土銀董事長凌忠嫄：十年磨一件太牛步...2創新構想催速都更

位於敦化南路一段1號的大樓樓下是土地銀行及土地改革紀念館，土銀有意進行都更改建。圖／鄧博仁

關於凌忠嫄

凌忠嫄專訪重點整理

在小英總統政策指示之下，不僅內政部、金管會、財政部等三大部會全面動起來推展都更，身爲國內唯一不動產專業銀行，市佔率高居國銀之冠的土地銀行對於都更的施展作爲，更成爲外界矚目的焦點。對此，身爲國內不動產放款龍頭土地銀行的董事長，凌忠嫄在接受本報專訪時，首度提出了她對於都更執行的兩大創新構想，她更以「十年磨一件」來形容先前國內都更推展的牛步化，強調要做一定要快。

其中，在財源方面，她認爲，銀行不只是放款，而可以嘗試將多個都更案，包裝成爲「都更型REITs」來協助募資；此外，她也首度提出「跨業結盟」的構想，將由土銀與臺灣金聯合作，讓許多可以推動都更的標的，能因此兼得金流與都更實施管理的結合。這也是凌忠嫄出掌土銀董事長之後，首度接受專訪對於都更推展侃侃而談。

此外，凌忠嫄還將率土銀推出位於敦化南路一段1號，總面積超過350坪的都更改建，這不僅是近年來最具指標性的大案，對於其他行庫共襄盛舉推出都更基地，亦有引領帶頭的示範效果。

而歷時20年，終於完成整合的正義國宅大型都更案，已選定由土地銀行作爲聯貸管理銀行，該案的總金額已訂爲120.62億元，即將在近期內正式對聯貸行招兵買馬。凌忠嫄在接受專訪的過程中，亦多面向的剖析土銀配合政策推展都更的各種方式，以下是專訪紀要：

問：在蔡總統的指示下，都更政策的推展已全面動起來，土銀身爲不動產放款第一大行，本身也有許多行舍等不動產可作爲都更基地，可否請談談您的看法，及土銀的規畫？

答：在不景氣時，都更案絕對能創造很大的內需商機，且20年以上的房子，據統計已有將近600萬戶，都更之後，亦絕對有助於市容改善及整體地利價值提升，但速度一定要快，過去因爲土地整合、地方政府審議流程、法規限制等問題，而導致都更速度牛步化，幾乎已形同「十年磨一件」，未來要能有效推展都更，上述障礙一定要突破。

歷年來土銀已完成了110件都更案，共計撥出了968億元的放款，我們最新的統計，目前尚有55件案子，總計565億元要撥放出去。而在本身土地資源參與都更上，我們有兩大原則，倘若面積較小的，我們參與之後就用權利轉換的方式來分配利得，但倘若面積較大的，我們會用更積極的整合周邊土地一起開發的方式來進行都更。

像是最近在臺北市敦化南路一段1號，現在正由內政部土改所與中國地政研究所使用的1,172平方公尺、超過350坪的地坪，就是土銀所有，我們正與土改所等建物所有者，洽談以此爲基地，整合周邊土地推動更大型的都更案，另外像大安分行附近畸零地的面積僅7平方公尺，我們就僅參與權利轉換。

此外，我們在臺北市杭州南路一段、大安路二段、泰順街，與八德路二段，也都各有其他都更案正在推動，杭州南路一段也是近300坪的大面積基地；雙北之外，土銀亦將進軍其他縣市的都更，包括臺中市，我們透過智慧機械產業的200億元專案貸款，有深入合作，因爲臺中可說是智慧機械產業的大本營，未來我們也可和臺中市政府合作，把合作面向延展到都更的金流。

我認爲，都更有助於市容的更新，若執行得當還能兼保存歷史文物，像是日本東京車站的都更，就是相當值得借鏡的典範，不僅維持其既有的風貌，還帶動產業、觀光等其他商機。但另一方面，都更現在最大的問題在於執行的速度要快，不要再「十年磨一件」，爲此現在臺北市成立快速通關窗口，新北市成立自辦都更種子教室，都是爲了加強執行速度。

問：李瑞倉主委已對外提出「都更投信」的構想，土銀想提出申請嗎？

答：土銀身爲土地專業銀行，會深入評估，但因爲我們目前只能透過保留繳庫盈餘來增資，轉投資會衝擊資本適足率，所以每分錢的運用都要格外小心謹慎；另一方面，除了透過都更投信之外，土銀未來也可以仿先前發行REITs的方式，整合數個都更個案，包成可以掛牌的REITs，而且涵蓋多個標的在內，比起集中在單一標的，更能分散風險，至於現在有規定一般REITs，僅15％可用於土地，其他都要用於固定收益商品，例如公債投資，額度可能太低，若能放寬都更型REITs的土地投資比例，對於都更的金流幫助更大。

問：美國聯準會升息在即，未來在財務投資上規畫如何？

答：近幾年來，原本重視固定收益的債券投資，現在已漸形同「債券股票化」，追求價差收益，但現在利率變化大起大落，我認爲未來在債券投資上，還是要回歸到債券本質，不要再「債券股票化」導致投資風險上升，同時未來也應加強避險。

此外，由於央行終止自2015年9月以來連續4季降息的貨幣政策，加上美債殖利率受川普當選總統影響大幅上揚，導致臺債殖利率自低檔大幅反彈，預期殖利率區間震盪走高機率仍大，因此將採殖利率逢低酌量賣出實現資本利得，適度降低公債部位策略來作投資新佈局。