市直小學旁！泉州老城區新增住宅用地！紅梅新村片區總建超9.8萬㎡！
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# 最新消息 #
泉州老城區將新增住宅用地！
位於師院附小旁，紅梅新村片區
近日，《泉州市350501-06-E-25地塊
控制性詳細規劃公告》發佈
用地面積59568.21㎡，建築面積98288㎡
容積率1.65，建築限高18米
用地性質：二類城鎮住宅用地，用地面積：59568.21㎡，建築面積：98288㎡，容積率：1.65，建築密度：40%，綠地率20%，建築限高：18米（涉及原高度保護區、10米檐口高度控制區、13米檐口高度控制區、高度只減不增控制區，遵循相應控制要求）。(注:地塊指標詳見“地塊指標一覽表”)
作爲迄今爲止古城範圍內最大規模的房屋更新項目，紅梅新村危舊房屋改造更新項目備受關注。
紅梅新村位於鯉城區開元街道，建於上世紀70年代末、80年代初，由於建設年代早，社區老化、建築結構安全性能差、居住環境差等問題日益突出，亟須改造更新。
社區實景圖
據瞭解，紅梅新村危舊房屋改造更新項目計劃徵收建築面積約7.64萬㎡，包括紅梅新村套房、城中村自建民宅以及部分老舊工業廠房，更新改造後將配套電梯、地下停車場、社區公共服務等功能性設施；計劃立面提升建築面積約5.13萬㎡，包括沿街商品房、福利院宿舍、民政宿舍等。其中，首期先行啓動紅梅新村危舊房屋改造更新和紅梅片區城中村改造，計劃徵收房屋34棟，涉及住戶931戶。
該項目將首次採取“徵收+改造”方式，以“政府統一收儲改造更新+定向定價商品房”模式，着力破解片區內建築安全隱患問題，致力打造以舊換新典範工程。
因紅梅新村可讀泉州四所市直小學之一的泉州師範學院附屬小學，二手房價格在泉州樓市中一直居於前列，此前掛牌價曾衝高到5萬+/㎡。
近階段受大環境影響，市區“老破小”二手房價均有所回落，紅梅新村最新掛牌價約38048元/㎡，9月成交均價約30496元/㎡，價值仍較爲堅挺。
根據鯉城區人民政府官網
發佈的公開信息
關於紅梅新村危房改造
紅梅片區城中村改造正式獲批覆
簽約期限
10月30日至2024年11月30日
01
紅梅新村危舊房屋改造
因紅梅新村危舊房屋改造更新項目建設需要，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）、《福建省實施〈國有土地上房屋徵收與補償條例〉辦法》（省政府令第138號）、《泉州市國有土地上房屋徵收與補償規定》（泉政文〔2020〕6號）等有關規定，本政府決定對紅梅新村危舊房屋改造更新項目範圍內國有土地上房屋實施徵收。現將該房屋徵收有關事項決定如下：
一、徵收範圍：位於開元街道紅梅社區、梅山社區，具體範圍以經泉州市自然資源和規劃局覈對符合城市規劃要求的徵收範圍圖爲準。
以上徵收範圍內的國有土地使用權同時收回。
二、房屋徵收部門：泉州市鯉城區住房和城鄉建設局。
三、簽約期限：作出房屋徵收決定之日起至2024年11月30日。具體簽約事宜由房屋徵收實施單位辦理。簽約期限開始前，被徵收人可提前簽約騰空房屋。
四、房屋徵收補償方案：詳見附件。
被徵收人如不服本決定，可在本決定發佈之日起60日內向上級人民政府申請行政複議，或在六個月內向人民法院提起行政訴訟。
特此決定。
泉州市鯉城區人民政府
2024年10月30日
紅梅新村
危舊房屋改造更新實施方案
爲切實解決紅梅新村現狀房屋存在的建築安全、消防安全等隱患，提升區域基礎配套設施和公共服務設施建設水平，改善羣衆的居住和生產生活環境，經泉州市人民政府批准，決定組織實施紅梅新村危舊房屋改造更新項目，推動實現房屋以舊換新。本着維護業主合法權益，確保改造更新項目順利實施的宗旨，根據有關法律、法規及政策規定，結合本區域實際情況，制定本方案。
一、總體目標
通過全面改造更新，科學規劃建築佈局，改善羣衆居住環境，提升公共配套服務能力，保障羣衆生命財產安全，致力打造安全、舒適、宜居的現代化社區。
二、基本原則
實行政府統一收儲改造更新和定向定價商品房模式，由政府指定單位負責組織項目改造更新相關前期工作。改造更新資金來源爲“業主出資+政府補助”，全體業主共同承擔改造更新成本，政府統籌周邊地塊重新進行規劃佈局，建設完善基礎配套設施和公共服務設施，對業主需要承擔的改造更新成本給予適當優惠。
三、實施對象
實施對象爲紅梅新村範圍內擁有合法產權的房屋及其所有權人，合法產權的認定以《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《不動產權證》登記的用途，或規劃、土地管理部門頒發的合法有效文件爲依據。對因歷史原因未取得產權的房屋，經批准完成遺留問題處置後，按本方案規定實施。
四、實施步驟
爲保障改造更新過程順利推進，保障改造更新後的房屋手續完整合法有效，按照《泉州市住房和城鄉建設局泉州市自然資源和規劃局關於推廣定向定價商品房安置模式的通知》精神，項目實施分爲五個步驟：
（一）房屋徵收
房屋徵收部門採取徵收方式對現狀危舊房屋進行徵收，與房屋所有權人簽訂《紅梅新村危舊房屋改造更新項目房屋徵收補償協議書》。
（二）淨地出讓
房屋騰空並完成拆除，土地達到淨地條件，報請泉州市人民政府同意後，由市直主管部門按規定辦理土地收儲、下達規劃條件、組織土地出讓。
