2022年4月1日股票曾暫停買賣，原因是2021年報“難產”。
2023年7月28日，停牌近16個月後，世茂集團連發三份“遲到”財報，對外披露2021年度、2022年中期及全年報。同日公告，公司已履行復牌指引，申請由2023年7月31日上午9時正起恢復股份買賣。
退市危機得以解除，但業績“滑鐵盧”難以避免。2021年，世茂集團營業額約1077.97億元，按年下降約20.4%；2022年營業額再降41.5%至630.40億元。銷售額方面，2021年合約銷售額2691.1億元，2022年銷售業績降至865.2億元。
截至2022年底，公司旗下擁有300多個項目，土地儲備約6050萬平方米（權益前）。報告期內股東應占核心業務虧損128.25億元，虧損額較上年下降44.8%。2021年和2022年累虧485.85億元。
受業績拖累影響，復牌當天世茂集團股價大幅下挫，收盤跌幅65.51%，市值僅剩57.73億港元，略高於其物管子公司世貿服務的市值。
投資者的躊躇不無道理。覆盤只是長征第一步，如何扭虧、有效化債、渡過現金流危機纔是關鍵。
2024年3月28日，世茂集團公告，公司最新未按計劃還款日期償還的借貸增加至1741億元。
就在公告發布三天前，世貿集團剛剛發佈債務重組方案，方案顯示公司提供了短期工具、長期工具、強制可換股債券、不同工具的組合等四個選項。
選項一短期工具，年期6年，利息將按短期票據或短期貸款未償還本金額50%的金額累計並每半年支付一次，方式爲重組生效日期起計首四年由公司選擇以現金或實物形式支付，第五年起以現金形式悉數支付。倘若以現金全部支付利息，年利率爲5.0%；倘若以實物形式支付任何部分利息，年利率6.0%。
選項二長期工具，年期9年，長期工具未償還本金額的利息將予累計並每半年支付一次，於重組生效日期起計首六年每年3.0%，全部以實物支付；第七年開始每年2.0%，全部以現金支付。選項三強制可換股債券，按每股8.5港元的轉股價將其持有的全部或部分強制可換股債券轉換爲公司股份。
選項四組合工具，固定組合包括本金額相等於該計劃債權人本金額25%的短期工具、本金額相等於該計劃債權人本金額35%的長期工具及本金額相等於該計劃債權人本金額40%的強制可換股債券。
行業分析師王婷妍表示，從債務重組方案看，在化債關鍵“窗口期”，公司上市地位至關重要，決定了未來債務重組走向。一旦不保，方案也將面臨失敗風險。若債務重組成功施行，將讓世茂品牌形象、市場信譽得到修復，提振購房者信心進而加快去化、促進保交樓，一盤化險棋也就下活了。這也是此次突發清盤風波，企業反應強烈的重要原因。
財經評論員陸暉則表示，世茂集團清盤動作並不會直接影響大陸地區的項目交付，上述項目能否交付取決於該項目的資金狀況以及當地的監管，只要監管到位，對項目的資金使用嚴格把關，港股上市主體清盤與否和項目交付沒有必然關係。
無論孰是孰非，對出險房企而言，“保交樓”、“化債”是兩大任務。關鍵時刻，遭遇清盤風波肯定不是加分項。能否平穩化解，對世茂何時渡劫、能否渡劫至關重要。
2024年1月2日，世茂集團公告，2023年企業以穩保交付爲核心任務，全年共交付超9.1萬套房源，總面積達1399萬平方米。
03
保殼之戰
LAOCAI
一波未平一波又起。相比世茂集團面臨的清盤風波，ST世茂的退市危機同樣吸眼球。
4月9日，ST世茂股價收盤價下跌-4.76%觸及1元清盤線，連續兩交易日以跌停報收。4月12日收盤價0.99元/股，跌破1元線，當晚公告提示面值退市風險。4月16日再跌4%、收於0.94元。
