探索房屋“養老”解決方案，上海將率先落地“三項制度”

上海正在探索房屋體檢、房屋養老金、房屋保險三項制度，爲老舊房屋提供安全管理。

在近日舉行的上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，上海市市長龔正明確，截至2023年底，上海全市城鎮既有住房建築面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”。爲此，上海將探索實施三項制度。

一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發現房屋存在的問題，對症下藥消除安全隱患。二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險託底作用。三是房屋養老金制度，主要服務於房屋體檢、房屋保險以及房屋“小修小補”的支付。

會議明確，上海考慮分兩步推進：第一步，今年先行在浦東等區開展試點；第二步，在試點基礎上，明年全市推開。

上海中原地產資深市場分析師盧文曦認爲，該制度對維護房屋物理性狀和業主是好事，延長房屋壽命，發揮更大經濟價值。同時，過去可能受制於經費無法維修的住房問題，現在能解決相應難點，物業也可以及時介入。

隨着住房使用年限增加，房屋老化帶來的安全隱患日漸凸顯，有必要及時進行體檢和維修。

上海市房地產科學研究院嚴榮、郝豔婷、郭戈在《我國房屋養老金制度：背景與框架》一文中指出，不少老舊住房當初在規劃、設計、建築材料、建造工藝等方面就存在不足，屋面滲漏、外牆脫落等問題開始顯現，甚至出現房屋結構安全隱患，影響居民“安居”。實際生活中，隨着住房投入使用年限的延長，住房共用部位和公共設施設備逐漸開始老化，面臨小修、大修甚至更換等問題。

上海作爲中國第一個邁入存量房時代的城市，探索落地三項制度的必要性不言而喻。而隨着越來越多城市進入存量住房時代，不斷有房屋進入“中老年”時代，三項制度的探索建設將成爲全國性的課題。

一直以來，房屋體檢、維修等工作的資金都是通過業主繳納的住宅專項維修資金來滿足，但現行的專項維修資金制度較難滿足房屋養老需求。

嚴榮等人在上文中分析，隨着房屋維修成本逐年增加，住宅專項維修資金制度在繳存標準、續籌機制、資金運作等方面已呈現出一定的滯後性和不適應性。目前，全國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元，但累計使用資金僅佔累計歸集資金的10%左右，成都和深圳分別約爲4%和5%，大量資金沉澱未有效利用，且單項使用率不均。總體而言，現行的專項維修資金制度難以實現房屋“應修盡修”。

也有業內觀點指出，隨着存量房時代的來臨，老舊房屋佔比不斷上升，房屋的維修基金未來面臨的缺口也會不斷增多。曾有全國兩會代表舉例稱，在南京，即使已經歸集專項維修資金且當前有結餘的老舊小區，仍有近三成小區餘額低於10萬元，遠遠不能滿足現階段老舊小區設施設備老化維修的需求。

在房屋養老金制度尚未建立之時，老舊小區修繕改造多由業主和物業公司自行探索。例如南京市建鄴區濱江奧城觀瀾苑小區2008年交付，小區內的車庫、河道圍欄、道路瀝青等年久失修，該小區的維修基金也所剩無幾，萬科物業2017年中標進駐後，與業主委員會協商一致，先行支付各項改造修繕所需款項，同時提高小區公共收益分成比例補回墊款。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，房屋養老金制度建立後，將爲後續房屋體檢、維修及保險等提供長期穩定的資金來源，也將改變物業維修基金“不好用不管用”的弊病，高效靈活支持房屋安全管理。

不過，資金從何而來？中銀證券表示，房屋養老金的資金來源或有業主繳存、財政補貼、維修資金增值收益結餘等。例如寧波2023年發佈的“房屋養老金”管理辦法規定，對於補交物業專項維修資金的老舊小區給予財政補貼，具體繳存辦法：按新建項目的60%交，剩下的40%爲政府補貼。此外，未來還可委託專業機構投資運營房屋養老金存量資金，加強資金的保值增值，以補充維修資金。

嚴榮等人則建議，參考三支柱社會基本養老保險構建多層次、多支柱可持續房屋養老金制度，對原有的住宅專項維修資金制度進行完善補充，由公共賬戶、個人賬戶和補充賬戶組成。

嚴躍進表示，對城市中存量住房市場尤其是老舊小區落實房屋安全工作，是立足存量市場運行規律而開展的系統工作，也符合超大城市城鎮化工作的發展需要和客觀規律。通過對此類房屋的安全管理，在房屋“換新顏”、提升安全性同時，也將促進超大城市房屋的保值增值，增強其穩健性和流動性，並推動房屋資產管理業務的蓬勃發展。