（三）房屋建設
建設單位競得土地後，按規定程序申請辦理各項報批報建手續，組織開展方案設計、實施項目建設，新建定向定價商品房及基礎配套設施、公共服務設施。
（四）業主購房
房屋徵收部門與房屋所有權人簽訂徵收補償協議書時，約定購買新建定向定價商品房的面積、價格、結算方式等，房屋所有權人轉作購房人。新建定向定價商品房建成後組織選房，購房人按照選房順序、選房規則完成選房。
（五）簽訂合同
購房人完成選房後，房屋徵收部門、銷售單位與購房人簽訂《安置補充協議書》，購房人依據協議結清相關款項；銷售單位與購房人簽訂《商品房買賣合同》，配合網籤備案、開具購房發票、辦理不動產登記等相關事項。
五、具體辦法
（一）房屋權屬認定
房屋合法產權的認定，以《土地使用權證》、《房屋所有權證》或《不動產權證》登記的用途，或規劃、土地管理部門頒發的合法有效文件爲依據。房屋面積由具有房地產測繪資質的測量單位，依據國家、省、市現行房地產測繪技術規範進行測量，以實際測量的建築面積進行計算和補償。
（二）“住改非”房屋
“住改非”房屋指對未能提供有效證件、使用位於城市主次幹道或主要支路臨街底層住宅作爲經營性用房的情況。
持有在紅線範圍公告之日前辦理、且仍爲有效的工商營業執照，進行徵收時仍在經營的房屋，可認定爲“住改非”房屋，進深以原建築結構臨街底層第一自然間計算，最多不超過8米。
認定爲“住改非”的房屋，一律按本方案規定的住宅相對應的標準給予測量、計算和補償。房屋所有權人對本方案房屋補償參考價無異議，在政府公告規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，給予1000元/㎡的一次性終止經營補貼。
（三）補償價格確定
1.補償參考價。根據泉州市人民政府辦公室《關於印發泉州市推進房屋徵收補償安置工作若干意見和泉州市高層次人才安居保障規定的通知》（泉政辦〔2022〕9號）、《泉州市住房和城鄉建設局 泉州市自然資源和規劃局關於推廣定向定價商品房安置模式的通知》（泉建規〔2023〕2號）的規定，通過泉州市房屋徵收與房地產評估行業協會公開搖號確定5傢俱有相應資質的評估機構進行基準價評估，採取“截尾均值”方法確定本項目房屋徵收的補償參考價。
2.分戶評估價。房屋所有權人對本方案房屋補償參考價有異議的，由依法選定的房地產價格評估機構對房屋價值進行分戶評估，出具《房地產估價報告》，以估價結果作爲補償依據。選擇分戶評估且選擇購買定向定價商品房的，還應同時對用於定向定價商品房的市場價值進行評估，並計算、結清定向定價商品房市場價值與被徵收房屋價值的差價。
3.房屋所有權人或者房屋徵收部門對房屋評估價值有異議的，可以自收到估價報告之日起10日內向原房地產價格評估機構申請複覈。對複覈結果仍有異議的，可以自收到複覈結果之日起10日內向泉州市房屋徵收評估鑑定專家委員會申請鑑定。
（四）貨幣補償辦法
1.房屋貨幣補償總額包括房屋重置價值補償（含土地價值補償、建安費用補償）、裝修補償、附屬物補償、搬遷補助、臨時安置費及相關獎勵款項等。
2.補償單價按附表一、附表三、附表四所列標準計算，成套住宅配建的儲藏間，按測量面積的75%給予認定和計算補償，儲藏間及公攤不計算裝修補償。
3.房屋所有權人選擇貨幣補償，且不購買就地新建定向定價商品房、異地新建定向定價商品房或指定存量房源的，其貨幣補償款自簽訂協議並按時搬遷後一次性發放。
4.屬民政部門認定的低保對象且在中心市區無其他住房的房屋所有權人，若其房屋人均建築面積不足20㎡，則房屋重置價值補償按人均建築面積20㎡補足。人均建築面積=房屋經認定的可補償面積÷房屋徵收範圍公告前該房屋戶口簿記載的人口數（戶口簿記載的人口需爲房屋所有權人的直系親屬且爲常住人口）。
（五）購買定向定價商品房辦法
1.房屋所有權人可以選擇購買新建定向定價商品房或指定存量房源。購買就地新建定向定價商品房的，每個產權戶可以購買的面積不超過原房屋經認定的可補償面積。購買異地新建定向定價商品房或指定存量房源的，按本方案規定執行。
2.就地新建定向定價商品房的價格，通過泉州市房屋徵收與房地產評估行業協會公開搖號確定5傢俱有相應資質的評估機構進行評估，評估基準價爲30020元/㎡。房屋所有權人在政府公告規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，給予優惠按28190元/㎡結算。本優惠結算價格包含房屋所有權人需要承擔的改造更新成本。
3.房屋所有權人在政府公告規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷，選擇異地購買古城老城或江南新區範圍內新建定向定價商品房或指定存量房源的，所購房源的市場評估價由建設單位按程序評估確定，結算價按就地新建定向定價商品房同等優惠係數（優惠結算價÷評估基準價）計算，可以購買的面積按就地房源和異地房源等價置換的原則換算。
4.房屋所有權人購買就地新建定向定價商品房、異地新建定向定價商品房或指定存量房源的，按協議約定的購買面積計算購房款，留存相應金額的貨幣補償款，剩餘的貨幣補償款自房屋所有權人簽訂協議並按時搬遷後一次性發放，若有不足的則在完成選房後一次性繳清。
