網購退燒 倉庫租不出去

圖╱美聯社

新聞提要■後疫情時代網購熱潮退燒，疫情期間暴增的倉儲需求也漸漸下滑，美國愈來愈多倉庫閒置無用。

精句選粹■The industrial vacancy rate topped 5％ in the fourth quarter for the first time in three years and that trend is expected to continue through 2024 as new supply outstrips demand.

疫情期間的網購熱潮降溫後，倉儲空間需求下滑，加上新建倉庫陸續完工，美國2023年第四季倉庫閒置率升破5％，創下疫情爆發以來最高紀錄。專家指出，倉儲供需失衡將讓今年閒置率繼續走高。

根據房地產公司戴德樑行（Cushman ＆ Wakefield）最新報告顯示，2023年第四季美國工業房地產空置率升抵5.2％，高於第三季的4.6％，也較前一年同期的3.1％高出一大截，此爲2020年第三季以來首次跨越5％大關。工業房地產包含倉庫、分銷、製造和辦公室服務類別。

疫情期間 倉儲搶手

2020年熾烈的疫情點燃電子商務熱潮，無法出門採買的消費者轉向線上購物，刺激倉庫營建和租賃需求暴增。企業積極備貨以便快速將商品送達消費者手中，帶動倉儲需求一飛沖天。

疫情時期電商龍頭亞馬遜的業務格外強勁，該公司在24個月間將物流中心的規模擴增1倍。倉儲空間搶手讓2022年稍晚美國的倉庫空置率降至3％，南加州等部分地區的倉庫甚至完全滿載，一位難求。

戴德樑行報告顯示，開發商爭相跨足火熱的倉儲市場，在四年間建造超過20億平方英尺的倉儲和分銷空間。

然而隨着美國聯準會（Fed）激進升息、消費者支出由商品轉爲服務，以及美國經濟不確定性增加，過去18個月零售商放緩庫存回補速度，和延後倉庫租賃決定。2023年企業新簽定的倉儲空間租賃面積約達5.88億平方英尺，較2022年萎縮27％。

物流經理人指數（Logistics Managers' Index）顯示，2023年12月倉儲空間持續增加，但速度較11月放緩。

許多房地產開發商基於市場需求疲軟，開始縮減倉庫建造計劃，不過由於已投入的建案陸續完工，2023年第四季市場仍然增加1.56億平方英尺的新倉儲空間，創下史上第二高紀錄，也是美國史上第四次季度新增空間超過1.5億平方英尺。

在此同時，承租新倉儲空間的胃納量低迷，2023年第四季市場僅吸收4,110萬平方英尺的新倉庫，刷新第三季5,250萬平方英尺的紀錄。部分工業中心的倉儲需求相對強勁，例如休士頓、賓州東部和南加州。

戴德樑行物流與工業研究部門主管普萊斯（Jason Price）指出，雖然新開發案的數量超越市場需求，但跡象清楚顯示，倉庫營建活動已經放緩，以因應市場狀況和溫和的胃納量。

與歷史水準相比，2023年第四季的倉庫閒置率並不算高，僅略高於2019年末疫情爆發前的4.7％，也遠在15年平均水準6.4％之下。

企業持續承租新倉儲空間，讓租金維持上升趨勢，不過升幅有放緩之勢。2023年第四季工業空間租金平均年增10％，達每平方英尺9.79美元。租金增幅已連續五季下降，專家預測今年租金成長持續減速。

供過於求 空置率上揚

不動產顧問高力國際（Colliers International）研究主管 赫維茲（Craig Hurvitz）指出，倉庫供給持續超越需求，預料空置率將進一步上揚，今年下半年約在6.5％左右。