這並非ST世茂首臨退市風險，2023年5月30日，公司盤中股價一度跌至1元。當晚，ST世茂公告稱，爲維護投資者利益、提振信心，峰盈國際或其一致行動人計劃5月31日起3個月內，擬增持金額不低於1億元且不超2億元增持計劃，增持價格不高於人民幣 1.30 元/股。
隨後股價震盪上行，第一次保殼危機得以化解。然跌眼球的是，2023年12月11日，ST世茂又發公告，因未完全落實回購計劃，世茂股份和董事長許榮茂被上交所予以監管警示。截至回購期限屆滿，ST世茂實際回購金額約五千萬元，遠低於上述增持承諾。
對此，公司解釋稱，未落實原因包括：部分時段無法實施回購，以及資金緊張。爲完成增持計劃，公司將增持價格上限由1.3元/股調至1.8元/股，同時增持期間延長9個月，總體增持期限不超12個月，增持計劃的其他內容不變。
增持計劃落空，疊加2024年初資本市場整體波動，2月7日ST世茂股價盤中跌破“1元”紅線，觸及0.96元新低。
說千道萬，能否讓股價支棱起來、成功保殼，答案還需從基本面尋找。
2024年3月20日晚，ST世茂公告，子公司泉州世茂新里程置業有限公司以2.85億元價格轉讓位於福建省泉州市的商業地塊和地面商業配套建築物。
值得注意的是，標的資產2022年審計價值11.56億元，存貨賬面價值1.16億元，已提存貨減值0.06億元，存貨淨值1.10億元，標的資產賬面價值合計12.66億元。ST世茂以2.85億元價格出售後，將導致公司淨利減少9.81億元，歸母淨利減少1.70億元。
3月29日，ST世茂公告稱，子公司南京房地產原計劃將其持有的南京市鼓樓區南通路118號部分商業房地產轉讓給南京麓漫貳號，用於清償關聯方濟南君睞欠恆鐵投資的借款。上述轉讓資產於2024年2月22日-2024年2月23日在阿里資產平臺上公開拍賣，拍賣結果爲：南京麓漫貳號以最高應價勝出，拍賣成交價1.35億元。過戶手續完成後，濟南君睞欠恆鐵投資1.35億元借款償還完畢，南京房地產的抵押擔保義務履行完畢。
4月12日，ST世茂發布子公司轉讓資產暨清償債務事項的進展公告，徐州置業擬將抵押物即其持有的徐州市雲龍區三環東路世茂廣場商業房地產轉讓給徐州麓曼，用於清償關聯方南昌新發展欠濟南鐵茂的借款。2024年4月11日上述轉讓資產已完成過戶手續。在2022年度審計報告中轉讓資產的賬面價值爲6.16億元，公司關聯方世茂集團控股有限公司及其子公司已通過扣減對公司及下屬子公司6.16億元應收款的方式給予公司等額補償。
一系列賣資足夠決絕，有助緩解現金流壓力，可相應代價也肉眼可見。2023三季報顯示，公司總資產從2022年末的1304.46億元降到1277.29億元，淨資產從408.08億元降到377.91億元。即便如此，合計負債仍從896.38億元增至899.37億元，資產負債率從上年度末的68.72%升到三季報末的70.41%。
據ST世茂公告，截至2024年3月29日，公司及子公司公開市場債務、非公開市場的銀行和非銀金融機構債務累計123.24億元未能按期支付。3月新增公開市場債務10.14億元未能按期支付，本月新增非公開市場的銀行和非銀金融機構債務1.11億元未能按期支付。
可見，化債之路仍任重道遠。如何高效快速出清風險，考驗管理層大智慧。
04
覆盤“大飛機戰略”
LAOCAI
也是2019年，世茂集團啓動地產併購戰略的同時，開始了多元化步伐。
董事局副主席、總裁許世壇將該模式命名爲“大飛機戰略”。地產是核心，酒店管理、物業服務、商業辦公、文化娛樂爲堅實“雙翼”；高科技、醫療、教育、養老、金融等投資，則爲世茂平衡發展的關鍵“尾翼”。
然規劃趕不上變化，伴隨業績持續虧損，“大飛機戰略”也熄火了。