5.搬遷費、臨時安置費可以不留存作爲購房款，按本方案規定標準和辦法發放。房屋所有權人選擇將搬遷費、臨時安置費留存作爲購房款的，臨時安置費留存金額按36個月過渡期限足額計算（購買指定存量房源的，臨時安置費留存金額按6個月過渡期限計算），每月臨時安置費標準按本方案規定計算。
（六）產權調換辦法
1.房屋所有權人要求實行產權調換的，原有房屋價值按附表一、附表三所列標準計算，新建定向定價商品房或指定存量房源價值按評估基準價計算，經結算後互補差價。
2.選擇產權調換籤訂協議並按時搬遷後，先發放搬遷費、按時搬遷獎勵、附屬物補償款、一次性終止經營補貼、第一期臨時安置費等款項，房屋所有權人應繳的補差價款在選房後結算，並在規定期限內一次性繳清。
3.每個產權戶應按等面積置換原則產權調換新建定向定價商品房或指定存量房源。選房時因戶型、結構等原因所選房屋面積超過產權調換面積的，超過部分一律按選房時銷售單位公告的銷售價格結算。
（七）選房辦法
1.按照“先簽約、先搬遷、先選房”的獎勵原則，以及“最接近面積、最少套數”的調控原則選房。購房人必須按照最接近面積、最少套數的原則選房，因戶型、結構等原因所選房屋面積超過協議徵收補償約定購買面積的，10㎡（含10㎡）以內的部分按25000元/㎡計算，10㎡以上的部分一律按選房時銷售單位公告的銷售價格結算；所選房屋面積少於徵收補償協議約定購買面積的，按徵收補償協議約定購買價格給予結算退款。選擇產權調換方式的，不予享受該項優惠。
2.在政府公告規定的期限內，房屋所有權人簽訂協議並按時搬遷的，房屋徵收部門在搬遷完畢當日發給“搬遷騰空驗收證”，房屋所有權人憑“搬遷騰空驗收證”，按房屋徵收部門通知的時間換取“定向定價商品房選房證”。若同一日內有兩戶或兩戶以上房屋完成簽約搬遷完畢的，次日以公開拈鬮方式確定先後順序。選房時，購房人憑“定向定價商品房選房證”按順序選房，分別簽訂“商品房買賣合同”，由房屋銷售單位配合網籤備案、開具購房發票、辦理不動產登記等相關事項。
3.爲落實國家保護華僑私有房屋政策及離休幹部待遇政策，現狀房屋經市或區僑臺外事局（僑臺辦）確認爲華僑私有房屋的，房屋所有權人持有離休幹部證明材料的，在簽訂協議並搬遷完畢的當日，優先於當日其他人取得“定向定價商品房選房證”；若同一日內有兩戶或兩戶以上華僑或離休幹部的房屋完成簽訂協議並搬遷完畢的，“定向定價商品房選房證”以公開拈鬮的方式確定先後順序。
（八）搬遷補助
1.搬遷補助按經認定的可補償面積計算，補助標準爲5元/㎡，每戶搬遷費不足1000元的，按1000元給予補助。
2.房屋所有權人選擇貨幣補償購買就地或異地指定新建房源或存量房源，或實行產權調換的，發放兩次搬遷費。房屋所有權人選擇貨幣補償且不購買就地或異地指定新建房源或存量房源的，發放一次搬遷費。
（九）過渡保障
改造更新實施過程中，按照中心市區古城範圍內現行標準，給予臨時過渡保障，過渡期限爲36個月。過渡期間臨時安置費補助標準爲8元/㎡，按原房屋經認定的可補償面積計算，低於1500元/月•戶的按保底1500元/月•戶發放。房屋所有權人不購買就地或異地指定新建房源，或選擇購買指定存量房源的，臨時安置費按6個月計算一次性發放。
臨時安置費發放自房屋所有權人取得“搬遷騰空驗收證”之日起至房屋徵收部門通知交房之日止。除不可抗力外，逾期交房的，房屋徵收部門應當從逾期之月起向房屋所有權人支付雙倍臨時安置費。享受保底臨時安置費的，須按經認定的可補償面積重新覈算，不超過保底標準的仍按保底標準執行，超過保底標準的按重新覈算結果執行。
六、其他規定
（一）關於不動產登記面積
購房人辦理不動產登記以後，若不動產登記面積與《商品房買賣合同》約定面積有誤差的，根據不動產登記面積和合同約定價格據實結算、多還少補。
（二）關於店面和辦公用房
改造更新範圍內涉及店面、辦公用房等建築的，均以貨幣結算補償金額、一次性發放，不予購買就地或異地房源。
店面補償單價按附表二、三、四所列標準計算。無法提供城市規劃部門批准文件或產權登記手續的，按相應建築結構和類別給予補償安置，補償單價應按10%的標準扣減土地出讓金。商業用房的認定，以被徵收房屋的建設方案設計圖紙爲主要依據。
用地性質爲工業的辦公用房補償單價參照廠房標準執行，用地性質爲商業的辦公用房採取分戶評估方式確定房屋價值，以評估結果作爲補償依據。
（三）關於優惠和獎勵措施
1.在政府公告規定的期限內簽訂協議並按時搬遷的，房屋徵收部門可以給予每產權戶最高3萬元的按時搬遷獎勵。“產權戶”的認定標準以有效的土地使用權證、房屋所有權證或不動產權證爲計戶依據。
2.房屋所有權人對本方案中所列價格無異議、在政府公告規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，可享受本方案規定的各項優惠、獎勵措施（有特殊說明的除外）。
3.房屋所有權人對本方案中所列價格有異議、未在政府公告規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，一律不予享受本方案規定的各項優惠、獎勵措施。
（四）關於共有產權房屋
對於房屋所有權人登記爲兩人或兩人以上，或房屋原所有權人已經去世由其繼承人共同繼承房屋等多人共有的情況，由共有產權人按本方案規定共同簽署相關協議、合同及各類文書，所購房源在辦理不動產登記以後，由共有產權人自行協商處置。
（五）關於違法違章建築
