土地拍賣“點狀”升溫，新一輪土地制度改革或將開啓

盛夏時節，開發商對熱門地塊興趣高漲，土拍市場頻現高溢價成交，部分城市更是誕生出“地王”。

據不完全統計，在剛過去的七月份，北京、上海、杭州、南京等地，均出現了高熱地塊，有的成爲區域內新晉“地王”，有地塊競價幾十輪被爭搶、還有地塊成交溢價率高達40%。

各大城市也屢屢“收金”，中指研究院數據顯示，7月全國各類用地出讓金top10中，前十名城市分別是：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。不過整體來看，土地市場的高熱仍是“點狀”現象，市場整體仍呈“縮量”之勢。

微觀層面，土拍仍在尋求回溫；宏觀層面，新一輪土地制度改革或將開啓。

業內認爲，二十屆三中全會《決定》進一步明確了土地制度改革方向，本次新型城鎮化與深化土地制度改革高度關聯，土地資源的合理配置以及高效利用、盤活是重要方向。土地價格也將更多由市場供求關係決定，土地端的限制性政策有望進一步優化調整，如核心城市取消土地端限價等。

熱點城市地塊被爭搶

在剛結束的七月份，哪個城市是土拍市場的“贏家”？

據中指研究院發佈的《中國土地市場月報（2024年7月）》顯示，7月全國各類用地出讓金top10城市中，前十的城市分別是：北京、成都、上海、西安、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。

具體到住宅用地，出讓金TOP20的城市中：北京166億元排名第一、成都150億元排名第二、西安93億元排名第三；第四到第十爲上海、杭州、合肥、蘇州、南京、溫州、福州。

從前七月整體情況看，北京依然是今年的土拍“大陣地”，前七月住宅用地出讓金898億元位居第一，杭州648億元排名第二、上海515億元排名第三；其後則爲西安、成都、合肥、廈門、南京等。

一線城市、熱點二線城市，是當下房企爭搶的“主戰場”，不僅榜單顯示出該特徵，今年出現的那些高溢價、甚至“地王”地塊，也大多位於熱點一二線城市，房企投資集中度正越發集中。

比如一線城市的北京，今年頻頻出現高價成交項目，土拍市場可謂熱鬧不已。7月25日，保利發展聯合北京建工競得北京市海淀區一宗涉宅用地，總價89.01億元刷新片區紀錄，成爲海淀區新晉“地王”。

這塊地故事頗多。早在2016年時，萬科+住總聯合體曾以59億元競得海淀區西北旺鎮19號地塊，但是因項目要求100%自持、住宅部分要全部作爲租賃住房，19號地塊先是住總退出，隨後萬科也退地、土地重新掛牌出讓。

如今，保利發展聯合北京建工，多年後重新競得該地塊，不過價格已較曾經大幅增長，起始出讓價和上限價格分別爲86億元、103億元，而2016年時分別爲44億元、59億元。據中指研究院統計，這塊地是7月全國住宅用地成交總價最高地塊，銷售指導價也達到9萬元/平方米。

一線城市中的上海，土拍也有“小驚喜”出現。比如“滬九條”出臺後，7月9日當地舉行2024年三批次土拍，且取消了土地溢價率封頂10%的要求，也未在出讓條件中規定相關房地聯動價。其中，楊浦區平涼社區地塊和楊浦區長白社區地塊，最終成交溢價率分別達到21.2%和17.1%。

其他城市熱點項目也不斷涌現。7月31日，南京鼓樓區鳳凰街道一宗地塊出讓，這是鼓樓區龍江板塊近年首次推出的住宅用地。最終經41輪競價，由南京金基通產置業有限公司摘得，總價4.68億元，成交樓面價32572元/平方米，溢價率達到20.62%。

在杭州，7月30日，濱江區白馬湖宅地公開出讓，掛牌起始價19.46億元，起始樓面價20938元/平方米，採取“價高者得”原則確定競得人。由於該板塊內宅地已10年未供應，最終經過42輪競價後，綠城以27.16億元競得，成交樓面價29223元/平方米，溢價率逼近40%。

不過整體來看，當下土拍市場難言已然回溫，房企投資節奏也較爲集中、謹慎。

據中指研究院數據，2024年1～7月，TOP100企業拿地總額4307.1億元，同比下降38.0%，相較1-6月降幅繼續擴大2.2個百分點。“拿地向核心城市優質地塊聚焦的趨勢持續，土拍市場和銷售市場分化加劇，促使房企拿地短期內整體依舊保持審慎態勢。”

央國企份額會否持續提升？

地產盤整期的土拍市場中，央國企是絕對的市場“主力軍”。

今年前七月，新增貨值規模最高的三家房企，分別爲建發房產、華潤置地和保利發展。其中，建發房產以621億元新增貨值佔據榜單第一，華潤置地以571億元位列第二，保利發展新增貨值規模爲508億元，位列第三；前十房企新增貨值總額共4315億元，佔百強房企的32.4%。

土地是銷售的“糧倉”，當下不僅在土拍市場，央國企銷售上的市場份額也不斷提升。

中指研究院企業研究總監劉水錶示，從中指研究院《2024年1-7月中國房地產企業銷售業績排行榜》和《2024年1-7月全國房地產企業拿地TOP100排行榜》可見，部分央國企銷售表現韌性較強。

他表示，比如綠城中國，去年7月銷售額排名第7，今年7月排名第3 。越秀地產去年7月銷售額排名第13，今年7月排名第9 ，提升4名。保利置業去年7月銷售額排名第25，今年7月排名第17 ，提升8名。中建壹品去年7月銷售額排名第39，今年7月排名第18 ，排位大幅提升21名。

“短期來看，近幾年房地產央國企銷售、拿地的市場份額提升，肯定是持續的狀態，這類企業有融資優勢、有較強的品牌優勢，在市場深度調整時期，抗風險能力更強。”劉水認爲。但從長期來看，隨着房地產市場逐步恢復常態，民營房企的市場份額或會再提升。

“經營開發能力較強的房地產央國企就10多家，總體規模有限。”劉水錶示，特別是當前居民對“好房子”的需求在提升，10萬億市場規模下，地方國企沒有能力支撐市場。而部分民營房企經營效率較高，產品力強，一旦市場恢復常態，這些企業競爭力較強，或會提升市場份額。

此外在宏觀層面，土地市場也將更加市場化、高質量方向發展。

日前二十屆三中全會提出，要“優化土地管理，健全同宏觀政策和區域發展高效銜接的土地管理制度”，“建立新增城鎮建設用地指標配置同常住人口增加協調機制”，以及“優化城市工商業土地利用，加快發展建設用地二級市場，推動土地混合開發利用、用途合理轉換，盤活存量土地和低效用地”等原則。

中指研究院表示，綜合來看，本次新型城鎮化與深化土地制度改革進行了高度關聯，土地資源的合理配置以及高效利用、盤活是重要方向。另外，土地價格也將更多由市場供求關係決定，土地端的限制性政策有望進一步優化調整，如核心城市取消土地端限價等。

“未來人口持續增加的優勢地區，新增城鎮建設用地指標或將得到更多保障，‘人、房、地’聯動機制的建立將發揮更大效能。”該研究院表示，此外，妥善處置閒置存量土地的配套政策，也有望加速落地落實，盤活存量土地，提高土地資源利用效率，是房地產行業高質量發展的必然要求。