思辨之夏 | 曹遠征：房價爲什麼漲不動的邏輯

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出品|本站財經智庫

編輯|智旭權 主編|楊澤宇

2023本站經濟學家年會·夏季論壇特別節目——“思辨之夏”

2023本站經濟學家年會·夏季論壇將以“智造復甦 惟實勵新”爲主題，邀請頂級經濟學家、各領域傑出學者和企業家進行深入交流。

2023年，AIGC石破天驚引領人類進入智造新時代，與此同時，經濟復甦成爲國民經濟重中之重。本屆大會旨在打造一場用智造引領經濟復甦，從實際出發探索創新之道的思想盛會。爲此，我們在年會即將召開之際，推出特別節目《思辨之夏》，與業界精英和學界翹楚一道，用思辨之精神探討如何助力“智造復甦 惟實勵新”。

第二期：房價爲什麼漲不動的邏輯

對話嘉賓：

曹遠征（中銀國際研究公司董事長、中國宏觀經濟學會副會長）

2023年夏初，本站財經智庫邀請中銀國際研究有限公司董事長、中國宏觀經濟學會副會長曹遠征，做客2023本站經濟學家年會·夏季論壇“思辨之夏”節目。對於當下宏觀經濟的重大話題：中國現階段經濟復甦的態勢，房地產、低碳市場的前景，青年人就業問題……曹遠征給出了專業的答案。

以下爲完整版視頻：

思辨之夏丨曹遠征：2023，中國經濟復甦的關鍵是什麼？（來源：C位觀察）

60S要點速讀：

1. 房價漲不動的邏輯：自2012年開始，中國的勞動人口就開始大幅下降，新進入市場的勞動力，每年下降200萬-300萬。這意味着從那時算起未來每年新組成的家庭將減少100萬個以上。新組成的家庭下降，購房需求就在下降。那麼房子就可能不怎麼漲了，投資的人也買漲不買跌了。有改善需求的人認爲，我不必急着改善，反正房子還是會跌的，那房價就真的不漲了。

2.中國經濟仍處在恢復之中，但是這種恢復尚不足以支撐中國經濟全面的增長，由於出口和內需下降，穩就業是今年的核心主題。

3.按照《巴黎協定》，如果到2050年，全球升溫控制在2度以內，中國需要投資100萬億以上，意外着每年投資3萬億以上，對中國經濟長期增長是一個利好的消息。

正文：

01、談宏觀經濟

中國經濟復甦的三大挑戰和兩個新變化

在疫情衝擊下，中國經濟出現了三大挑戰——供給衝擊、需求不足和預期轉弱。

儘管今年經濟有所恢復，但是這三個問題依然存在。疫情期間，中國經濟始終維持增長態勢，很重要的原因是在疫情中，中國出口表現非常靚麗。中國本來就是一個出口導向型國家，出口對中國經濟的發展非常重要，這不僅表現在GDP上，還表現在就業上，特別是在沿海地區。

目前，經濟形勢還出現了兩個新變化。第一個變化是，隨着疫情過去，世界經濟恢復常態，這意味着中國利用疫情出口的機會在下降。2022年10月，中國出口2983.7億美元，同比負增長0.3%，這也是自2020年以來我國以美元計價的出口首次負增長。出口下降對中國經濟儘管有影響，但是還不是最嚴重的，最關鍵是它對就業的影響非常大。

第二個變化是在內需方面，中國過去最大的內需就是房地產，但是房地產下降幅度非常之大。2022年，房屋新開工面積12億平方米，商品房銷售面積13.6億平方米，分別比上年下降39.4%、24.3%。房地產本身牽涉着四五十個行業，如果建築面積不夠，那麼鋼鐵、水泥、玻璃這些前項產業就會出現過剩，家電、家裝、傢俱這些後項行業的銷量也會下降，這是消費不足很重要的原因。

總之，中國經濟仍處在恢復之中，但是這種恢復尚不足以支撐中國經濟全面的增長，由於兩個新變化的出現，穩增長（穩就業）是今年的核心主題。

02、談房價

房價漲不動是因爲買婚房的人變少了

中國經濟在轉型之中，不能指望出口的高速增長。與此同時，因爲人口的變化，十年前我們就開始擔心中國人口變化過快，會對中國經濟產生重大影響。因爲人口老齡化一定意味着資產負債能力會出現下降，老齡化的核心問題就是孩子少了，父債子不能償，全球出現債務危機都與此相關。

自2012年開始，中國的勞動人口就開始大幅下降，新進入市場的勞動力，每年下降200萬-300萬。這意味着從那時算起未來每年新組成的家庭將減少100萬個以上。那時候我們就提出，中國的房地產可能會受到重大打擊。因爲婚房是剛需中的剛需，我們開玩笑說，那是丈母孃的房子，“小夥子到了結婚的年齡不買一套房子，我家姑娘憑什麼嫁給你？”沒錢怎麼辦？先湊齊首付，買套房子，才能把姑娘娶回家。