本項目自改造更新範圍發佈後搶建的房屋，或對認定爲違法違章建築和超過批准期限的臨時建築，一律不予補償，並強制拆除。違法違章建築的認定，以地形圖、遙感圖和相關文件等爲主要依據。
（六）爲保障本項目危舊房屋改造更新公共利益的實現，房屋徵收部門與房屋所有權人在政府公告規定的簽約期限內達不成協議，或者房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的泉州市鯉城區人民政府按照本方案及房地產價格評估機構出具的評估結果作出補償決定，並在改造更新範圍內予以公告。
房屋所有權人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在政府公告規定的期限內又不搬遷的，由作出房屋徵收決定的泉州市鯉城區人民政府依法向人民法院申請強制執行。凡在政府公告規定的簽約期限內達不成協議的，不再適用本方案規定的各項優惠、獎勵措施。
（七）本方案自徵收決定公告發布之日起實施，未盡事宜按《中共鯉城區委辦公室鯉城區人民政府辦公室關於印發 <鯉城區重大項目建設指揮部管理工作機制> 的通知》（泉鯉委辦〔2017〕29號）等相關法律、法規的規定執行。
（八）本方案解釋權歸泉州市鯉城區住房和城鄉建設局。
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02
紅梅片區城中村房屋改造
因紅梅片區城中村改造項目建設需要，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）、《福建省實施〈國有土地上房屋徵收與補償條例〉辦法》（省政府令第138號）、《泉州市國有土地上房屋徵收與補償規定》（泉政文〔2020〕6號）等有關規定，本政府決定對紅梅片區城中村改造項目範圍內國有土地上房屋實施徵收。現將該房屋徵收有關事項決定如下：
一、徵收範圍：位於開元街道紅梅社區、梅山社區，具體範圍以經泉州市自然資源和規劃局覈對符合城市規劃要求的徵收範圍圖爲準。
以上徵收範圍內的國有土地使用權同時收回。
二、房屋徵收部門：泉州市鯉城區住房和城鄉建設局。
三、簽約期限：作出房屋徵收決定之日起至2024年11月30日。具體簽約事宜由房屋徵收實施單位辦理。簽約期限開始前，被徵收人可提前簽約騰空房屋。
四、房屋徵收補償方案：詳見附件。
被徵收人如不服本決定，可在本決定發佈之日起60日內向上級人民政府申請行政複議，或在六個月內向人民法院提起行政訴訟。
特此決定。
泉州市鯉城區人民政府
2024年10月30日
紅梅片區城中村改造項目
房屋徵收補償方案
根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》（國務院令第590號）、《福建省實施 <國有土地上房屋徵收與補償條例> 辦法》（福建省人民政府令第138號）、《泉州市國有土地上房屋徵收與補償規定》（泉政文〔2020〕6號）和《泉州市人民政府辦公室關於印發在中心市區國有土地上對未經登記建築調查認定處理意見和實施房屋徵收補償指導意見的通知》（泉政辦〔2015〕112號）、《泉州市住房和城鄉建設局 泉州市自然資源和規劃局關於推廣定向定價商品房安置模式的通知》（泉建規〔2023〕2號）等相關法律、法規及配套政策，爲切實推動城市片區更新，提升城市建設品質，改善基礎設施條件及周邊人居環境，經泉州市人民政府批准，決定組織實施紅梅片區城中村改造項目。鑑此，本着積極穩妥推進房屋徵收補償安置工作，保障被徵收房屋所有權人的合法權益，結合本區域實際情況，制定本方案。
第一部分 總則
第二部分
第一條 徵收範圍
位於開元街道紅梅社區、梅山社區，具體範圍以經泉州市自然資源和規劃局覈對符合城市規劃要求的徵收範圍圖爲準。
第二條 徵收組織實施機構
（一）房屋徵收部門
泉州市鯉城區住房和城鄉建設局。
（二）徵收實施單位
按屬地原則，由項目所在地泉州市鯉城區人民政府開元街道辦事處承擔房屋徵收與補償的具體工作。
第三條 簽約期限
簽訂協議及搬遷期限以鯉城區人民政府發佈的徵收公告規定的時間爲準。
第四條 安置地點
在徵收範圍內指定區域新建定向定價商品房。
第五條 徵收補償對象及補償方式
（一）補償對象：凡在本徵收範圍內被徵收房屋的所有權人爲被徵收人。由房屋徵收部門與被徵收人簽訂徵收補償安置協議。
（二）補償方式：包括貨幣補償、定向定價商品房安置模式、產權調換三種方式。
1.住宅
選擇貨幣補償的，必須權屬清楚。凡權屬不清或有產權糾紛的，必須實行定向定價商品房安置模式或產權調換。
產權清楚的被徵收住宅經認定的可補償面積在40㎡以下（含40㎡）的，原則上只能選擇貨幣補償，不再享有本項目定向定價商品房房源的購換資格。
2.店面
經城市規劃部門批准或房屋所有權證記載爲店面的，根據其經批准的店面面積或產權登記的店面面積，給予貨幣補償。
3.“住改非”房屋，一律按住宅給予徵收補償。
4.企業廠房、倉庫及其他配套用房，實行貨幣補償。
5.事業單位辦公用房，原則上實行貨幣補償；工業用地性質的事業單位辦公用房應參照廠房執行；商業性質建築，可採取評估方式評估被徵收房屋價值，評估結果作爲補償依據。
6.臨時建築、附屬物（水、電錶除外），實行一次性貨幣補償（見附表七）。
7.徵收中涉及軍事設施、教堂、寺廟以及文物古蹟等房屋，依照有關法律、法規處理。
（三）性質、用途認定依據
