投行看淡業績轉差，碧桂園服務大力追討欠款 ｜物企中報觀察

21世紀經濟報道記者 吳抒穎 廣州報道

兄弟公司債務重組停滯，碧桂園服務2024年中期業績延續去年頹勢，繼續承壓。

今年上半年，碧桂園服務實現收入210.46億元，同比增長1.5%；歸母淨利潤14.4億元，同比下滑38.7%；淨利潤15.46億元，同比下降37.9%；整體毛利率由去年度同期的約24.9%下降3.7個百分點，爲約21.2%。

面對這樣一份財報，從李長江手中接過碧桂園服務總裁職位的徐彬淮再度對投資者釋放誠意，他表示，“我們不會去擔心暴露出來業績發展的問題，也永遠不會迴避問題。”

碧桂園服務暴露的問題不止於財報中所顯示的基本財務數據惡化。今年上半年，碧桂園服務越來越“收不上錢”，應收賬款劇增。根據財報，截至2024年6月底，碧桂園服務的貿易應收款規模爲219.58億元，較2023年底的195.11億元增加約24億元。

放之於行業來看，這是一個非常龐大的應收賬款規模。碧桂園服務也爲此成立了追討欠款委員會。不過，應收賬款的異常增長其實是多方面原因的疊加，除了有服務客戶自身出現風險因素以外，碧桂園服務所提供的服務質量水準或許也在客觀上導致部分客戶的繳費意願出現下滑。

在基本面未能轉好的前提下，投行機構對碧桂園服務的前景十分謹慎，包括中銀國際、華泰證券、高盛以及花旗等在內的機構都下調了碧桂園服務的目標價，高盛和花旗也僅給出“中性”評級。

收併購持續“拆雷”

作爲行業中的管理規模的“老大”，碧桂園服務的營業收入、管理面積還在保持穩定的上漲。

中報顯示，今年上半年，碧桂園服務實現營收210.45億元，同比增長1.5%。除此以外，碧桂園服務的管理面積也保持在“10億”平方米的級別。

根據財報，除“三供一業”（供水、供電、供熱以及物業管理）業務外，碧桂園服務合同管理面積約16.35億平方米，收費管理面積約10.06億平方米，分別較去年同期新增約190萬平方米及8960萬平方米。而“三供一業”業務的物業服務合同管理面積約0.95億平方米，收費管理面積約0.91億平方米。

但是，這些都不過是“紙面繁榮”，碧桂園服務最爲投資者所關注的核心財務指標，表現都明顯失落。今年上半年，碧桂園服務實現毛利44.53億元，同比下降13.7%；整體毛利率同比下降3.7個百分點至21.2%；淨利潤下滑37.9%至15.46億元，其中歸母淨利潤約爲14.4億元，同比減少38.7%。

碧桂園服務利潤下滑的核心原因主要還是受到房地產業務週期變動的影響，以及前期收併購埋下的“雷”還未完全消解完畢。

碧桂園服務執行總裁、首席財務官黃鵬在業績會上分析稱，利潤下滑主要受到毛利下降、第三方應收賬款減值損失以及風險客商確收金額減少三方面因素的影響。

拆解來看，碧桂園服務非業主增值服務收入佔比下降至1.7%，收入總額僅3.56億元。碧桂園服務解釋稱，降幅較大主要是自去年8月起對若干信用風險顯著上升的客戶提供服務後，這部分業務完成合同義務並收取相應對價後才確認爲收入，但這一業務相關成本結算滯後調整所致。

而在減值測試方面，碧桂園服務共錄得164億元的商譽減值，主要是來自嘉寶服務、鄰里樂、富良環球和碧桂園生活服務集團等。其中，嘉寶服務、富良環球是碧桂園服務此前收購的兩個重要標的。富良環球主要資產是富力物業，碧桂園服務此前以百億元的價格收購，此次商譽減值接近36億元。

現金流拯救計劃

碧桂園服務利潤的走低一定程度上也影響了現金流的表現。今年上半年，碧桂園服務現金流再度惡化，期內經營活動現金流從去年同期的21.9億元大幅下降至2.7億元，同比下滑87.7%。

對於經營性現金流的大幅波動，碧桂園服務管理層解釋稱，主要受到三個方面原因的影響：一是受到淨利潤同比下降的影響；二是因爲風險客商業務和小業主收費不及規模增長速度，使綜合收費率同比下降，進而導致應收賬款增加；此外預存物業費也出現下降；三則是因爲日常經營活動產生的階段性資金波動。

可供對比的是，今年上半年，碧桂園服務的貿易應收賬款急劇上升。中報顯示，截至2024年6月底，碧桂園服務的貿易應收款規模爲219.58億元，較2023年底的195.11億元增加約24億元，其中3年以上賬齡應收款由3.76億元增長至6.01億元。

這部分應收賬款也將是碧桂園服務之後最大的不確定因素之一，碧桂園服務也不得不通過“激進”的手段來應對。

黃鵬透露，目前碧桂園服務已經成立了欠款追討委員會，由公司一些高管組成，通過實行強有力的組織保障來下達任務和全面推進各項欠款追討。同時，公司針對已逾期的應收賬款採取了以資抵債、推進訴訟或仲裁等一系列回款措施，可能會在未來時間裡面逐步轉化爲現金流。

黃鵬續稱，“現金流很大程度上依託於一線的費用收繳率，公司希望未來綜合收費率實現大於1的成績，這也是公司管理層下半年的努力重點之一。”

淨利潤和現金流表現都不佳，碧桂園服務持續被投行機構看淡。

高盛在近期的一份研報中表示，碧桂園服務社區增值服務、非業主增值服務等拖累業績，加上現金流令人失望，管理層雖然維持全年管理費收集率爲高過100%，但高盛認爲完成這一目標仍較爲吃力。基於這些判斷，高盛下調碧桂園今年至2026年的核心純利平均4%，目標價由6港元降至5.4港元，維持“中性”評級。