行業分析師孫業文指出，在地產核心中，ST世茂主要承載商業地產業務，世茂集團則以住宅和酒店業務爲主。兩者本有着明確“分工協議”，是涇渭分明的兩條業務線，卻一度因管理無序、邊界變得模糊，最終兩者均跌入債務旋渦，不得不說是一種遺憾。
不算多苛求。時間指針調回2009年，許榮茂、世茂房地產及世茂股份三方簽訂了《不競爭協議》及其補充協議，明確劃分兩家公司的營業範圍，即世茂房地產致力住宅和酒店業務，世茂股份從事商業地產。
而據ST世茂2019年報，世茂集團與ST世茂在長三角、粵港澳大灣區等區域都有佈局，在上海、深圳、杭州等城市均開展商業地產業務佈局。
彼時，有輿論分析認爲，世茂集團與ST世茂有涉嫌同業競爭的嫌疑，如把控不嚴，可能會破壞市場交易規則,有損中小股東利益。
此外，兩者還曾存多次關聯交易，遭到監管問詢是否違反不競爭承諾、是否存在利益輸送的嫌疑。對此拷問，世茂均一一否認。
不過2023年“五一”小長假後首個交易日，世茂股份便被實施其他風險警示，股票簡稱變爲“ST世茂”。“戴帽”主因是ST世茂2022年度內部控制審計報告被出具了否定意見，由於世茂股份及部分子公司2022年度產生多筆訴訟、且存在被列被執行人情況，部分被執行事項涉及的業務未在財報中反映。
2023年5月12日，ST世茂對2022年財報進行補充和更正，其中審計報告關於“世茂股份存在大額資產處於被執行狀態的情況”：執行標的金額由“162.88萬元”更改爲“162.88億元”！看似粗心，卻追問企業內控力、嚴謹性。
爲爭取撤銷其他風險警示，ST世茂方面表示，董事會將加強內控管理，不斷健全內控與風險管理長效機制，實現內部控制從形式到內容、從參與業務到融入業務、從事後反映到事前控制的轉變，促進公司健康可持續發展。
足夠信心勃勃，可時至今日，投資者依舊沒能等來st世茂摘帽的曙光，卻面臨更嚴重的退市風險。截至2023年9月30日，公司最新股東數達44770人。
截止4月16日，ST世茂股價報收0.94元；世茂服務爲0.73港元，自3月4日跌破1港元，已連續29個交易日低於1元線。
跨過理智與瘋狂間的紅線，三家上市公司都受到或大或小波瀾。實控人許榮茂和許世壇父子該有哪些反思？保殼時間、化險騰挪空間還有多少？
05
能否等來一路繁花
LAOCAI
自助者天助之，自棄者天棄之。
好在，並非全是壞消息。4月9日，ST世茂發布2024年3月份房地產項目經營情況簡報。一季度銷售簽約面積約29.5萬平方米，同比增長127%；銷售簽約金額約27.8億元，同比增長8%。
土地獲取方面，一季度，ST世茂雖無新增房地產儲備項目，亦無新開工面積，但房地產出租面積約172萬平方米，取得租賃收入約2.9億元，綜合出租率達到86%。
融資端也有喜訊。據《中國房地產報》，2024年，世茂集團在試點城市申報了40個房地產項目，入圍“白名單”的有16個。
大環境方面，2024年以來，從中央到地方密集出臺樓市支持政策。3月份以來，一線城市陸續“鬆綁”限購尤吸眼球。如3月26日，深圳廢止2006年以來實行的“7090政策”。
3月27日，北京明確廢止“夫妻離異任何一方3年內不得購房”規定。同時，提高公積金貸款最高額度、臺契稅補貼政策、發放購房消費券、“先提後貸”等成爲各地差異化的着力點。
所謂沒有一個冬天不會過去。自身不躺平，外加環境改善，長遠看世茂系仍有可期未來。只是當下，如何熬過至暗、以什麼代價熬過、何時真正渡劫仍是一個靈魂問題。
週期起伏、產業興衰本是常態。但經歷此番殘酷洗牌，除了順勢而爲的變通，還需刮骨療傷的勇氣，房地產業高槓杆、高負債、高週轉模式已到盡頭，粗放規模退場高質高效登臺。誰能更快更準斷舍離、走入新模式、擁抱新質生產力，誰就能率先穩了，甚至迎來一路繁花。
同樣，世茂系化解清盤、退市、債務危機的密碼也藏在上述告別與擁抱中。