思辨之夏|曹遠征：婚房需求下降是房價漲不動的重要原因（來源：C位觀察）

新組成的家庭下降，購房需求就在下降。那麼房子就可能不怎麼漲了，投資的人也買漲不買跌了。有改善需求的人認爲，我不必急着改善，反正房子還是會跌的，那房價就真的不漲了。

我們也不能指望傳統的增長模式，比如房地產的增長，房地產是一個比較突出的例子，如果從房地產的角度來看，你會發現我們說它是從高點，像疫情前每年新增15億平米的面積，向每年新增10億平米的方向收斂。現在大小城市無一例外，出現了普遍性的困難，連續七個季度開始下跌。這是進入高收入社會以後又疊加了人口負增長，出現的一個新的特殊情況，這對中國的經濟造成了新的壓力。

我們更多地要依賴消費的增長，中國要進入高收入社會。高收入社會對消費的支撐要做到兩方面：第一，收入要持續增長。這個持續增長不僅僅是收入要持續增長，而且是普遍性的。低收入階層收入要持續增長，最重要的是要普遍就業，所以保就業就是保增長。

第二，要有產業結構的調整，服務業的發展就更爲重要。尤其是大家常說的就學難、就醫難，發展這些才能真正提供消費場景，才能鼓勵消費，這兩個任務都在同時進行，就是居民收入的持續提高和產業結構的持續轉型。

03、談失業率

解決青年的失業問題，這幾個機會一定要抓住

2023年4月，中國16-24歲的青年失業率已經達到20.4%，這是歷史上最高的一次。鼓勵年輕人開個小飯館，做點小生意，固然也是一種辦法，但恐怕不是治本之策，不能解決年輕人的就業問題。現在每年畢業的大學生都有1100萬左右。但他不願意在流水線上工作，需要有一些高收入的機會。但是如果產業結構沒有升級，不能創造較高收入的就業機會，一定會出現“自願性失業”。

思辨之夏|曹遠征談青年失業率20.4%：他們選擇選擇了“自由性失業（來源：C位觀察）

這預示着中國必須在兩方面做工作，一方面要創造更多高素質或者受過高等教育人羣的就業渠道。除了高新技術以外，高質量服務業的發展也很重要，不是開一個飯館、澡堂子之類的，很可能是文創、設計、醫療、科研、教育這些行業。

另一方面在製造業方面也要向高新技術方向轉變，提高勞動生產率，而不再是勞動密集型產業。即使種地，現在也使用無人機，傳統的產業也會用新的技術來把它重新武裝、重新賦能，變成高技術的行業。這些同時調整，解決新的就業的壓力。

04、談製造業與碳中和

100萬億元以上的低碳市場潛力巨大

製造業正處在新技術革命的前夜，但是前夜是黎明前的黑暗，黎明前的黑暗是最黑的。我們發現前頭還看不到什麼新的技術革命，但是後面老的技術革命動力已經衰減了，這就出現了經濟低迷。

未來有三個方向，一是包括芯片在內的AR技術。美國人認爲所謂的新技術革命的高地就是AR，於是要脫鉤斷鏈，圍堵中國芯片發展。

二是外層空間技術，比如馬斯克發射火箭失敗了，但大家還是爲大膽的嘗試歡欣鼓舞。坦率說，外層空間技術要變成一個真正的產業，還尚待時日。

三是低碳，儘管科學界對是不是碳排放引起的氣候變暖還有爭論，但是低碳已經變成了一個新的經濟增長的動力。按照《巴黎協定》，如果到2050年，全球升溫控制在2度以內，我們計算過，中國需要投資100萬億元以上。如果控制在1.5度以內，那麼投資需要在138萬億元以上。2050年到現在只有28年，總投資100萬億以上，意外着每年投資3萬億以上，對中國經濟長期增長是一個利好的消息。

在低碳領域中，中國的技術在全球上是沒有代差甚至是領先的，比如新能源，包括新能源汽車、電池、風光電。同時，中國是全球產業最全的一個國家，從手工製造到高新技術都有，而且它的產能又是最大的。這意味着所有的行業都需要減碳，所有的技術都可能有商業前景。當一件事有商業前景的時候，它就可以持續了。如果真正把低碳變成一種可持續的商業活動，那麼這個投資發動機就會持續在發動，會帶動中國經濟進入一個新的階段，從而擋住現在經濟下行的壓力。