以土地使用證、房屋所有權證、不動產權證登記的用途或以自然資源和規劃部門頒發的合法有效文件爲依據。
（四）面積測算
面積測量由具有房地產測繪資質的測量單位，依據國家、省、市現行房地產測繪技術規範計算。
1.對本方案中所列價格無異議、在徵收決定公告規定的期限內簽訂協議並按時搬遷的，其被徵收房屋除按國家現行的房地產測量規範計算建築面積外，有下列情況的可優惠計算徵收面積：
（1）平屋外牆至滴水線的水平投影面積部分，可按50%計算徵收面積。
（2）平屋的天井按50%計算徵收面積。
（3）圍牆上的大門雨披按50%計算徵收面積。
（4）利用坡屋頂空間作爲閣樓的建築，其樓底高度在2.2米（含2.2米）以上，且閣樓層高在1.6米（含1.6米）以上的部分按50%計算徵收面積（層高在1.6米以下的部分按附屬物給予補償）。
（5）通往屋頂的風樓，層高超過2.2米（含2.2米）的，按100%計算徵收面積（層高低於2.2米的，按附屬物給予補償）。
（6）房屋頂層建築面積爲底層建築面積1/3以內的（含），不計入總層數。
2.對本方案中所列價格有異議、未在徵收決定公告規定期限內完成簽訂協議並按時搬遷的，其被徵收房屋建築面積按國家現行房地產測量規範計算，不再適用上述計算面積的優惠辦法。
第六條 選房辦法
（一）選房原則：“先簽約、先騰空，先選房”。
選擇定向定價商品房安置模式的，完成簽約騰空後發放《定向定價商品房選房證》，若同一日有兩戶或兩戶以上完成簽約騰空的，次日以公開拈鬮方式確定先後順序。選房時，被徵收人憑《定向定價商品房選房證》按順序選房，簽訂選房協議。
（二）爲落實國家保護華僑私有房屋政策及離休幹部待遇政策，被徵收人的房屋經市或區僑臺外事局（僑臺辦）確認爲華僑私有房屋的，或被徵收人持有離休幹部證明材料的，被徵收人在完成簽約騰空的當日，優先於當日其他被徵收人取得《定向定價商品房選房證》；若同一日內有兩戶或兩戶以上華僑或離休幹部的房屋完成簽約騰空的，《定向定價商品房選房證》以公開拈鬮的方式確定先後順序。
第七條 補償價格確定辦法
（一）被徵收房屋補償參考價
根據《泉州市人民政府辦公室關於印發泉州市推進房屋徵收補償安置工作若干意見的通知》（泉政辦〔2022〕9號）規定確定本方案的補償參考價，作爲與被徵收人協商補償的依據。
（二）分戶補償評估價
對本方案所列補償參考價有異議的，可由依法選定的房地產價格評估機構對被徵收房屋價值進行分戶評估，評估結果作爲補償依據，不再按本方案確定的補償參考價補償。選擇分戶評估且選擇定向定價商品房安置模式或產權調換的，還應同時對定向定價商品房價值進行評估，並計算、結清被徵收房屋價值與購換房屋之間的差價，不再享受本方案規定的優惠獎勵。
被徵收人或房屋徵收部門對房屋評估價值有異議的，可自收到估價報告之日起10日內向原房地產價格評估機構申請複覈。對複覈結果仍有異議的，可自收到複覈結果之日起10日內向泉州市房屋徵收評估鑑定專家委員會申請鑑定。
第二部分 房屋權屬認定和處理辦法
第八條 住宅房屋權屬認定和未經登記建築認定處理辦法
根據《泉州市人民政府辦公室關於印發在中心市區國有土地上對未經登記建築調查認定處理意見和實施房屋徵收補償指導意見的通知》（泉政辦〔2015〕112號）規定，對住宅房屋權屬的認定和未登記建築的認定處理如下：
（一）住宅合法產權的認定
持有有效土地使用證、房屋所有權證、不動產權證的房屋。
（二）未經登記可認定爲合法建築的情形
爲照顧被徵收人利益，結合項目實際情況，凡對本方案中所列價格無異議、在規定期限內完成簽訂協議並按時搬遷騰空的，古城區範圍內未經登記的建築有下列情形之一的，可以認定爲合法建築，按房屋徵收的有關規定予以補償：
1.持有各歷史時期的房地產契證；
2.持有人民政府核發的公定契證；
3.持有有權部門批准基建手續的房屋。
（三）未經批准改擴建的未經登記建築的認定處理標準
古城區範圍內持有房地產契證但未經批准在原契證用地面積內進行改擴建的房屋，被徵收人在規定的簽約期限內簽訂協議並搬遷的，可本着尊重歷史的原則，區分以下情況進行處理：
1.1984年1月5日國務院《城市規劃條例》頒佈實施前基建的，一層建築面積按100%給予補償；二層、三層按建築面積不超過95%給予補償；
2.1984年1月5日國務院《城市規劃條例》實施後至1991年7月13日《福建省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》實施前基建的，可按建築面積不超過95%給予補償；
3.1991年7月13日《福建省實施〈中華人民共和國城市規劃法〉辦法》實施後至1992年元月泉州市人民政府《關於處理市區歷年違法建設規定的決定》（泉政辦〔1992〕05號）實施前基建的，可按建築面積不超過90%給予補償；
4.1992年元月泉州市人民政府《關於處理市區歷年違法建設規定的決定》（泉政辦〔1992〕05號）實施後至2004年10月1日《泉州市人民政府關於禁止非法佔地、違法建設的實施意見》（泉政文〔2004〕277號）實施前基建的，三層以下的（含三層）可按建築面積不超過85%給予補償；
5.2004年10月1日《泉州市人民政府關於禁止非法佔地、違法建設的實施意見》（泉政文〔2004〕277號）實施後未經批准基建的房屋，按照《泉州市違法佔地、違法建設認定及分類處置的指導意見》（泉委辦發〔2014〕16號）進行處置。其中，對2004年10月1日至2008年航拍圖（數字化地圖）前基建的房屋，可給予一定的材料補貼；
