稅稅唸學堂／2間房地趕年底前過戶 建商未交屋未列營收 國稅局補罰房地合一稅

對建商來說，雖是早繳稅、晚繳稅的差別，因爲稅率都一樣，但是重點在於「漏報」要罰。圖片來源：Freepik.com

大富（化名）建設公司111年度完工一個自地自建的建案，賣出18戶，都趕在年底前過戶給買方。但隔年房地合一稅只報16戶，大富表示有兩戶已收款，但未交屋，還有後續小工程待處理。中區國稅局官員指出，「所有權移轉登記日看所屬課稅年度，不是看交屋日期。」

國稅局算大富漏報收入1,220萬多元，補稅56萬多元、罰33.6萬多元。

大富建設公司在雲林，公司不大，111年度完工的建案僅24戶，一戶賣600多萬元。中區國稅局官員說，建案完工第一次登記會登記給起造人，然後由起造人大富建設公司第一次移轉給買方。「我們和地政機關資料有連線。」一查就知道不對，111年度第一次移轉有18戶，卻只申報16戶。

而且建案是大富自己賣，沒有委託代銷，交易經銀行履約保證，在過戶的同一天，銀行直接撥款給大富。大富已收到賣屋的錢。

詢問之下，官員說，原來這一批房地都趕在年底前過戶。未申報的兩戶分別於111年12月12日及12月30日登記移轉，買方拿到所有權、建商拿到現金，但是還沒有交屋。

未交屋已過戶 建商認錯：忘了通知記帳業者

買方有些要求，大富也同意了，由於還有一些成本要支出，想說，等案子結了再議。官員說，建商回報是他們忘了告訴記帳業者這兩戶已經過戶。

建商對買方還有後續的工程義務，但在稅務上已經要結算了。官員說，依據房地合一課徵所得稅申報作業要點規定，營利事業出售不動產交易日之認定，系以所出售房屋、土地於地政機關完成所有權移轉登記日爲準。

大富111年度營所稅申報，列報營收9,960餘萬元，來自出售16戶房地，待售房地列八戶。中區國稅局視爲漏報，應該是出售18戶纔對。營業收入調增1,220餘萬元，並減除相對應的成本，包括建造成本，利息等，調增房地交易所得額280餘萬元。

官員說，對建商來說，是早繳稅、晚繳稅的差別，因爲稅率都一樣。建商第一次移轉適用20%的稅率。

重點是漏報要罰。依所得稅法110條裁罰，本法規定裁罰二倍以下。實際作業上，官員說，看有沒有申報？出具承諾書？繳清本稅？稅額是否在10萬元以上？前五年有沒有同一法條同樣的違章？這個建商裁罰所漏稅額的0.6倍。補稅56萬多元，罰款33.6萬多元。