宋雪濤等：下調存量房貸利率將對資本市場形成利好

中新經緯9月10日電 題：下調存量房貸利率將對資本市場形成利好

作者 宋雪濤 天風證券研究所宏觀首席研究員

孫永樂 天風證券研究所宏觀研究員

房貸利率與大多數居民息息相關，一定程度上減少房貸利息支出相當於增加居民收入。當前，我國存量房貸大約有38萬億元，存量房貸利率調整問題備受關注。這些調整對居民和資本市場有何影響？

從當前存量房貸利率的分佈來看，筆者根據Wind和天風證券研究所數據計算，38萬億元存量房貸中的六成(約23萬億元)，屬於首套房購房者以及多套房在新標準下被認定爲首套房的購房者，這部分存量房貸調降後平均利率爲4.17%。而有大約10萬億元存量房貸是在低利率時期形成的，在跟隨LPR(貸款市場報價利率)整體下調後，平均利率爲3.95%。另外，有4.8萬億元左右的存量房貸平均貸款利率目前降到了4.97%，其屬於不享受政策優惠的多套住房購房者，這部分羣體是房貸利率最高的羣體，也是最有提前還貸意願的羣體。

這三類貸款加權下來，當前存量房貸的平均利率大約是4.21%，而今年二季度，新發行房貸的平均利率是3.45%，這意味着新舊房貸的利差有76個基點。其中，35個基點是“臨時利差”，主要原因是目前大多數存量商業性個人住房貸款的重新定價週期爲1年。剩餘的41個基點因爲房貸利率換錨後的“加點”保持恆定，不能跟隨新房貸合同的加點水平下調，屬於“加點利差”。

目前市場關注的下調存量房貸利率，主要是指下調“加點利差”。從調整房貸利率覆蓋面來看，再次調降存量房貸利率加點，需要覆蓋大部分存量房貸，而非僅針對首套房。正是由於覆蓋面更廣，調降幅度可能相對謹慎。

根據計算，若38萬億元存量房貸從平均利率4.2%下調20基點，還款每月可減少63億元。從降低存量房貸利率政策的長期效果來看，對於30年期限的100萬房貸，如果房貸利率下調20基點，總負債規模會下降2.4個百分點。

對居民消費和還貸而言，理論上，下調存量房貸利率可以減弱居民提前還貸的意願，由此減少的負債或將提升居民的消費能力。不過，有兩個因素也需納入考量：在缺乏高息資產的情況下，下調存量房貸利率未必能阻止居民提前還貸；在收入預期偏弱的情況下，負債居民的消費意願或受利息支出下降而提振的幅度並不大。

對資本市場而言，下調存量房貸利率也將形成利好。從維持銀行淨息差的角度，如果下調了存量房貸的“加點利差”，那麼也需要降準或降息來穩住銀行的負債端，而降息預期將對短久期債券形成直接利好。同時，房貸利率下調也會提升長久期債券對銀行的配置吸引力。所以降存量房貸利率短期將對債市形成利好，也讓股市中長期的改善時點可能更早到來。(中新經緯APP)

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責任編輯：謝婧雯