6.徵收屬市、區政府建設項目而二次安置自建的房屋，無用地手續的，應由被徵收房屋所在地的街道辦事處、社區對其進行審覈、確認後，公示無異議的，再依照相關規定給予補償安置；
7.未經批准改擴建或基建手續不完整的未經登記建築的認定處理以三層（含三層）爲限，超過三層部分一律不認定爲可補償面積，按期簽訂協議並搬遷的，根據違法的不同年份、不同情況給予材料費補貼；
8.未登記建築的認定，應嚴格以市規劃部門地形圖、航拍圖、數字化地圖爲依據。四層（含四層以上）被徵收房屋的認定必須在未經登記建築處理意見表上載明地形圖及2003年和2008年航拍圖數字化地圖記載情況。
第九條 “住改非”房屋的認定和處理辦法
（一）認定條件
未經城市規劃部門批准或房屋所有權證未記載爲店面的，私自將位於城市主次幹道或主要支路臨街底層住宅改爲經營性用房的，持有有效的工商營業執照且徵收時仍在經營，可認定爲“住改非”房屋。
（二）處理辦法
“住改非”房屋進深以原建築結構臨街或臨主要道路第一層第一自然間計算，最多不得超過8米，一律按住宅給予徵收補償。
（三）一次性終止經營補貼
被徵收人對本方案中所列價格無異議，在徵收決定規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，對沿崇福路、學府路原房屋建築結構臨街底層第一自然間的“住改非”房屋給予1500元/㎡的一次性終止經營補貼；對位於其他道路的原房屋建築結構臨街底層第一自然間的“住改非”房屋給予1000元/㎡的一次性終止經營補貼。
第三部分 住宅補償安置辦法
第十條 基本原則
（一）本方案貨幣補償方式僅指房屋徵收部門以向被徵收人支付貨幣的形式完成補償，不包括定向定價商品房安置模式。
（二）新建定向定價商品房可購買面積，按經認定的被徵收住宅房屋價值補償和裝修補償總價（選擇定向定價商品房安置模式包括貨幣補償20%獎勵）計算。
1.持有合法產權手續的房屋，可以按其證載面積確定可購買面積；
2.未持有合法產權手續的房屋，根據《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國城鄉規劃法》等法律法規有關規定，嚴格按“一戶一宅”控制可購買面積，最高不超過360㎡（含360㎡），其餘被徵收房屋認定可補償面積一律實行貨幣補償。
第十一條 貨幣補償辦法
（一）補償標準
被徵收人選擇本方案所列參考價進行貨幣補償的，根據房屋結構、用地性質、裝修檔次、總層數的不同情況按附表一、附表三、附表四所列標準補償。
（二）獎勵辦法
對在簽約期限內選擇貨幣補償方式、簽訂協議並按時搬遷的被徵收人，給予被徵收住宅房屋價值補償和裝修補償總價20%的貨幣補償方式獎勵。
（三）結算辦法
被徵收房屋貨幣補償總額包括被徵收房屋價值補償（含土地補償、房屋建安費用補償）、裝修補償、搬遷費、臨時安置費及相關獎勵等，自被徵收人簽約並按時搬遷後一次性發放。
第十二條 定向定價商品房安置辦法
（一）購買辦法
本項目指定區域新建定向定價商品房評估基準價爲30020元/㎡。被徵收人選擇定向定價商品房安置模式的，按照本方案第十條、第十一條確定被徵收房屋補償價值和可購買建築面積，在簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，可購買建築面積按21096元/㎡優惠結算。
被徵收人應按最接近可購買面積的原則選房。因定向定價商品房住宅戶型、結構等原因，超過所購建築面積在5㎡（含5㎡）以內的部分，按21096元/㎡計算；5㎡（不含5㎡）到10㎡（含10㎡）的部分，按21596元/㎡計算；10㎡（不含10㎡）到20㎡（含20㎡）的部分，按22096元/㎡計算；超過20㎡的部分，一律按交房時銷售單位的銷售價結算。
（二）結算辦法
定向定價商品房購房款按可購買面積實行留存。被徵收房屋貨幣補償總額（不含購買面積部分的臨時安置費）扣除留存款項後，剩餘部分及第一期臨時安置費自簽約並按時搬遷後一次性發放。
第十三條 產權調換辦法
（一）置換辦法
實行“等面積置換，差價互補”。被徵收人選擇產權調換的，按本項目指定區域新建定向定價商品房評估基準價30020元/㎡結算差價。被徵收人應按最接近可調換面積的原則選房，因產權調換房屋戶型、結構等原因，超過其可調換面積部分（原則上不超過20㎡），一律按選房時的市場價結算。
（二）結算辦法
被徵收人簽約並按時搬遷後，先發放搬遷費、第一期臨時安置費和按期搬遷獎勵等。被徵收人應繳的補差價（包括擴購價、層次差價）待選房後一併結算，並在規定期限內付清。
第十四條 其他
（一）自有房屋合法產權佔地範圍內的宅地按3000元/㎡標準給予補償；房屋適用範圍內屬歷史形成且使用權無糾紛的埕地按1000元/㎡標準給予補償。
（二）具有合法產權的已倒塌住宅房屋，其合法建築面積繳納1500元/㎡的修復差價後，按照本方案標準補償。
第四部分 保障辦法
第十五條 低保羣體住房保障辦法
被徵收人選擇貨幣補償的，屬民政部門認定的低保對象且在中心市區無其他住房，若其被徵收房屋人均建築面積不足20㎡，則被徵收房屋價值補償款按人均建築面積20㎡補足。
