首套房貸利率全面“奔三” 僅有一城仍維持在4%之上
21世紀經濟報道記者 葉麥穗 廣州報道今天是2月的最後一天，融360數字科技研究院對全國45個重點城市房貸利率的監測數據顯示，2024年2月，全國首套房貸款平均利率爲3.64%，環比下降24BP，同比下降43BP；二套房貸款平均利率爲4.19%，環比下降26BP，同比下降75BP。全國首套房貸利率除了北京仍維持在4%之上之外，其他地區的房貸已經全部“奔三”
三城市房貸已經跌至3.35%
從各大城市執行的主流首套房貸利率來看，除了北京市城六區首套房貸利率執行4.05%（LPR+10BP）的較高水平，其他城市的首套房貸利率均在4%以下。珠海市、中山市、南寧市3個城市的首套房貸利率爲3.35%（LPR-60BP），在監測的城市中爲最低水平；13個城市的首套房貸利率爲3.45%（LPR-50BP），6個城市的首套房貸利率爲3.55%（LPR-40BP），其他23個城市的首套房貸利率在3.60%以上。一線城市中，北京市城六區利率爲4.05%（LPR+10BP），非城六區利率爲3.95%（LPR），上海市主城區、廣州市、深圳市利率均爲3.85%（LPR-10BP）。
從主流二套房貸利率來看，各城市的差異化比較小，北京市城六區二套房貸利率爲4.55%，爲全國最高，上海主城區、深圳、廣州等10個城市二套房貸利率爲4.25%，其他34個城市二套房貸利率均爲4.15%。除了北京市，其他城市二套房貸利率差距不大。
今年2月20日，2月份LPR報價公佈，1年期LPR維持3.45%不變，5年期以上LPR則大幅下調25個基點至3.95%。在本輪LPR公佈之前，市場對5年期以上LPR下降早有預期，但降幅達到25BP爲2019年LPR改革以來之最，超出預期，市場據此認爲接下來房貸仍有下調的空間。
易居研究院研究總監嚴躍進表示，LPR下調至3.95%，是此前8個月LPR爲4.20%的基礎上首次下調，說明其爲今年宏觀經濟和貨幣金融環境的寬鬆創造了積極的條件。這對於今年經濟形勢改善和環境優化都具有積極的作用。
此外，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預測，今年一次性降到位以後，後續降低LPR的可能性不大，房貸款利率將會持續下行，考慮到去年按揭利率降幅不算大，今年首二套房貸款相比去年末會有一定降幅。
一線城市僅北京首套房貸利率超4%
“北上廣深”四個一線城市的房貸利率也出現明顯鬆動。融360數字科技研究院的數據顯示，2024年2月北京市城六區首套、二套房貸款利率分別爲4.05%（LPR+10BP）、4.55%（LPR+60BP）；非城六區首套房、二套房貸款利率分別爲3.95%（LPR）、4.50%（LPR+55BP），均跟隨LPR下降25BP。首套房首付比例統一爲30%，二套房城六區、非城六區首付比例分別爲50%、40%。
北京市住建委和通州區政府2月6日發佈，即日起，在京具備購房資格的四類家庭，可以在通州區購買一套商品住房。調整後，在通州區落戶或就業的家庭，如需購買通州區商品住房，符合本市限購條件即可，取消了在通州落戶或納稅、社保滿三年的限制。
限購放開之後，通州樓市成交回暖，不過融360數字科技研究院的分析師認爲，房價不具備大漲的條件，仍要受北京市限購政策約束，預計通州樓市會平穩發展。
同期，上海市首套房貸利率爲3.85%（LPR-10BP），二套房主城區貸款利率爲4.25%（LPR+30BP），其他區貸款利率爲4.15%（LPR+20BP）。首套房首付比例爲30%，二套房主城區、其他區首付比例分別爲50%、40%。
1月30日，上海市住房和城鄉建設管理委員會、上海市房屋管理局聯合印發《關於優化本市住房限購政策的通知》，規定自1月31日起，在該市連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非該市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，以更好滿足居民合理住房需求，促進區域職住平衡、產城融合。
和之前相比，取消了“已婚”條件，明確優化限購區域範圍（外環以外，崇明區除外），充分考慮上海數量相對大的單身青年羣體置業需求。
2月，廣州市首套、二套房貸利率分別爲3.85%、4.25%，跟隨LPR下調25BP。首付比例不變，首套、二套分別爲30%、40%。1月27日，廣州發佈通知，即日起，在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上住房，不納入限購範圍。不論是否爲本市戶籍，居民家庭和個人新購買建築面積120平方米以上住房，包括新建住房和二手住房，不納入限購範圍。名下已有的建築面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數覈算。廣州也成爲一線城市當中首個部分放開中心城區限購的城市。
廣州市樓市政策鬆綁走在一線城市前沿，先是“認房不認貸”，再是番禺、黃埔等區域放開限購，如今政策優化開始觸及限購區域內的住房需求。
深圳市房貸利率也隨LPR調低，首套房貸利率爲3.85%（LPR-10BP），二套房貸利率爲4.25%（LPR+30BP）。首套、二套房首付比例不變，依然是30%、40%，與廣州市保持一致。
2月7日，廣東省深圳市住房和建設局發佈關於優化住房限購政策的通知，即日實施。
通知明確，深圳市戶籍居民家庭（含部分家庭成員爲本市戶籍居民的家庭）限購2套住房，深圳市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。
非深圳市戶籍居民家庭及成年單身人士（含離異）能提供購房之日前3年在本市連續繳納個人所得稅或社會保險證明的，限購1套住房。
對於深圳市戶籍人羣，取消落戶三年、社保三年纔可以買房的政策限制；對於非深圳市戶籍人羣，連續5年社保要求降低到3年，與廣州市非戶籍人羣購房要求一致。
有利於購房者觀望情緒的修復
2024年開始，多地陸續出臺樓市新政，涉及房貸利率、住房公積金、購房補貼、契稅補貼、限購放鬆等多方面內容，今年樓市“因城施策”政策將更加明顯。在2023年末住房城鄉建設部召開的全國住房城鄉建設工作會議上，強調了穩定房地產市場的重要性，提出了因地施策、一地一策、精準施策的工作原則。此舉旨在滿足人民對住房的剛性需求和改善性需求，並優化房地產政策。
二三四線城市房地產市場的政策支持力度更大，樓市優化調整方面更加靈活，在首付比例方面，多地已調到了首套20%、二套30%的水平；在房貸利率方面，首套房利率調整更加靈活，多地已調至3.60%以下，在LPR不變的情況下部分地區房貸利率依然有下調空間。
一線城市穩樓市政策將穩步適度推進，通過細調、微調實現樓市穩定，樓市限購逐漸鬆綁。春節之前，北上廣深四個一線城市相繼出臺放鬆住房限購的樓市新政，政策放鬆的信號意義較爲明顯，雖未完全取消限購，但保持政策的靈活性，“因地施策”的特徵更加明顯。
2024年政策端將延續寬鬆基調，預計房貸利率、首付比例均有一定下調空間，各地將根據自身情況進行不同幅度的優化調整。
華泰證券分析師陳慎表示，今年2月的房貸利率已降至2014年以來的最低水平。2月銀行平均放款週期爲18天，環比1月縮短3天，爲2019年以來最快放款速度。本次降息落地後銀行快速響應，促使房貸利率降至一個新的臺階，且在放款速度上也可看出銀行的積極性。實際房貸利率的下調有利於購房者觀望情緒的修復，同時有助於支持房地產市場平穩健康發展。