例如，中國科學院天津工業生物技術研究所在澱粉人工合成方面取得突破性進展，在國際上首次實現二氧化碳到澱粉的從頭合成。儘管現在成本還比較高，但是畢竟是一個可以嘗試的方向。在芯片領域，中美正在“脫鉤斷裂”。低碳是個很大的賽道，換個賽道競爭——低碳起碼是一個避免脫鉤斷鏈的新賽道。

05、談人民幣國際化

人民幣國際化是一把雙刃劍

二十年前，我就在香港開始從事人民幣國際化工作。坦率地說，二十年來，人民幣國際化的進展非常快，而且規模已經非常大了，遠遠超出我們的想象。但是人民幣國際化並不是一件只有好處沒有壞處的事，它是雙刃劍。任何一個主權貨幣作爲國際貨幣的話，至少要有一個先決條件，就是它本身是可兌換貨幣。但是人民幣到目前爲止還是不可自由兌換，爲什麼形成這樣一種安排？

思辨之夏｜人民幣國際化參與者回頭看這20年：速度遠超想象（來源：C位觀察）

1994年，人民幣開始進行匯率改革，當時匯率開始並軌，同時人民幣在1996年實現了經常項的可兌換。那一年以後中國就宣佈，2000年實現人民幣全面可兌換。但是話音未落，亞洲金融危機就爆發了。

亞洲金融危機是一個很特殊的危機，資金大幅外流，導致本幣外幣大幅貶值，引起宏觀經濟混亂。亞洲沒有任何一個國家能夠倖免。現在回想起來依然是驚濤駭浪，狀況慘不忍睹。

從那以後我們就認爲，人民幣可兌換是目標，但是沒有時間表。因爲如果可自由兌換，就意味着放棄管制，資金流出流入會非常方便；如果資金大幅流出就會帶來亞洲金融危機那樣的風險。在亞洲金融危機後，所有亞洲國家都開始加強對資本流出的管制。

與此同時，人民幣開始變成有國際需要的貨幣。其中很重要的原因，是中國成爲了世界第二大經濟體，中國是很多國家的出口目的地。尤其2008年金融危機以後，由於美元短缺，缺少支付手段，全球沒法兒做生意了。

當時中國是東盟國家最大的棕櫚油和最大的橡膠進口國，但是因爲缺少美元沒法兒支付，這個生意也沒法兒做了。有沒有一種貨幣替代美元作爲一種支付和計價結算的手段呢？因爲中國是最大的出口目的地，所以人民幣變成了首選貨幣。2009年7月2日，人民幣就開始做跨境貨物貿易的支付安排。這種操作就構成了我們今天所說的，人民幣在世界上可以廣泛使用，但是還不能自由使用，因爲它目前還不能自由兌換。

思辨之夏|美國製造業迴流出新招：把世界變成價值觀貿易（來源：C位觀察）

2003年的時候，香港首先使用人民幣。1997年香港迴歸以後，香港的繁榮穩定變成了我們的責任。但是香港已經沒有製造業，真正把香港經濟帶出金融危機的是內地居民到香港旅遊，因爲香港更多的居民都是開小店鋪，做個小生意。有更多的遊客去，有更多的消費，對他們是很大的支持。

但是另一個問題出現了，內地遊客儘管有錢，但是沒有港幣，還是消費不了。於是能不能在香港使用人民幣進行消費就變成了一個問題。當時中國銀行承擔了這樣的任務。遊客常去的商戶可以收取人民幣，由中國銀行（香港）兌換成港幣。中國銀行（香港）拿到這些人民幣以後，調回深圳，與中國人民銀行深圳分行進行清算。最後，由中國人民銀行深圳分行兌換成港幣，調回香港，用於週轉。

2009年以後，這種安排擴大到了東盟地區，由中央銀行進行清算。這種模式就是現在離岸人民幣清算的最重要方式之一，叫清算行+離岸市場，人民幣由此被廣泛使用。

但它不是自由使用，要通過清算行的這種管道才能把人民幣清算回國，變成是經常項流出，資本項回來的這種循環，全球市場人民幣市場都是這樣的。

但是這又帶來新的問題，比如現在我們有兩個匯率，一個是離岸人民幣市場匯率CNH匯率，一個是在岸人民幣市場匯率，即上海的CNY匯率。兩個匯率之間是有差異的，資金可以來回進行套利，這意味着人民幣繼續往前走，還有一個可兌換性的問題。

過去的經驗叫做先流動後兌換。換言之，在資本項下先本幣實現流動，再說本幣和外幣實行可兌換。它降低了發展中經濟體資本開放的難度。把過去的這個問題分成兩步走，人民幣廣泛使用以後，現在是不是該走第二步了？海南自貿港的方案裡就有這種安排，2035年在債券項下實行可兌換。

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