本方案所稱的“人均”的計算公式爲：人均建築面積=認定的可以補償建築面積÷徵收決定作出前被徵收房屋戶口簿記載的人口數（被徵收房屋戶口簿記載的人口需爲被徵收房屋所有權人的直系親屬且爲常住人口）。
第十六條 低收入住房困難家庭保障辦法
被徵收人選擇定向定價商品房安置模式或房屋產權調換的，被徵收房屋建築面積不足當地廉租房保障標準的，按不低於當地廉租房保障標準確定可購換面積。若其被徵收房屋人均建築面積不足20㎡，可按人均建築面積20㎡確定可購換面積。可購換面積超過被徵收房屋認定可補償面積部分，按21096元/㎡的價格結算。
第五部分 店面補償安置及獎勵辦法
第六部分
第十七條 店面的認定和處理辦法
（一）手續完整店面
徵收經城市規劃部門批准或產權登記爲店面的，徵收時仍在營業，根據其經批准的店面面積或產權登記的店面面積，按相應建築結構和類別給予補償安置。
（二）手續不完整店面
住宅小區內獨立建設的商業用房及成套住宅配建的底層商業用房，無法提供城市規劃部門批准文件或產權登記手續的，按相應建築結構和類別給予補償安置，補償單價應按10%的標準扣減土地出讓金。商業用房的認定，以被徵收房屋的建設方案設計圖紙爲主要依據。
第十八條 貨幣補償標準及優惠獎勵辦法
（一）基本原則
被徵收店面貨幣補償總額包括被徵收店面價值補償（含土地補償、建安費用補償）、裝修補償、被徵收人搬遷補助、停產停業補助及相關獎勵款項等。
（二）貨幣補償標準
採取基準價補償的，被徵收店面價值補償單價（含土地）根據店面結構、用地的性質、裝修檔次的不同情況進行貨幣補償。
（三）貨幣補償優惠獎勵辦法
被徵收人全部選擇貨幣補償，並在徵收決定公告規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，以經認定的可補償面積爲準，按附表四店面補償相對應的標準給予10%的貨幣補償方式獎勵。
第六部分 企業用地、廠房、倉庫及其他配套用房補償辦法
第十九條 補償原則
（一）企業用地、廠房、倉庫及其他配套用房原則上實行貨幣補償，並給予徵收造成的設備搬遷費用、停產停業損失補償。
（二）企業辦公用房、工廠、車間、倉庫合法建築物按附表五標準給予補償。其中廠房層高超過4米的，層高每增加1米，按附表五增加5%給予補償。層高計算從室內地面到檐口計算高度。被徵收人選擇分戶評估的不再適用本條款。
第二十條 企業用地補償辦法
（一）經批准並辦理國有土地使用權證的國有出讓土地，收回國有出讓土地使用權，按64.47萬元/畝給予補償，註銷被徵收面積。
（二）徵收已辦理劃撥土地使用權證的土地每畝給予45.13萬元補償。部分土地規費未繳清的按實扣除，並收回土地使用權證或批准文件給予註銷。
以上兩種企業用地補償標準參照市自然資源和規劃局基本地價（泉州市中心市區2021年度土地定級和基準地價修編成果應用方案）評估確定。
第二十一條 企業廠房、倉庫及其他配套用房補償辦法
（一）合法企業廠房、倉庫及其他配套用房等地上建築物的補償辦法：按附表五的價格給予貨幣補償。
（二）基建手續不完整的企業廠房、倉庫及其他配套用房，被徵收人在徵收決定公告規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，可按以下辦法進行處理：
1.1995年12月25日後至2004年10月1日前，土地已批但未經規劃建設部門批准的企業用房，土地按徵用企業用地標準給予補償，地上物按附五重置價的90％給予補償。
2.1995年12月25日後至2004年10月1日前，使用未經批准土地建設的企業用房，土地按徵收已辦理劃撥土地使用權證的企業用地補償標準的50%給予補償，地上建築物按附表五重置價的70%給予補償，但不予獎勵及安置。
以上類型房屋若存在權屬糾紛，證據保全後先予徵收。
3.企業廠房層高超過4米的，層高每增加1米，按附表五重置價的相應標準增加5%給予補償。層高計算從室內地面到檐口計算高度（分戶評估的不再適用本條款）。
第二十二條 選擇貨幣補償的優惠獎勵辦法
被徵收人對本方案所列價格無異議、在徵收決定公告規定期限內簽訂協議並按時搬遷騰空的，以經認定的可補償面積爲準，按相對應的補償標準給予10%的優惠獎勵。
第七部分 搬遷費、臨時安置費和停產停業損失補償標準
第八部分
第二十三條 住宅按期搬遷獎勵
對在徵收決定規定的簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的被徵收人，房屋徵收部門可以給予一定的按期搬遷獎勵：民宅每產權戶最高5萬元（被徵收房屋經認定的可補償面積少於50㎡的按1000元/㎡計算），套房每產權戶最高3萬元。
“產權戶”的認定標準以有效的土地使用權契證或房屋所有權契證爲計戶依據。
第二十四條 搬遷費
（一）住宅
按經認定的可補償面積計算，標準爲5元/㎡·次。其中，選擇貨幣補償的，發放一次搬遷費；選擇定向定價商品房安置模式或產權調換的，發放兩次搬遷費。每戶搬遷補助不足1000元的，按1000元給予補償。
（二）店面
按經認定的可補償建築面積計算，標準爲6元/㎡·次，發放一次搬遷費。
（三）企業
按經認定的可補償建築面積計算，標準爲6元/㎡·次。被徵收人選擇貨幣補償的，發放一次搬遷費。
對於可恢復使用的設備由被徵收人處置，按附表五標準給予一次性補償，分戶評估的不再適用本條款；對於因搬遷喪失使用功能的大型機器設備，由被徵收人提出申請，由項目指揮部牽頭，經徵收實施單位、發改、審計、財政五方現場覈實後，由具有相應資質的評估公司進行評估，根據評估結果進行補償。
