臺灣REITs修法通過KPMG 畢馬威不動產：臺灣具發展潛能

KPMG畢馬威不動產顧問公司副總經理林升恆表示，自2003年《不動產證券化條例》公佈實施，20年來，臺灣不動產投資信託基金（REITs）目前有六檔，市值約新臺幣700多億元，佔臺股市值僅約0.12%，臺灣REITs市場發展緩慢，仍有極大發展空間及潛力。

立法院日前通過初審通過《證券投資信託及顧問法》修正草案，未來將更名爲《證券與不動產投資信託及證券投資顧問法》，並參考日本、新加坡及香港等地不動產投資信託制度，加入以基金架構發行的REITs制度，以活絡不動產證券化市場。加上現行《不動產證券化條例》中採信托架構的投資方式，臺灣REITs將以基金、信託雙軌架構運行。

林升恆指出，日本共有61檔REITs，市值約新臺幣3.3兆元，佔日股市值1.7%；新加坡共有40檔REITs，市值約新臺幣2.3兆元，佔新加坡股市約12%，而臺灣現今發行六檔REITs，相較於周遭市場發行數量較少、規模也較小，仍有極大發展空間及潛力。

臺灣現今發行六檔REITs國內投資標的，將近半數爲辦公大樓，其次爲商場及廠辦，標的類型較單一。且臺灣多爲權益型REITs，指以持有和管理不動產爲主，通過租金和不動產價值的增長來產生收入。

林升恆指出，現行信託型REITs，由受託機構（須爲信託業）發行受益證券、保管REITs資產，在臺灣符合信託業規範只有銀行，通常都沒有不動產管理專業，因此會將標的委託給管理機構。以2018年發行的「樂富一號」爲例，是由京城銀行擔任受託機構，並交由晶華公寓大廈管理維護股份有限公司管理不動產標的。信託架構中規定上發行與管理是由銀行負責，但是實際上是委託給不動產管理機構管理，使 「權、責分離」的情形，管理上有可能會較消極。

他認爲，新法所訂定的基金型REITs，則需由不動產管理專業的不動產投資信託事業，或是獲得許可的證券投資信託事業來發行與管理資產，並且分離保管、管理責任，REITs資產則由信託業負責保管監督，將權責劃分明確。

林升恆表示，除了架構上差異外，基金型REITs 也簡化後續資金募集的程序，並鼓勵投資國外不動產，來確保REITs 規模持續增長；另外也開放關係人交易，基金所管理不動產可來自於同一集團或利害關係人的資產，以提升資產配置彈性，能避免現行信託型REITs因爲不動產老舊，使收益率下降，但因爲修改信託契約程序較困難，導致現今REITs市場較不熱絡。

KPMG畢馬威不動產顧問公司董事總經理陳文正認爲，臺灣推出雙軌REITs後，增加了不動產投資的種類和靈活度，使得臺灣不動產市場更具吸引力，投資人可透過REITs，享有更多元的不動產獲利，參與標的不僅包括傳統的商辦、商場等，還有新興的物流倉儲、數據中心、醫療保健、公共建設等，甚至是再生能源項目，如風力發電和太陽能電廠。這些領域都有很大的成長潛力和社會意義，對於促進綠色經濟和永續發展有正面的作用。另外，由於REITs也允許投資開發型不動產，投資人還能參與到不動產開發過程，掌握潛在報酬和升值空間。

陳文正指出，觀察S-REITs（Singapore REIT）發展後發現，臺灣REITs在ESG的推動力道上的確待加強，如果基金髮行者能選擇具有綠建築標章的標的，或是提供氣候相關的資訊揭露，相信此舉不僅能提高基金競爭力和透明度，也能符合當前的社會責任和投資趨勢，讓租客和投資人都能受惠。因此，建議臺灣REITs在未來的發展中，應該更重視永續發展議題，以創造更多的價值和效益。

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