第二十五條 住宅臨時安置費
（一）過渡方式
本項目採用自行過渡方式。
（二）過渡期限
過渡期限爲36個月。被徵收人在簽約期限內簽訂協議並按時搬遷的，過渡期限自簽約期限結束之日起計算；超過簽約期限簽訂協議搬遷的，過渡期限自搬遷之日起開始計算。
（三）臨時安置費
臨時安置費按經被徵收房屋認定可補償面積以8元/㎡·月計算，每戶保底1500元/月。
選擇貨幣補償或購買指定存量房源的，一次性給予6個月的臨時安置費。
臨時安置費自被徵收人簽訂協議並按時搬遷之日起，發放至房屋徵收部門通知交房之日止。除不可抗力外，新建定向定價商品房超過過渡期限未交付使用，從逾期之月起向自行過渡的被徵收人支付雙倍臨時安置費。享受保底臨時安置費的被徵收人遇逾期安置時，若按其認定可補償面積雙倍計算臨時安置費超過保底標準的，按認定可補償面積重新覈算，不超過保底標準的仍按原保底標準執行，不予雙倍支付。
第二十六條 停產停業損失補償
（一）店面
因徵收房屋造成停產停業的，一次性給予6個月的補償。停產停業損失的補償標準被徵收人可選擇以下標準之一進行補償：
1.根據經營者近3年平均淨利潤確定。生產經營期限不足3年的，以實際生產經營期限的年平均淨利潤確定。淨利潤根據稅務部門的稅後利潤額證明材料確定；稅務部門無法出具證明的，根據具備相應資質的會計師事務所出具的企業年度審計報告確定。
2.按經認定的可補償面積計算，標準爲30元/㎡·月。
（二）企業
因徵收房屋造成停產停業的，一次性給予6個月的補償，被徵收人可選擇以下標準之一進行補償：
1.根據經營者近3年平均淨利潤確定，不足3年的以全部生產經營期間平均淨利潤確定。淨利潤根據稅務部門的稅後利潤額證明材料確定；稅務部門無法出具證明的，根據具備相應資質的會計師事務所出具的企業年度審計報告確定。
2.按經認定可補償的面積計算，標準爲18元/㎡·月計算。
第八部分 補償決定
第二十七條 補償決定
房屋徵收部門與被徵收人在房屋徵收決定規定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的泉州市鯉城區人民政府按照徵收補償方案及房地產價格評估機構出具的評估結果作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。
被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。被徵收人在法定期限內不申請行政複議或者不提起行政訴訟，在補償決定規定的期限內又不搬遷的，由作出補償決定的泉州市鯉城區人民政府依法向人民法院申請強制執行。
凡在政府公告規定的簽約期限內達不成協議的，不再適用本方案規定的優惠獎勵辦法。
第九部分 附 則
第十部分
第二十八條 適用範圍
本方案僅適用於紅梅片區城中村改造項目徵收範圍內國有土地上房屋的徵收補償安置。
第二十九條 違法、違章建築
（一）對認定爲違法違章建築和超過批准期限的臨時建築一律不予賠償。
（二）本項目自徵收範圍發佈之後搶建的房屋，一律不予賠償，並強制拆除。
（三）違章建築的認定，以地形圖、遙感圖和相關文件等爲主要依據。
第三十條 社區集體公產，按本實施方案規定標準補償安置，權益歸社區集體所有。
第三十一條 本方案自徵收決定公告發布之日起實施，未盡事宜按相關法律、法規的規定執行。
第三十二條 本方案解釋權歸泉州市鯉城區住房和城鄉建設局。
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紅梅新村及周邊項目配套地塊
全過程諮詢項目
發佈招標公告
項目概況
項目名稱：紅梅新村及周邊項目配套地塊全過程諮詢項目
建設地點：本項目位於泉州市鯉城區
計劃總投資：項目估算約 70665 萬元
本項目建設內容包含三個子項目，分別爲子項目一紅梅新村危舊房屋改造、子項目二古城危舊老舊片區改造提升項目（第二針織廠地塊）、子項目三古城危舊老舊片區改造提升項目（金威工業樓地塊）。
其中項目一工程建築安裝工程費約 46679.3 萬元；項目二建築安裝工程費約 18898.1 萬元；項目三建築安裝工程費約 5087.6 萬元。工程費用以經招標人最終審覈確認的工程結算金額爲準。
建設規模：項目總建築面積約 211300 ㎡，其中地上建築面積約137000 ㎡，地下建築面積約 74300 ㎡，最高層數 26 層。
子項目一：總建築面積約 148500 ㎡，其中地上建築面積約 91200 ㎡，地下建築面積約57300㎡；
子項目二：總建築面積約 49700㎡，其中地上建築面積 36700 ㎡，地下建築面積約 13000 ㎡；
子項目三：總建築面積約 13100 ㎡，其中地上建築面積約 9100 ㎡，地下建築面積約 4000 ㎡；
岩土工程勘察等級爲甲級，基坑工程安全等級爲一級。項目建設內容及規模指標以招標人提供的最終通過審查的施工圖紙爲準。
其中，子項目一紅梅新村位於古城高度只減不增控制區，建築高度受限制；而子項目二第二針織廠地塊位於鯉城區美食街，不受限高要求，或將建設最高26層建築。
來源：綜合自泉州自然資源和規劃局
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